資源配置視角下的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析思路論文
一、矛盾中的房?jì)r(jià)困惑近年來(lái)，房?jì)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的熱點(diǎn)。
房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)導致了各種經(jīng)濟和社會(huì )問(wèn)題，并在一定程度上引起普通民眾的恐慌。政府不斷出臺各種各樣的政策來(lái)抑制房?jì)r(jià)，然而收效甚微，房?jì)r(jià)走勢依然不明朗。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成為社會(huì )各界爭論的焦點(diǎn)。一部分學(xué)者認為房?jì)r(jià)的走勢是繼續上漲，另外一些學(xué)者則認為，接下來(lái)房市將會(huì )由暖轉寒，房?jì)r(jià)面臨下跌的可能。他們的爭議主要存在于以下三個(gè)矛盾之中。
(一)不同類(lèi)型需求對房?jì)r(jià)影響的矛盾房地產(chǎn)需求可以分為消費性需求、政策性需求和投機性需求三大類(lèi)。消費性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，主要是指有真實(shí)住房需要的消費者對住宅的需求。政策性需求是指由于政府大量拆遷而不得不為拆遷戶(hù)解決的住房需求。投資性需求則是由于我國私人可投資資產(chǎn)逐年增加，巨額資金不斷匯集，一些投資客將大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以得到高回報為目的而引起的房地產(chǎn)需求。
對需求分析的側重點(diǎn)不同是導致兩種觀(guān)點(diǎn)相反的原因。支持房?jì)r(jià)上漲的一方認為，房?jì)r(jià)的供求分析主要應從消費性需求和政策性需求角度出發(fā)。目前，消費性需求處于不斷增加的趨勢，主要表現在三個(gè)方面：第一、隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)，居民生活水平日益提高，對住房的需求會(huì )不斷增加，而且由于受到傳統文化的影響，人們對于住房的需求在短時(shí)間內只會(huì )增加不會(huì )減少;第二、隨城市化進(jìn)程的不斷加快，農村人口中將有很大比例進(jìn)入城市，進(jìn)而產(chǎn)生大量的住房需求;第三、由于近些年高校的不斷擴張，現階段每年有大批高校畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì )，他們成為消費性住房需求的主力軍之一。三方面的共同力量導致消費性需求不斷增加，推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷上漲。
同時(shí)，隨著(zhù)拆遷力度不斷加大，產(chǎn)生的政策性需求就會(huì )不斷增加。解決政策性需求的主要手段是靠政府增加住房供給。但由于可供建造的土地面積是一定的，政府增加住房就會(huì )減少開(kāi)發(fā)商得到的土地，引起地價(jià)上升，從而導致房?jì)r(jià)上升。而房?jì)r(jià)的上升，會(huì )使城鎮居民因為有利可圖增加建造有拆遷可能的房屋，以便得到更多的拆遷利益。這樣就會(huì )促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
而支持房?jì)r(jià)下跌的一方則認為，影響房?jì)r(jià)變動(dòng)的需求因素是投機性需求。投機需求的增加是房?jì)r(jià)瘋長(cháng)的主要原因，它使得地產(chǎn)炒作現象嚴重，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片混亂。但是政府可以通過(guò)相應的調整措施來(lái)控制投機性需求，比如限購政策、信貸緊縮政策等均可有效降低投機性需求，進(jìn)而抑制房?jì)r(jià)上漲。
同時(shí)，房?jì)r(jià)上漲也會(huì )迫使一些投資商退出市場(chǎng)，在一定程度上緩解房?jì)r(jià)上升。
(二)“土地財政”背景下中央政府與地方政府的矛盾我國房?jì)r(jià)主要是由土地使用費、建安費、營(yíng)銷(xiāo)成本、稅負及利潤五部分組成。其中土地費和稅收歸政府所有。近年來(lái)，房?jì)r(jià)各組成部分的比例不斷發(fā)生變化，主要表現為土地使用費不斷提高，稅負不斷增加。相關(guān)統計表明，在房地產(chǎn)價(jià)格構成中，稅收收入占比為30%-40%，土地使用費占20%-40%。這就意味著(zhù)政府收入在房地產(chǎn)價(jià)格中占到50%-80%。因此政府的調控對房?jì)r(jià)的控制起到關(guān)鍵性作用。政府又分為中央政府與地方政府，二者在房?jì)r(jià)調控中目標、職能等都存在較大的差異。
