2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題
1、某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500萬(wàn)m2，預測銷(xiāo)售量為450 m2，評估值數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷(xiāo)售量是( )萬(wàn)m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在資金等效值計算的過(guò)程中，資金運動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現值等值的金額稱(chēng)為( )。
A、未來(lái)值
B、終值
C、時(shí)值
D、現實(shí)值
3、承包商收到竣工結算價(jià)款后，通常應在( )內將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。
A、半個(gè)月
B、一個(gè)月
C、一個(gè)半月
D、兩個(gè)月
4、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。( )
A、對
B、錯
5、對于相互替代的產(chǎn)品，當一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì )降低。( )
A、對
B、錯
6、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有( )。
A、風(fēng)險因素
B、資本化率
C、通貨膨脹率
D、投資利潤率
7、在土地儲備機構抵押貸款中，土地儲備機構作為土地使用者，向金融機構提出貸款要求。( )
A、對
B、錯
8、下列有關(guān)利潤的含義說(shuō)法不正確的一項為( )。
A、利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中體現，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取利潤
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)收入扣除總開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費用和銷(xiāo)售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤或稱(chēng)盈利
C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無(wú)償上繳稅收，作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時(shí)不再向下分配
D、根據財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤總額(又稱(chēng)實(shí)現利潤)、經(jīng)營(yíng)利潤、稅后利潤和分配利潤四個(gè)層次
9、通貨膨脹風(fēng)險會(huì )( )房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。
A、提高
B、降低
C、無(wú)影響
D、以上答案均不準確
10、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費用包括( )等。
A、人員工資
B、辦公費用
C、抵押貸款還本付息
D、保險費、房管稅
11、物業(yè)甲為寫(xiě)字樓項目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預計2004年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%，為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標準差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項目，2003年末價(jià)值為1000 萬(wàn)元，2004年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性為50%，為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險更大。
A、物業(yè)甲
B、物業(yè)乙
C、一樣大
D、無(wú)法判斷
12、市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )
A、對
B、錯
13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為一個(gè)“經(jīng)濟調節器”，( )又是中央政府財政收入的一個(gè)重要來(lái)源。
A、農業(yè)經(jīng)濟稅收
B、工業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)的利潤
C、商業(yè)經(jīng)濟經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大財富
D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入
14、運用投資組合理論指導房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是( )。
A、在固定的預期收益率下使風(fēng)險最低
B、使收益率最高
C、在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險下使收益最大化
D、減少投資
15、( )是指當房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(cháng)趕不上供給增長(cháng)的速度，出現了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
A、房地產(chǎn)泡沫
B、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)
C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)
D、房地產(chǎn)過(guò)剩
16、投資機會(huì )選擇和決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節，類(lèi)似我們通常所說(shuō)的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項目可行性研究
17、( )，又稱(chēng)目標市場(chǎng)，是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。
A、商品市場(chǎng)
B、生產(chǎn)要素市場(chǎng)
C、服務(wù)市場(chǎng)
D、潛在市場(chǎng)
18、按固定資產(chǎn)的使用構成，投資可以分為( )。
A、建筑安裝工程、設備和器皿購置和其他費用
B、基本建設和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
C、土地投資和房屋投資
D、國內投資和外商投資
19、屬于利息的計算方式有( )。
A、單利計息
B、連續復利
C、間斷復利
D、復利計息
20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除價(jià)格外，對市場(chǎng)的供求都產(chǎn)生影響因素包括( )。
A、收入的變化
B、對未來(lái)的預期
C、政策變化
D、可替代商品價(jià)格
21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性。( )
A、對
B、錯
22、房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。( )
A、對
B、錯
23、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的過(guò)程中，( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。
A、座談
B、問(wèn)卷
C、觀(guān)察
D、實(shí)驗
24、以下關(guān)于現金流量圖繪制規則的描述正確的是( )。
A、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(cháng)度稱(chēng)為計息周期
B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現金流量圖時(shí)，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的
C、相對于時(shí)間坐標的垂直箭頭線(xiàn)代表不同時(shí)點(diǎn)的現金流量
D、如果現金流出或現金流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期初發(fā)生
25、產(chǎn)品在被購買(mǎi)之后，就進(jìn)入買(mǎi)后階段。購買(mǎi)者對購買(mǎi)活動(dòng)的滿(mǎn)意感(s)是產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能(P)的函數，即S=f(E P)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是( )。
A、若E=P時(shí)，消費者滿(mǎn)意
B、若E>P 時(shí)，消費者不滿(mǎn)意
C、若ED、E和P之間的差距越大，消費者的不滿(mǎn)意感也就越強
26、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費中各項費用的估算，可以采用( )。
