2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試理論與方法仿真題

　　某在建工程開(kāi)工于2003年4月1日�？傆玫孛娣e5000m2，規劃總建筑面積40000m2，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為50年，從開(kāi)工之日起計，當時(shí)取得土地的花費為樓面價(jià)1200元/m2。該項目的正常開(kāi)發(fā)期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實(shí)際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營(yíng)費用為有效毛收入的30%。當地購買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費為購買(mǎi)價(jià)的3%，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的6%，

　　試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買(mǎi)總價(jià)和按規劃建筑面積折算的單價(jià)為多少(報酬率為8%，折現率為10%)。

　　試題答案：1

　　試題解析：

　　解： (1)設該在建工程的正常購買(mǎi)總價(jià)為V。

　　(2)續建后的總價(jià)值用下式計算

　　=14396.65萬(wàn)元

　　(3)續建總費用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(萬(wàn)元)

　　(4)銷(xiāo)售稅費總額=14396.65×6%=863.80萬(wàn)元

　　(5)購買(mǎi)該在建工程稅費總額=V×3%=0.03V

　　(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53(萬(wàn)元)

　　故：該在建工程總價(jià)為7207.53萬(wàn)元

　　該在建工程單價(jià)為1801.88元/m2。

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