具體來(lái)看，中央政府制定的房地產(chǎn)調控目標是合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險防范，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展。
而地方政府的情況則比較復雜，他們更多是從自身角度出發(fā)，主要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與當地經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系以及地方財政收入。地方財政收入的主要來(lái)源是稅收收入，由于我國現行的是“土地財政”制度，因此，土地財政，包括土地出讓金和以土地為抵押獲得的銀行貸款就成為地方政府的第二大收入來(lái)源。抑制房?jì)r(jià)上漲必然會(huì )降低地價(jià)、減少稅收。這樣一方面會(huì )減少地方政府的財政收入;另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條會(huì )影響到整個(gè)地區其他產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、冶金等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而限制區域經(jīng)濟的發(fā)展。這是地方政府不愿看到的。因此，地方政府沒(méi)有動(dòng)力控制房?jì)r(jià)，在房?jì)r(jià)調控方面積極性不高。
一部分學(xué)者認為中央政府的監管更有力度，占主導地位，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )得到嚴格的監管，房?jì)r(jià)會(huì )轉向下跌趨勢。
相反，另一些學(xué)者則認為政策的執行主要依靠地方政府，既然地方政府沒(méi)有動(dòng)機讓房?jì)r(jià)下跌，房?jì)r(jià)將保持繼續上漲。另外，在抑制房地產(chǎn)投機和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面，政府采取的主要措施包括：國家控制土地供給、稅務(wù)部門(mén)增加房地產(chǎn)稅、金融管理部門(mén)遏制開(kāi)發(fā)商貸款、地方政府減少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等。這一系列措施從表面來(lái)看，確實(shí)能夠在一定程度上控制投機，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但是，從更深的層面來(lái)看，這些措施都會(huì )從根本上減少住房供給，導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步上升。
(三)我國人地矛盾
我國長(cháng)期以來(lái)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題是人多地少、人地矛盾突出。雖然我國有960萬(wàn)平方公里的國土面積，但是除掉山川、河流、沙漠等不能居住的面積，適合進(jìn)行城市化發(fā)展的面積只占總面積的12%，人均面積不到900平方米。因此，很多學(xué)者以此為依據，認為中國的基本國情與現實(shí)是導致目前房?jì)r(jià)不斷上漲的根本原因，土地供給難以滿(mǎn)足居民的需求水平，房?jì)r(jià)上漲是必然的結果。針對美國自1998年至金融危機爆發(fā)前，樓市持續走強的現象進(jìn)行分析后，他們提出，美國房?jì)r(jià)上漲的主要原因之一就是1995年以來(lái)，不同國家移民對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用——人口增加使需求增加，促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲。同樣，隨著(zhù)中國人口的不斷增加以及城市化進(jìn)程的不斷加快，房?jì)r(jià)上漲成為必然趨勢。
