2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》演練題
下文是百分網(wǎng)小編精心搜集整理的房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》演練題，離考試時(shí)間有兩百天，繼續努力!
一.案例：
甲房地產(chǎn)估價(jià)機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲機構)于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告，銀行據此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現的價(jià)格比甲機構當時(shí)的評估價(jià)值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構對甲機構2007年8月出具的估價(jià)報告進(jìn)行復核估價(jià)。
問(wèn)題：
1.復核估價(jià)時(shí)應如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
2.復核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應如何表述?
【參考解析】：
1.復核估價(jià)時(shí)，若甲機構在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應以甲機構的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象的產(chǎn)權性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境等估價(jià)對象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準。
2.復核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結果進(jìn)行復核;價(jià)值定義可表述為：在甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對象狀況下，確定估價(jià)對象客觀(guān)合理的抵押價(jià)值。
二.案例：
某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.
請問(wèn)：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯誤有：
�、賾捎梅瞎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。
�、趹鶕纼r(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。
�、劾麧檻枪纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。
2)還應將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。
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