2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》隨堂習題

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　　(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目 前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包 套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有�，F已被司法機關(guān)扣押。

　　請問(wèn)：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　(二)某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝�，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　請說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線(xiàn)，以及確定評估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目 的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬， 雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬(wàn) 元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自 己應分得 1368.55萬(wàn)元。

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

　　參考答案：

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正， 求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出 收益價(jià)格。

　　(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須 一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)， 需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo) 售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　1、( )是指由調查人員向被調查者詢(xún)問(wèn),由被詢(xún)問(wèn)者答復的調查方法.

　　A.直接觀(guān)察法

　　B.間接觀(guān)察法

　　C.采訪(fǎng)法

　　D.報告法

　　2、已知某市1999-2002年商業(yè)用房竣工面積分別為22萬(wàn)m2、31萬(wàn)m2、38萬(wàn)m2、42萬(wàn)m2.1999-2002年商業(yè)用房竣工面積平均發(fā)展速度是( )

　　A.124.05%

　　B.117.55%

　　C.32.3%

　　D.25.49%

　　3、在編制概算時(shí),零星工程費用一般按主要分項工程定額直接費總額的( )進(jìn)行估算.

　　A.5%～8%

　　B.8%～10%

　　C.3%～5%

　　D.10%～12%

　　4、建設工程總造價(jià)由( )構成.

　　A.建筑安裝工程費、設備購置費、工器具等購置費、其他工程費用、預備費

　　B.建設項目總費用+合理利潤+稅金

　　C.建設項目總費用+固定資產(chǎn)投資方向調節稅

　　D.建筑安裝工程費、設備購置費、工器具等購置費、工程建設其他費用、預備費、固定資產(chǎn)投資方向調節稅、貸款利息

　　5、供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發(fā)生變化后,供給量作出反應的程度.通常用供給價(jià)格彈性系數來(lái)表示價(jià)格變動(dòng)引起供給量變化的程度.供給價(jià)格彈性系數是( )與( )的比值.

　　A.供給量變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率

　　B.需求量變化率價(jià)格變化率

　　C.價(jià)格變化率供給量變化率

　　D.價(jià)格變動(dòng)率需求量變化率

　　6、對單個(gè)廠(chǎng)商而言,他按利潤最大化原則決定產(chǎn)品的產(chǎn)量,廠(chǎng)商均衡的條件是( ).

　　A.邊際收益大于邊際成本

　　B.邊際收益等于邊際成本

　　C.邊際收益小于邊際成本

　　D.A、B、C都不正確

　　7、金融工具有多種多樣,一般將其分為( )兩類(lèi).

　　A.直接金融工具和間接金融工具

　　B.企業(yè)金融工具和個(gè)人金融工具

　　C.長(cháng)期金融工具和短期金融工具

　　D.貸款金融工具和存款金融工具

　　8、在現代經(jīng)濟條件下,各國金融機構體系一般包括四個(gè)部分,即( ).

　　A.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、國際銀行

　　B.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機構

　　C.地方銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機構

　　D.中央銀行、工業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機構

　　9、我國《保險法》規定:"( )是投保人與保險人約定保險權利義務(wù)之間的協(xié)議."

　　A.保險協(xié)議

　　B.保險合同

　　C.保險合約

　　D.保險形式

　　10、( )是由國家主管會(huì )計工作的行政部門(mén)--財政部門(mén)以及其他相關(guān)部委制定的會(huì )計方面的規范.

　　A.中國會(huì )計制度

　　B.中華人民共和國會(huì )計制度

　　C.會(huì )計法

　　D.國家統一會(huì )計制度

　　參考答案:1、C 2、A 3、A 4、D 5、A 6、B 7、A 8、B 9、B 10、D

　　(一)某舊廠(chǎng)房的建筑面積為5000m2。根據其所在地點(diǎn)和周?chē)�環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓 金等400 元/m2(按建筑面積計)，同時(shí)取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售 出，售價(jià)為4000元/m2(建筑面積);銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的8%;購買(mǎi)該舊廠(chǎng)房買(mǎi)方需要繳納的稅費為其價(jià)格的4%(折現率為12%)。