另一些學(xué)者則認為，導致美國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的主要是兩個(gè)非人口因素：一是長(cháng)期貸款利率一直處于低位水平，大大刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費需求與投機需求;二是股市的波動(dòng)嚴重影響了投資者信心，投資者將大量資金從股市轉向樓市。同時(shí)，通過(guò)對人口密度每平方公里6430人的新加坡進(jìn)行分析，他們還提出地少人多不是房?jì)r(jià)上漲的主要原因，只要監管到位，房?jì)r(jià)不會(huì )因為我國客觀(guān)條件而不斷上漲。相反，房?jì)r(jià)會(huì )隨監管力度的加大、政策的加強而不斷下降。
另外，有學(xué)者對國際上常用的反映房地產(chǎn)泡沫的比率，如租售比、房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)增長(cháng)率/GDP增長(cháng)率、房地產(chǎn)貸款增長(cháng)率/貸款總額增長(cháng)率等比進(jìn)行分析，認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴重的泡沫。
隨著(zhù)政府調控力度的加強，泡沫將會(huì )破滅，導致房?jì)r(jià)的回落。也有學(xué)者根據當前房屋銷(xiāo)售情況，得到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行良好，住房需求日益增加，因此房?jì)r(jià)在未來(lái)仍會(huì )上漲。
我們認為，就房?jì)r(jià)問(wèn)題，各界學(xué)者已爭論數年之久，依然沒(méi)有達成共識。究其原因，主要可以從兩方面進(jìn)行解釋。
首先，由于分析時(shí)采用的統計口徑不同，導致得到的結論有所不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)中可得到的數據繁多。而對同一數據的統計，不同部門(mén)又采用不同的方法、運用不同的準則，因此，得到的數值會(huì )各不相同。分析者運用不同口徑的數據進(jìn)行分析，得到的結論差異就會(huì )很大。另外，一些指標考查標準的確定本身就存在問(wèn)題，各個(gè)國家的情況又有所差異，因此不能以一個(gè)標準來(lái)衡量全部市場(chǎng)。而且不同學(xué)者分析時(shí)采用的標準不同，結論也會(huì )有所不同。
其次，在于我國現在國情的特殊性。我們國家正面臨著(zhù)城市化與資本化，這兩個(gè)因素共同推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷上漲。西安交通大學(xué)李成主任認為，城市化進(jìn)程和人口數量共同達到均衡，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正平穩下來(lái)。目前，我國的城市化水平僅有47%，隨著(zhù)城市平均生活水平提高，估計到2020年將達到56%-58%。按照社科院的分析，當這一數字達到67%時(shí)，城市化才能達到均衡。另外，中國的人口均衡要到2025年至2030年才能達到，這就意味著(zhù)，我國房地產(chǎn)需求真正穩定下來(lái)還需要20年左右的時(shí)間。在此之前，忽略我國特殊國情而采用一般方法進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，都可能會(huì )出現問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)資源利用狀況
可以看到，當前各學(xué)者都將焦點(diǎn)集中在房?jì)r(jià)是否合理、是否存在泡沫這一問(wèn)題上。然而我們認為對這一問(wèn)題的爭論難以真正解決中國當前的住房難題。房地產(chǎn)價(jià)格研究的根本目的是改善目前我國的住房困境，而解決這一問(wèn)題最根本的途徑是考查資源配置狀況。判斷市場(chǎng)資源是否得到合理利用，可以讓我們更清楚地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)當前形勢及未來(lái)走勢，并為政府制定政策提供更好的依據，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。相對于單單從表面上解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，從資源配置角度出發(fā)，將具有更重要的現實(shí)意義。
避開(kāi)市場(chǎng)數據的多樣性和復雜性，我們將從中國房地產(chǎn)上市公司報表出發(fā)，對報表中的相關(guān)數據進(jìn)行分析，分三個(gè)角度考查資源的利用狀況。選取的企業(yè)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中三大龍頭企業(yè)——萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團以及三家中型房地產(chǎn)公司——北辰實(shí)業(yè)、招商地產(chǎn)、首都開(kāi)發(fā)有限公司。
