2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》臨考練習題

　　為了幫助大家沖刺2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試，百分網(wǎng)小編為大家帶來(lái)了一套《理論與方法》部分的臨考練習題，文末附有答案，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)!

　　1.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有(　)的特性。

　　A.獨一無(wú)二和供給有限

　　B.獨一無(wú)二和價(jià)值最大

　　C.流動(dòng)性差和價(jià)值最大

　　D.不可移動(dòng)和用途多樣

　　2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)法院一般( )來(lái)判斷房地產(chǎn)評估價(jià)值的誤差范圍。

　　A.使用估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價(jià)格

　　C.使用近一年內房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D.依賴(lài)于專(zhuān)家證人測算的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　3.某市于2005年對市中心一平房區進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價(jià)格在該區為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng);2005年該區同類(lèi)建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區商品房售價(jià)預計為 9000元/m2;則最合理的拆遷補償價(jià)格應以( )元/m2為基礎進(jìn)行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　4.假設某類(lèi)住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為( )。

　　A.-1.33

　　B.-0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清;丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序為(　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　6.某宗地面積為5000m2，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)現狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應補交地價(jià)(　 )元/m2。

　　A. 1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機構和估價(jià)人員應當站在(　)的立場(chǎng)上，評估出一個(gè)對各方當事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　A.委托人

　　B.估價(jià)報告預期使用者

　　C.管理部門(mén)

　　D.中立

　　8.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是( )。

　　A.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

　　B.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

　　C.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　D.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　9.在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規模應與估價(jià)對象的規模相當。選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的( )范圍之內。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元/m2.若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　1.B　2.D　3.C　4.D　5.C　6.B　7.D　8.C　9.A 　10.A

　　11.某地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)的7%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2。買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費改由買(mǎi)方支付，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方( )元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為( )元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760

　　13.評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2005 年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0 %。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.2938

　　B.2982

　　C. 3329

　　D. 3379

　　14.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應的比準單價(jià)分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個(gè)可，比實(shí)例對應的比準單價(jià)的權重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權算術(shù)平均法和中位數法測算最終的比準單價(jià)，則前者與后者的差值是( )元/m2。

　　A.-100

　　B.-50

　　C.50

　　D.100

　　15.下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是( )。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)減少

　　C.城市規劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。

　　A.76880

　　B.79104

　　C.77952

　　D.81562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數為10年，估價(jià)人員現場(chǎng)查勘后認為該建筑物建筑設計過(guò)時(shí)和維修保養差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內每年平均空置率由現在的15%上升為 25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為1000m2，運營(yíng)費用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將產(chǎn)生( )萬(wàn)元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場(chǎng)建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農地征收費用的表述中不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　C.新菜地開(kāi)發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

　　D.地上附著(zhù)物補償費的標準由省、自治區，直轄市規定

　　11.B　12.A　13.A　14.B　15.B　16.B　17.C　18.C　19.B　20.B

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