房地產(chǎn)評估報告的常見(jiàn)錯誤類(lèi)型
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報告書(shū)結構方面的錯誤【1】
●報告書(shū)漏項(如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評估依據、報告有效期、缺附件等)。
●報告書(shū)用語(yǔ)不規范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫(xiě)成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫(xiě)成“座落”等�；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言。
●估價(jià)時(shí)點(diǎn)設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價(jià)結論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應為原報告書(shū)時(shí)點(diǎn)。期房?jì)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現在。
●報告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計算，或者有效的時(shí)間段。
●如果考題中出現“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。
●如果考題中出現“假設和限制條件”，要注意不能假設估價(jià)對象報經(jīng)規范批準改變了用途，或者假設有合法產(chǎn)權。
●估價(jià)對象分析時(shí)描述不全(應從區位、權益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明)
�、湃鄙俜康禺a(chǎn)權益狀況描述(如：沒(méi)說(shuō)明性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等);
�、仆恋貙�(shí)物描述不全面(如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用狀況);
�、墙ㄖ飳�(shí)物描述不全面(沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規劃條件等);
�、葏^位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區位狀況中未說(shuō)明樓層朝向。
�、勺赓U情況交待不清(如：沒(méi)說(shuō)明租金標準、租賃期限)。
●選用的估價(jià)方法不妥(應根據估價(jià)對象類(lèi)型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來(lái)確定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法，在建工程用假設開(kāi)發(fā)法等)。
●未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。
●如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報批，是否可以做抵押物。
●保險評估不能將土地價(jià)值記入。
●劃撥方式取得的要扣除出讓金。
●拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔保債權。
●投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評估不一樣(見(jiàn)《理論方法》第70頁(yè))。
●拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認定要符合有關(guān)拆遷評估規定(《理論方法》第97頁(yè))。
●未說(shuō)明估價(jià)結果確定的理由(各種方法得出的結果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權平均，且權數不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因)。
●拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價(jià)值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●法院委托的司法評估的估價(jià)結論應當是完整權利狀況下的價(jià)值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●單純的地價(jià)評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。
●對司法委托拍賣(mài)評估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣(mài)底價(jià)，拍賣(mài)底價(jià)由法院參考評估結果制定。
各種評估方法中的錯誤【2】
�、疟容^法
1、可比實(shí)例選擇不當(如：地段要相近，用途、交易類(lèi)型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規模應當在估價(jià)對象規模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(cháng)。如：超過(guò)1年);可比實(shí)例數量要3個(gè)以上。
2、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。
3、建立價(jià)格可比基礎時(shí)，匯率選擇錯誤(應按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率)。
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣(mài)、招標的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費用轉嫁的要進(jìn)行修正。
5、日期修正計算錯誤。
6、區域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。
7、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。
8、在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應予修正，但在實(shí)際計算中未修正，或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計算時(shí)卻修正了。
9、修正幅度過(guò)大，單項修正超過(guò)20%。
10、計算結果有錯;比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計算出地下車(chē)庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。
11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時(shí)選取的側重點(diǎn)和權重應不同(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》)P131。
�、剖找娣�
1、收益是通過(guò)租賃收入計算，如果通過(guò)商業(yè)收入計算，則費用計算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。
2、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀(guān)收入(不能僅依據估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個(gè)的收入情況確定)。
4、如果有已出租(已簽租賃合同)情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場(chǎng)租金)兩種情況，按不同的租金標準分別計算。
房地產(chǎn)估價(jià)報告常見(jiàn)錯誤【3】
1、報告書(shū)漏項(如：缺少評估依據、報告有效期等)。
2、估價(jià)對象描述不全。
(1)缺少房地產(chǎn)權利狀況描述;(如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權情況等)
(2)土地實(shí)物描述不全面(如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用狀況);
(3)建筑物實(shí)物描述不全面(沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規劃條件等);
(4)區域及個(gè)別因素描述不具體;
(5)租賃情況交待不清。(如：沒(méi)說(shuō)明租金標準、租賃期限)
3、選用的估價(jià)方法不妥(有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應優(yōu)先用比較法)
各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實(shí)例選擇不當(如：實(shí)例的面積過(guò)大過(guò)小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(cháng)，超過(guò)1年);
2、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明;
3、建立價(jià)格可比基礎時(shí)，匯率選擇錯誤;
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正;
5、日期修正計算錯誤;
6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;
7、在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應予修正，但在實(shí)際計算中未修正;
8、修正幅度過(guò)大，單項修正超過(guò)20%;
9、計算結果有錯;
10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況;
11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時(shí)選取的側重點(diǎn)和權重應不同(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127);
二、收益法
1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀(guān)收入(即不能僅依據某一個(gè)案例的收入情況確定);
2、要分析未來(lái)收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況;
3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場(chǎng)租金)兩種情況分別計算;
4、采用比較法求客觀(guān)收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應與估價(jià)對象有可比性;
5、計算毛收入時(shí)套用的天數錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減);
6、計算毛收入時(shí)未考慮空置率(或入住率);
7、計算費用時(shí)，房產(chǎn)稅應按租金×12%計算;
8、計算費用時(shí)漏項，如漏管理費等(直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);
9、計算費用時(shí)多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入)(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199);
10、某些計費基數未說(shuō)明基數數值的來(lái)源
11、資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源;
12、安全利率選取不當(應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);
13、收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源(一般是因為前面缺少權利描述造成的);
14、計算錯誤
15、最終綜合確定估價(jià)結果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由。
16、評估結論沒(méi)有大寫(xiě);
17、將價(jià)格類(lèi)型說(shuō)錯(比準價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格);
18、抵押評估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。
三、假設開(kāi)發(fā)法
房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應交稅費
1、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)應根據市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià);
2、不能遺漏應扣除項(如：開(kāi)發(fā)利潤。評估毛地時(shí)還應扣除拆遷安置費);
3、利息計算時(shí)，計算基數中漏項或多項。(如：銷(xiāo)售稅費一般不計息);
4、動(dòng)態(tài)方法計算時(shí)，不應考慮投資利息的估算和開(kāi)發(fā)利潤的估算;
5、開(kāi)發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計算基數與利潤率的對應。
四、成本法
房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤
1、費用構成不完整，漏項(如：缺正常利稅);
2、取費時(shí)采用的是項目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當地現時(shí)社會(huì )一般成本(即要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本，采用重置成本，不能用重建成本);
3、成本法計算貸款利息時(shí)應用復利，不能用單利�；鶖禐橥恋厝〉贸杀�+開(kāi)發(fā)成本+管理費用);
4、 成本法計算貸款利息時(shí)計息期有錯;
5、計算公式有錯(積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊);
6、要根據市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評估值(體現在經(jīng)濟折舊的確定上);
7、開(kāi)發(fā)利潤計算時(shí)，不同的利潤率要對應不同的計算基數(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145)
A.直接成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
B.投資利潤率對應的基數: (土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用)
C.成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售稅費)
D.銷(xiāo)售利潤率對應的基數: (開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值)
8、計算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計
(1)建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計;
(2)建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數加上土地使用權剩余年限計算折舊(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165)
9、選擇評估方法時(shí)要注意：由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來(lái)對新房評估更合適。
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