(一)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：虧損還是盈利房地產(chǎn)公司在媒體面前總是大談其盈利困難，成本上漲幅度不斷加大導致盈利空間不斷縮小，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以維持。其言論為居高不下的房?jì)r(jià)提供了充足的理由。我們將通過(guò)對兩個(gè)比率的分析，反映當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。
1.預收賬款/銷(xiāo)售收入
與一般企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表中負債項目通常包含較高的預收賬款。預收賬款主要是指已簽訂房屋銷(xiāo)售合同，而且房款已經(jīng)收到，但是由于收入尚未確認，只能暫時(shí)記為預收賬款的款項。根據房地產(chǎn)企業(yè)的結算制度，當項目完成竣工決算后，預收賬款即可確認為收入。
一般情況下，預收賬款在第二年轉為銷(xiāo)售收入。
銷(xiāo)售收入通常要等到竣工交房時(shí)才能予以確認，若以銷(xiāo)售收入來(lái)反映企業(yè)當前的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì )存在一個(gè)滯后期。因此，預收賬款是最能準確反映企業(yè)銷(xiāo)售狀況的財務(wù)指標。
預收賬款占銷(xiāo)售收入的比重越大，表明房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢越好，人們對于房地產(chǎn)企業(yè)的前景預期越樂(lè )觀(guān);同時(shí)還說(shuō)明銷(xiāo)售回款越快，企業(yè)現金流越多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況越好。
可以看到，就該比值而言，從2007年到2010年，萬(wàn)科、金地、招商三個(gè)企業(yè)穩定上升，說(shuō)明企業(yè)的銷(xiāo)售水平不斷提升。保利地產(chǎn)在2008年有所下降，可能是該企業(yè)受金融危機的影響比較大。但當宏觀(guān)經(jīng)濟形勢好轉后，該比值又隨之上升，說(shuō)明企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力沒(méi)有受到太大沖擊，可以很快恢復過(guò)來(lái)。首都開(kāi)發(fā)有限公司在2010年略有下降，說(shuō)明企業(yè)運營(yíng)平穩，2010年沒(méi)有擴展業(yè)務(wù)。北辰地產(chǎn)與其他企業(yè)相比，始終處于逆向形勢。2008年經(jīng)濟危機時(shí)期，其該比值上升較大;而在2009、2010年經(jīng)濟形勢好轉時(shí)，比值反逐年下降，說(shuō)明企業(yè)承受風(fēng)險的能力較強，但競爭力比較弱。
該比值的行業(yè)平均值約為70%。從2010年的數據可以看出，除北辰地產(chǎn)外，各企業(yè)都達到了行業(yè)平均值，銷(xiāo)售狀況較好。萬(wàn)科和保利兩大龍頭企業(yè)的預收賬款/銷(xiāo)售收入比率甚至超過(guò)100%，說(shuō)明下一年度的收入實(shí)際上本年已經(jīng)到手，企業(yè)銷(xiāo)售狀況非常樂(lè )觀(guān)。北辰地產(chǎn)的銷(xiāo)售水平逐年下降，2010年低于整個(gè)行業(yè)的平均值，經(jīng)營(yíng)狀況值得關(guān)注。
2.凈資本收益率(ROE)
該比率是企業(yè)凈利潤與資本的比值，直接關(guān)系投資者投資報酬的實(shí)現程度，最能反映一個(gè)企業(yè)是否有利可圖，是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標之一。
其近年來(lái)越來(lái)越受到重視。
(1)縱向比較
就六個(gè)企業(yè)的情況看，萬(wàn)科、金地、招商2008年ROE下降較多。最可能的原因是由于美國次貸危機引發(fā)的金融危機，致使整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟形勢受到嚴重影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及盈利能力因而有所下降。保利、首都開(kāi)發(fā)有限公司2008年沒(méi)有受到危機的影響，但2009年的盈利能力有所下降。