　　1.該廠(chǎng)房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為()萬(wàn)元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　2.需補交土地使用權出讓金等費用為()萬(wàn)元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　3.利用現金流量折現法測算該舊廠(chǎng)房的正常購買(mǎi)總價(jià)為()萬(wàn)元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　4.不屬于待開(kāi)發(fā)的土地是()。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

　　(二)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房 屋建設期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲所有�，F今，乙有意將其現在使用的房地產(chǎn)使用期滿(mǎn) 后的剩余年限購買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè )意出售。但雙方對價(jià)格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。

　　5.該房地產(chǎn)估價(jià)機構的估價(jià)思路不宜采用()。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開(kāi)發(fā)法

　　6.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的凈收益現值之和為。()萬(wàn)元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　7.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價(jià)值為()萬(wàn)元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

　　(一)1.C、2.B、3.D、4.C

　　(二)5.B、6.D、7.B

　　(一)某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日 取得《×× 市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。

　　2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些?

　　(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區 域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

　　(三)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為 7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假 設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計算公式和技術(shù)路線(xiàn)是什么?

　　參考答案：

　　(一)1.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種 能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益 法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能 夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法 定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以 對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期

　　公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本， 進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了 解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種 估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

　　5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。

　　8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。

　　(三)

　　選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計算公式為

　　地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)熟地應負擔的稅費。

　　選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)為預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　(一)某工廠(chǎng)有甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區，當初兩個(gè)廠(chǎng)區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠(chǎng)區在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使 用權出讓手續�，F在甲廠(chǎng)區為危險房，乙廠(chǎng)區為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠(chǎng)停止使用。該工廠(chǎng)為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠(chǎng)區、抵押乙廠(chǎng)區房地 產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠(chǎng)區經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準后重新建造廠(chǎng)房�，F請某估價(jià)機構同時(shí)對兩廠(chǎng)區進(jìn)行估價(jià)。

　　1.針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當的做法是()。

　　A.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為一個(gè)估價(jià)項目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報告

　　B.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為兩個(gè)估價(jià)項目分別估價(jià)，每個(gè)項目出具一份估價(jià)報告

　　C.兩個(gè)廠(chǎng)區分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報告

　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報告

　　2.委托人要求估價(jià)機構按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機構認為()。

　　A.可以按委托人要求對兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　B.只能對兩個(gè)廠(chǎng)區的土地進(jìn)行估價(jià)

　　C.可以對甲廠(chǎng)區的土地、乙廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　D.可以對乙廠(chǎng)區的土地、甲廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3.對乙廠(chǎng)區土地估價(jià)的思路應當是()。

　　A.按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　B.按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　D.用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費

　　(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4.若估價(jià)目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按()評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應按()評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時(shí)應假設估價(jià)對象用途為()。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價(jià)因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價(jià)因素的影響

　　7.若以改變用途的假設為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設和限制條件中對估價(jià)結果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是()。

　　A.本次評估未考慮變更用途費用對估價(jià)結果的影響

　　B.本次評估已考慮補地價(jià)因素對估價(jià)結果的影響并予以扣減

　　C.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果不能成立，需另行評估

　　D.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果應適當調整

　　(三)某宗房地產(chǎn)現行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，(環(huán)球網(wǎng)校房 地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)報酬率為10%�，F獲知該地區將興建一座大型的現代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6 年后建成投入使用，到那時(shí)該地區將達到該城市現有火車(chē)站地區的繁華程度。在該城市現有火車(chē)站地區，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據此預計新火車(chē)站 建成投入使用后，新火車(chē)站地區該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達到5000元/m2。

　　8.獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是()。

　　A.以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　B.以房地產(chǎn)的現期收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10.以資金時(shí)間價(jià)值觀(guān)念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現值之和，該價(jià)值的高低不取決于()因素。

　　A.未來(lái)凈收益的報酬率

　　B.未來(lái)凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長(cháng)短

　　D.獲得凈收益的可靠性

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

　　(一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上 1-3層整體設計為商場(chǎng);塔樓A座為28層，設計為大戶(hù)型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月 停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

　　請問(wèn)：

　　1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該 商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收 益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。

　　請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　(三)某估價(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評估的結果為1000萬(wàn)元，銀行據此貸 款給其業(yè)主 800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得扣除各項稅費后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給 銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認為自己沒(méi)有責任。

　　請問(wèn)估價(jià)公司應如何說(shuō)明自己沒(méi)有責任和解釋其原因?