A、單元估算法
B、單位指標估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指標法
27、有效面積系數是指建筑物內已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面積之比。( )
A、對
B、錯
28、應用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險，也可以使系統風(fēng)險有一定程度的降低。( )
A、對
B、錯
29、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。
A、寫(xiě)字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理
B、承租人管理、租賃市場(chǎng)管理
C、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理
D、商場(chǎng)物業(yè)管理、財務(wù)、人事管理
30、人們在購買(mǎi)決策過(guò)程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意購買(mǎi)某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。
A、發(fā)起者
B、影響者
C、決策者
D、購買(mǎi)者
31、對于寫(xiě)字樓項目，要充分考慮項目所處地區的流動(dòng)人口和常住人口的數量，最后才能確定項目的規模、檔次。( )
A、對
B、錯
32、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買(mǎi)了某種產(chǎn)品，需要提供后續服務(wù)的消費者集合。( )
A、對
B、錯
33、長(cháng)期利率下調，預期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會(huì )導致房地產(chǎn)投資需求( )。
A、上升
B、下降
C、不變
D、不確定
34、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息，則該項目建造成本的利息是( )萬(wàn)元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
35、工程成本控制的主要對象是( )。
A、主要費用中的固定費用
B、主要費用中的變動(dòng)費用
C、次要費用中的固定費用
D、次要費用中的變動(dòng)費用
36、金融機構為了降低自身的資金損失風(fēng)險，提高貸款償還的可能性，通常會(huì )要求對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔保。房地產(chǎn)貸款擔保方式包括( )。
A、保證
B、抵押
C、質(zhì)押
D、名譽(yù)
37、開(kāi)發(fā)項目全部投資的內部收益率表明了( )。
A、項目投資所能支付的最高貸款利率
B、將未來(lái)收益或收入轉換成現值的收益率
C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率
D、項目年凈收益與項目投資的資本價(jià)值之比
38、由于我國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，除劃撥?chē)型恋厥褂脵嗤�，國家依法�?shí)行國有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，而土地所有者則不是。( )
A、對
B、錯
39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎計算的。
A、每一個(gè)獨立出租單元的總出租面積
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面積
D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額
40、下列關(guān)于寫(xiě)字樓分類(lèi)的描述正確的是( )。
A、寫(xiě)字樓在國內尚無(wú)統一的標準，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級
B、甲等寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護維修及保安服務(wù)
C、乙等寫(xiě)字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美
D、丙級寫(xiě)字樓相對于乙級寫(xiě)字樓，租金水平和出租率都偏低
41、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的主要社會(huì )經(jīng)濟力量包括( )。
�、僮匀画h(huán)境和人文環(huán)境的變化;②金融業(yè)的發(fā)展;③信息、通訊技術(shù)水平的提高;④生產(chǎn)方式和工作方式;⑤政治制度的變遷
A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③
42、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是( )。
�、僬{查研究;②接受委托;③編制可行性研究報告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
43、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開(kāi)發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來(lái)源是( )。
A、政府的財政收入
B、土地出讓收入
C、土地儲備所獲得的利潤
D、土地受讓方的投資
44、要想了解市場(chǎng)是如何有效地通過(guò)改變價(jià)格來(lái)調整房地產(chǎn)的供需變化，就需要對房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現方面不包括( )。
A、固定的投資市場(chǎng)
B、房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權益的交易市場(chǎng)
C、要求高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)
D、易于出現市場(chǎng)的不均衡和壟斷
45、某家庭購買(mǎi)了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2。該家庭首付了房?jì)r(jià)總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?
46、屬于利息的計算方式有( )。
A、單利計息
B、連續復利
C、間斷復利
D、復利計息
47、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資過(guò)程中的成本主要是( )。
A、中介費
B、承諾費
C、利息
D、評估費
48、金融機構在融出資金時(shí)，要遵循( )的原則。
A、政策性
B、流動(dòng)性
C、安全性
D、盈利性
49、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務(wù)凈現值是( )萬(wàn)元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
50、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費者，即買(mǎi)家，他們的交易取向是“物有所值”， 用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿(mǎn)足感或效用。( )
A、對
B、錯
參考答案
1、C2、C3、A4、B5、B 6、A C D7、B8、C9、B10、A B D
11、B12、A13、D14、A C15、B 16、D17、C18、A19、A D20、B C
21、A22、B23、B24、A C25、A B C 26、A B C D27、B28、B29、A30、A
31、B32、A33、A34、D35、B 36、A B C37、A38、B39、A40、A C
41、A B D42、D43、B44、A
45、提示：此題為2005年試題
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2萬(wàn)元
P1=10萬(wàn)元;P2=(25.2-10)=15.2萬(wàn)元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]
=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)
=2114.61元(按照0.567%)
=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次償還商貸本金5萬(wàn)元，在第4年第15年內的月還款額為：
P1=5萬(wàn)元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)與解法一相同
(4)還款3年后，尚未償還商業(yè)貸款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初還款5萬(wàn)元后，商業(yè)貸款月還款額A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)該家庭第4年初的月還款額為：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主觀(guān)題答案僅供參考
46、A D47、C48、B C D49、A50、B
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