這主要是房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況受上年度的影響比較大，存在時(shí)滯，因此，2008年雖然沒(méi)有受到?jīng)_擊，但危機的影響持續到了下一年。隨著(zhù)經(jīng)濟環(huán)境的好轉，2010年兩企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)逐漸回轉。北辰地產(chǎn)是六個(gè)企業(yè)中唯一一個(gè)沒(méi)有受到危機影響的企業(yè)。但在2010年其發(fā)生了較大幅度的下降，且各年ROE均低于其他企業(yè)，說(shuō)明其盈利能力處于較低水平，并有下降趨勢。
(2)橫向比較
首先是房地產(chǎn)行業(yè)的平均值、優(yōu)秀值與其他行業(yè)相關(guān)數據的比較�？梢钥吹�，除行業(yè)優(yōu)秀值低于煤炭工業(yè)外，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀值和平均值均高于其他行業(yè)。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)回報率較高的產(chǎn)業(yè)，利潤豐厚。即便房?jì)r(jià)由于政策調控出現小幅下降，也不會(huì )影響到整個(gè)行業(yè)的盈利能力。
其次從三大龍頭企業(yè)與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的比較，可以看出前者近四年的ROE平均水平均高于后者中的優(yōu)秀值。這說(shuō)明占房地產(chǎn)市場(chǎng)極高份額的龍頭企業(yè)盈利狀況良好，即便房?jì)r(jià)略微下降，對支柱企業(yè)的盈利能力沖擊也不會(huì )太大，進(jìn)而對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊也是有限的。保利地產(chǎn)的ROE水平在六個(gè)企業(yè)中最高，說(shuō)明股東自有資本獲取收益的能力最強;而北辰實(shí)業(yè)的ROE水平甚至低于行業(yè)平均值，經(jīng)營(yíng)狀況較差。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源利用狀況：囤積土地還是積極建設前文已指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置情況是本文的考察重點(diǎn)，以下是對房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售數據的分析，用以得到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中資源的使用狀況。
1.存貨/銷(xiāo)售收入
房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同在于，其資產(chǎn)主要是存貨，固定資產(chǎn)非常少。存貨包括在建住房，已建好的住房以及囤積的土地。存貨越大說(shuō)明企業(yè)潛在的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入越大，只是暫時(shí)沒(méi)有達到收入確認的條件。另外，充足的土地儲備、大量在建項目是企業(yè)持續穩定發(fā)展的基礎。
存貨與銷(xiāo)售收入之比反映了一個(gè)企業(yè)的存貨水平可以維持多久的銷(xiāo)售。該比值越大，表明企業(yè)對資源的利用狀況越好：存貨多則企業(yè)建造的房屋數量多，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)不只是在炒作樓盤(pán)以此盈利，更重要的是這些企業(yè)確實(shí)在利用現有資源建造房屋，在一定程度上增加了住宅的供給。
從表4可以看出，與其他企業(yè)相比，萬(wàn)科地產(chǎn)該比值較低，主要是與其存貨管理“量出為入”的管理理念相關(guān)。另外，2010年萬(wàn)科與保利兩大地產(chǎn)公司處于上升水平，其余企業(yè)均下降。具體分析可知，萬(wàn)科地產(chǎn)的存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比4%，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比59%(其中包括沒(méi)有確認為收入的已售樓盤(pán))。其存貨水平的增加主要是在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加引起的。保利地產(chǎn)主要是靠增加項目投入和擴展規模實(shí)現的。