　　參考答案：

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。

　　(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須 一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)， 需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo) 售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　(一)某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為()。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過(guò)下列途徑中的()。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續

　　D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3.該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為()。

　　A.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4.該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為()。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　1.C、2.A、3.B、4.C

　　某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　1.能否改建的最終批準權在()。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.政府規劃管理部門(mén)

　　C.政府土地管理部門(mén)

　　D.上級總公司

　　2.評估時(shí)依據的建筑面積應為()。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個(gè)面積都不行

　　3.該公司委托評估應選擇()。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.資產(chǎn)管理部門(mén)

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　D.驗資機構

　　為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知 2004年6月末至2005年2月末該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　4.交易日期調整的主要方法是()。

　　A.百分率法

　　B.價(jià)格指數法

　　C.價(jià)格變動(dòng)率法

　　D.價(jià)格指數變動(dòng)率法

　　5.對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調整，應調整為()元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

　　1.B、2.D、3.C、4.B、5.D

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司 營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現產(chǎn)權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調查該地區房地產(chǎn) 交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線(xiàn)是什么?

　　2.應該搜集哪些估價(jià)資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格�，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收 益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象 房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠(chǎng)位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠(chǎng)將遷往城鄉結合部重新建廠(chǎng)，欲將其 全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價(jià) 值，后運用成本法評估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線(xiàn)可采用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評估。

　　(1)收益法：

　�、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來(lái)凈收益折現值相加，得出委估房地產(chǎn)的現時(shí)價(jià)值。

　　(2)市場(chǎng)法：

　　由于該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)交易活躍、買(mǎi)賣(mài)和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來(lái)估算。

　�、偌僭O委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評估出該房地產(chǎn)完全權利下的價(jià)值;

　�、诩僭O委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問(wèn)期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內的市場(chǎng)凈收益現值;

　�、鄹鶕�租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內已確定的凈收益值;

　�、馨逊康禺a(chǎn)完全權利的價(jià)值減去租賃期內的市場(chǎng)凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產(chǎn)的現時(shí)價(jià)值。

　　2.應搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解該類(lèi)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃的實(shí)例資料，對估價(jià)對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內涵。

　　(二)根據題意需評估一宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格，應該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬(wàn)元/年)。因為題中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資 料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規模不同，其規模與估價(jià)對象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營(yíng)項目是什么未知，所謂類(lèi)似也顯得比較模糊， 不甚清晰; 具體區段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類(lèi)，僅差一步之遙，人流量就會(huì )相差甚遠。綜上所述，所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為 350萬(wàn)元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當的。

　　2.按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應根據每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地 產(chǎn)狀況(包括區位、權益、實(shí)物狀況)調整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房 地產(chǎn)的比準價(jià)格。

　　(三)不正確.因為估價(jià)對象現實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應是商業(yè).技術(shù)路線(xiàn)應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　(一)預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬(wàn)元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結束前后整數年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬(wàn)元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價(jià)一般不需求取()。

　　A.報酬率

　　B.可比系數

　　C.資本化率

　　D.收益乘數

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn) 2007年4月1 日到10月1日的價(jià)格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話(huà)，則為()。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數

　　B.定基價(jià)格指數

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數

　　D.價(jià)格調整指數

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名 單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食 店。

　　問(wèn)題：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面 積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

　　參考答案：

　　解法一：

　　擬選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期

　　公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本， 進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了 解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種 估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

　　5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。

　　8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。

　　某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　問(wèn)題：

　　1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。

　　2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些?

　　參考答案：

　　1.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接 獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為 本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守 地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

　　通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市 場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

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