其他企業(yè)這一比值下降主要有兩個(gè)原因，一方面是2010年政府相關(guān)政策的出臺，限制了土地供給，土地獲得沒(méi)有之前年度容易，土地的囤積量下降，存貨項目中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少，導致存貨總量下降;另一方面是由于銷(xiāo)售收入的增加幅度大于存貨的增加幅度，使比值減小。
以上均可表明企業(yè)是在利用資源積極進(jìn)行建設。另外，該比值存在的一個(gè)重要問(wèn)題是沒(méi)有剔除價(jià)格因素的影響。由于存貨是以歷史成本法計價(jià)的，無(wú)論采取哪種計算方法，都不能完全反映當期的市場(chǎng)價(jià)格;而銷(xiāo)售收入是以當期的市場(chǎng)價(jià)格為基礎進(jìn)行計算的，所以當價(jià)格不斷上漲時(shí)，存貨的價(jià)值可能會(huì )被低估，因而存貨/銷(xiāo)售收入的比值也會(huì )被低估。為了更加準確地反映存貨與銷(xiāo)售狀況之間的關(guān)系，可以采用剔除價(jià)格因素之外的面積比值，即存貨面積/銷(xiāo)售面積來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。以萬(wàn)科地產(chǎn)為例，2007年至2010年該比值分別為296.72%、321.90%、367.09%、405.48%，說(shuō)明存貨的相對持有量是在不斷增加的，也就意味著(zhù)住房的供給量是在不斷增加的，企業(yè)對資源的利用狀況是相對較好的。
2.銷(xiāo)售面積
銷(xiāo)售面積是衡量房地產(chǎn)企業(yè)資源利用情況的另一個(gè)重要指標。銷(xiāo)售面積反映的是企業(yè)解決住房需求能力的大小。很多人認為銷(xiāo)售收入可以用來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，但這一指標忽略了價(jià)格問(wèn)題。近兩年，房?jì)r(jià)急速上漲，銷(xiāo)售收入增加的很大一部分可能是由于房?jì)r(jià)上升導致的。剔除了價(jià)格因素，考慮房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積能更準確地反映企業(yè)的銷(xiāo)售狀況，并可進(jìn)一步反映企業(yè)對房地產(chǎn)的供給狀況以及對住房需求的滿(mǎn)足程度。
表4存貨(平均值)/銷(xiāo)售收入
由于北辰實(shí)業(yè)2009年出現異常數據，因此將北辰實(shí)業(yè)剔除。從整體來(lái)看，各企業(yè)的銷(xiāo)售面積處于上升趨勢，表明在不考慮房?jì)r(jià)上漲因素的情況下，房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售水平近兩年不斷增加。盡管?chē)页雠_了一系列房地產(chǎn)調控政策，但各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)積極應對，做好準備措施，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉向二三線(xiàn)城市，并增加中小戶(hù)型的建設力度，更好地滿(mǎn)足了大多數消費者的消費需求，使資源得到了較為有效的利用。另外可以看出，萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積較其他企業(yè)高出很多，龍頭地位難以動(dòng)搖。
2009年保利地產(chǎn)銷(xiāo)售面積急速增長(cháng)，近兩年成長(cháng)速度也較快。(參見(jiàn)左圖)
(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源情況：?jiǎn)我磺廊谫Y還是綜合利用資源通過(guò)比較房地產(chǎn)企業(yè)中的銀行借款所占比重，可以對資金來(lái)源進(jìn)行分析，用以判斷企業(yè)是否能夠有效使用社會(huì )各方面的資源。
企業(yè)借入銀行借款主要是出于兩種原因，一個(gè)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現異常，資金短缺，需要借入銀行借款才能維持正常的運營(yíng);另一個(gè)原因是當企業(yè)發(fā)展狀況良好，需要進(jìn)行擴張時(shí)，通常會(huì )借入大量資金。
1.銀行借款/銷(xiāo)售收入
通過(guò)銀行借款/銷(xiāo)售收入，可以看到，除萬(wàn)科地產(chǎn)自有資金較為充足，銀行借款低于50%外，其余企業(yè)的銀行借款在整個(gè)銷(xiāo)售收入中占有非常大的比重。其中，北辰地產(chǎn)和首都開(kāi)發(fā)有限公司的銀行借款甚至超過(guò)了企業(yè)的銷(xiāo)售收入。從趨勢上看，萬(wàn)科、保利、北辰處于上升水平，說(shuō)明隨著(zhù)企業(yè)規模的擴大，業(yè)務(wù)的擴展，其所需要的資金不斷增大，且更多的資金來(lái)源于銀行借款，對銀行的依賴(lài)度不斷加大;金地、招商和首都開(kāi)發(fā)有限公司雖然比值略有下降，但是整體比值都處于較高水平，對銀行依賴(lài)度還是過(guò)強。2010年這一比值的平均值為94.84%，如此高的負債水平意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入和借款水平近似相等，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)資金主要來(lái)自銀行借款。一旦借款發(fā)生困難，則企業(yè)運轉會(huì )受到非常大的影響。(參見(jiàn)表5)2.銀行借款/存貨銀行借款/存貨反映的是企業(yè)用來(lái)購置存貨時(shí)銀行借款所占的比重。與上面分析相似，除萬(wàn)科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)外，其他企業(yè)這一比值都比較高，都在40%以上，說(shuō)明企業(yè)在購置存貨時(shí)，40%的資金來(lái)源于銀行借款。如果銀行借款減少，會(huì )影響到房地產(chǎn)建設活動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給。而這一指標整體處于上升趨勢，說(shuō)明企業(yè)建設對銀行的依賴(lài)程度不斷加強。招商地產(chǎn)2009年比值有較大幅度的下降，但主要原因不是銀行借款的減少，而是業(yè)務(wù)擴張使得存貨量加大引起的。(參見(jiàn)表6)上述兩個(gè)指標共同表明，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在初始建設階段還是日后經(jīng)營(yíng)階段都過(guò)度依賴(lài)間接融資。由于融資渠道過(guò)于單一，企業(yè)面臨的風(fēng)險較大。
通過(guò)對報表數據的分析，可以得到的結論是，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然處于較高的盈利水平，資源配置相對合理，但是資金來(lái)源過(guò)于依賴(lài)銀行貸款。
從另一個(gè)角度講，我國銀行業(yè)現在在某種意義上已被房地產(chǎn)行業(yè)所綁架。這兩大支柱性產(chǎn)業(yè)過(guò)于緊密的結合，加大了我們所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險。一旦發(fā)生系統性風(fēng)險，整個(gè)經(jīng)濟將面臨巨大的沖擊。
為解決這一問(wèn)題，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)對資金來(lái)源方式進(jìn)行創(chuàng )新，增加房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道，降低對銀行業(yè)的依賴(lài)程度，分散市場(chǎng)風(fēng)險，使現有資源得到更充分的利用。為此，需要大力發(fā)展直接融資市場(chǎng)，加快金融改革的進(jìn)程，提高直接融資比重，為房地產(chǎn)企業(yè)其他融資方式提供便利。這也是“十二五”規劃中強調的重點(diǎn)問(wèn)題。
三、保障房建設是解決住房困境的出路當前，雖然我國商品房市場(chǎng)資源配置狀況較好，但不可否認的是，我國仍面臨著(zhù)嚴重的住房困境。
我們認為僅僅通過(guò)商品房市場(chǎng)的調控，很難從根本上解決問(wèn)題。從資源利用角度出發(fā)，更合理地利用現有資源，增加住房供給，這樣才能真正解決百姓住房難題。參考新加坡、日本等房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的國家，我們認為，保障房建設是當前我國解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的主要出路。保障房建設的目的不只是打壓過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格，更重要的是提高資源的利用率。政府利用財政收入增加住房供給，可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的現狀，而且不會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的正常盈利，保證商品房市場(chǎng)正常運行，促進(jìn)國民經(jīng)濟健康平穩發(fā)展、經(jīng)濟資源得到充分利用。
(一)保障性住房能夠降低住房?jì)r(jià)格并增加住房供給短期內，保障性住房會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生影響，主要表現在三個(gè)方面：第一，保障房的保障對象以城鎮戶(hù)籍人口的中低收入家庭為主，保障房建設將在一定程度上緩解住房短缺問(wèn)題。一旦公眾的住房需求因此有所下降，供求關(guān)系的變化最終會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌。第二，保障房建設的土地來(lái)源是以政府劃撥為主，而一個(gè)城市用于房屋建設的土地是有限的，保障房的建設將會(huì )影響建設用地供給，減少政府出讓給開(kāi)發(fā)商的土地。地價(jià)就會(huì )因此上升，最后導致房?jì)r(jià)上漲。第三、增加保障房的建設，主要是解決中低收入者的住房難題。
對開(kāi)發(fā)商而言，為尋求更大的利潤，其會(huì )把建設重點(diǎn)放在高檔房的建設上。這就會(huì )使高檔住宅市場(chǎng)轉熱，從而使高檔房?jì)r(jià)格上升。綜合以上三個(gè)方面，應該說(shuō)居于主導地位的因素還是供求關(guān)系。因此，保障房的增加會(huì )在短期降低房?jì)r(jià)，至少會(huì )維持房?jì)r(jià)不再上漲。
需要強調的是，建設保障性住房的目的不僅僅是在短期解決房?jì)r(jià)過(guò)高這一問(wèn)題，更重要的作用是對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩運行。因此這不是一個(gè)短期的政府調控手段，而是一項長(cháng)期工程。保障房的建設一方面要在短期內調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平;另一方面需要保證住房的數量規模，實(shí)現資源的充分利用，促進(jìn)“居者有其屋”這一長(cháng)期目標的實(shí)現。
(二)我國保障性住房供不應求，應加大建設比重我國目前保障房市場(chǎng)剛剛起步，保障房的供求嚴重不平衡。以2010年數據為基礎進(jìn)行分析，2010年全國共建保障性住房580萬(wàn)套，總面積29000萬(wàn)平方米，全國住宅房開(kāi)工面積為129467.93萬(wàn)平方米,全國住宅房竣工面積為61215.72萬(wàn)平方米，全國住宅房銷(xiāo)售面積為93051.56萬(wàn)平方米。開(kāi)工面積代表供給狀況，保障住房面積與全國住宅開(kāi)工面積之比表明保障房的供給僅占到全部住房供給的22.4%;
而保障房與代表需求的竣工面積之比為43.37%，說(shuō)明保障房的需求量占到總需求的近一半;保障住房面積/全國住宅房銷(xiāo)售面積為31.17%�？梢钥吹�，盡管保障房的建設越來(lái)越受到重視，保障房數量也不斷增加，但是需求量仍然遠遠超過(guò)供給量，難以解決住房困境。因此，應加大保障性住房的比重。
(三)推進(jìn)保障房建設的重點(diǎn)是解決資金難題目前，雖然我國已出臺多項政策加大保障性住房建設力度，但是我國保障房建設始終面臨著(zhù)資金不足的問(wèn)題，2010年，我國限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房建設的融資需求達8000億元，而實(shí)際投資僅為4700億元(其中央行下?lián)?00多億元)，說(shuō)明保障房建設存在著(zhù)巨大的資金缺口。
現階段，我國保障房建設的主要融資途徑包括：地方政府預算、土地使用稅的10%、住房公積金凈收益、廉租房取得的凈收入、中央政府撥款以及銀行貸款、房地產(chǎn)商注資等，其中最主要的是地方政府的財政支出。由于我國中低收入者的隊伍過(guò)于龐大，保障房需求量非常大。而相對于龐大的需求，保障房的融資渠道卻并不暢通，主要體現在：地方政府的財政收入與財政支出比例嚴重失衡，地方政府無(wú)法承受數額如此巨大的保障房建設資金要求;
受經(jīng)濟危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)不穩定，政府土地出讓金收益率波動(dòng)較大、公益金增益受到限制;中央撥款有限等方面。因此，現有的保障房融資渠道難以滿(mǎn)足保障房建設資金需求。很多學(xué)者對這一問(wèn)題進(jìn)行了研究，并借鑒國外的成功經(jīng)驗，從主要依靠政府的角度出發(fā)，提出了一些解決辦法，包括增加財政撥款、政府發(fā)行建設公債、改革稅收制度以及公積金制度的靈活運用等。
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