經(jīng)濟適用住房建設項目可行性研究報告
經(jīng)濟適用房是保障市民居住問(wèn)題的項目，讓我們一起看看經(jīng)濟適用住房建設項目可行性研究報告，了解相關(guān)細則吧!
縣經(jīng)濟適用住房建設項目可行性研究報告
第一章
項目建設背景
xx 縣整體概況
xx 縣位于 xx 省西南，屬 xx 轄區。
地處東經(jīng) xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″，北緯 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之間。
總面積為xx平方公里。
全縣轄區有x鎮x鄉，xx個(gè)村民委員會(huì )，xx個(gè)村民小組，全縣總人口xx萬(wàn)人，人口密度為每平方公里xx人，縣境北依xx與xx縣分界，南與xx毗為鄰，東與xx縣連接，西與xx縣連接，縣城距xx940公里，距xx120公里。
xx縣地處xx山末端，境內最高海拔為xx米，最低海拔為xx米，屬xx山脈xx山支系。
因地質(zhì)構造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀(guān)，全境可分為窄谷地貌，xx地貌。
xx 縣地處低緯度山區，屬 xx 氣候。
具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小時(shí)，年平均無(wú)霜期 xx 天，年平均氣溫 xx 度，東南部為多雨區，北部為少雨區。
水利資源，境內主要河流為 xx 河水系，現有 xx 千瓦水電站一座，擁有 xx 平方米容量的水庫一座，飲用水供水企業(yè)一個(gè)，能滿(mǎn)足項目建設。
經(jīng)濟來(lái)源， xx 為主， XX 年全縣國民生產(chǎn)總值 xx 萬(wàn)元，工農業(yè)生產(chǎn)總值 xx 萬(wàn)元，社會(huì )商品零售總額 xx 萬(wàn)元，城鎮居民年平均收入 xx 元，財政收入 xx 萬(wàn)元。
經(jīng)濟適用住房建設啟動(dòng)
中共 xx 縣委、縣人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任組長(cháng)，有關(guān)相關(guān)部門(mén)負責人為成員的 xx 縣經(jīng)濟適用住房建設領(lǐng)導小組，抽調相關(guān)部門(mén)工作人員。
縣人民政府批準成立了 xx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司，公司住址： xx 鎮，法定代表人： xx ，負責承擔經(jīng)濟適用住房建設的實(shí)施工作，土地使用、地質(zhì)勘察、規劃、設計、項目預算、資金籌劃、項目方案編制、項目招標、項目建設實(shí)施、住房銷(xiāo)售、物業(yè)管理、服務(wù)等。
第二章、報告編制依據和原則
一、報告編制的主要依據：
1.1 、《關(guān)于對 xx 縣經(jīng)濟適用住房建設項目實(shí)施方案的批復》;
1.2 、 xx
1.3 、 xx
1.4 、《全國統一建筑工程基礎定額(土建工程) xx 省預算基價(jià)》;
1.5 、《 xx 省建設安裝工程綜合費用定額( 99 修訂本)》;
1.6 、 xx ;
1.7 、《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;
1.8 、《市政工程預算定額》;
1.9 、《 xx 省城市住宅小區物業(yè)管理辦法》;
1.13 、其它文件規定要求。
二、報告編制原則
2.1 、可操作原則，根據項目所在地的社會(huì )、經(jīng)濟情況、結合國家機關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟承受能力，按照社會(huì )購房需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。
2.2 、合理性原則，對建設項目的有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標、是有較好的合理布局性和科學(xué)性。
2.3 、整體性原則，突出項目開(kāi)發(fā)的整體布局，連片開(kāi)發(fā)，確保項目的整體效果。
2.4 、環(huán)境保護原則，開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟住房小區。
2.5 、政策穩定性原則，經(jīng)濟適用住房始終堅持國家、職工個(gè)人共同承擔的政策。
第三章、項目建設的必要性
二、城市化建設的必然要求
城鎮居民住宅列入城市發(fā)展規劃建設，充分利用國有土地，合理布局、規模建設，集中連片，城市居民住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理以城市發(fā)展配套，以經(jīng)濟適用住房為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理，推動(dòng)城市發(fā)展和城市經(jīng)濟發(fā)展。
三、城鎮居民住房市場(chǎng)化的必然趨勢
國家對城鎮公有住房制度改革和加快住房建設進(jìn)一步深化，公有住房制度改革推動(dòng)了城鎮住房市場(chǎng)的形成，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
城鎮居民住房以實(shí)物分房轉變?yōu)樨泿欧址�，從而推�?dòng)了城鎮居民住房市場(chǎng)化的形成和發(fā)展。
城鎮居民可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房、商品房。
對此，城鎮居民住房市場(chǎng)化住房分配貨幣化是必然的趨勢。
第四章、項目建設相關(guān)條件
一、 住房政策的扶持
1.1 、機關(guān)、企事業(yè)單位實(shí)行住房獎勵政策。
1.2 、國家稅收優(yōu)惠
1.3 、土地使用優(yōu)惠、低成本使用劃撥，“三通一平”用地。
1.4 、金融部門(mén)扶持信貸。
三、居住觀(guān)念的轉變
隨著(zhù)城鎮居民經(jīng)濟收入不斷增長(cháng)，國家對城鎮居民住房制度改革進(jìn)一步深化，住房以市場(chǎng)化、貨幣化方向發(fā)展日趨成熟，城鎮居民以居住面積、居住條件、居住環(huán)境思想觀(guān)念的轉變，越來(lái)越以高標準要求，適用、舒適、經(jīng)濟、美觀(guān)、功能齊全為標準的新型住房需求。
第五章、項目規劃及建設規模
一、規劃的基本構思和建設原則
1.1 、按照“高起點(diǎn)、高標準、高品位、面向未來(lái)”的要求，把經(jīng)濟適用住房建設成為經(jīng)濟、適用、美觀(guān)、功能齊全的現代園林小區，不斷滿(mǎn)足城鎮居民日益增長(cháng)的住房需求。
1.2 、經(jīng)濟適用住房建設的原則是：統一規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。
集住宅、商鋪、車(chē)位、健身休閑廣場(chǎng)、綠化為一體的園林住宅小區，符合“安全、適用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則。
經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境三效原則。
二、建設規模及內容
2.1 、建設規模
建設規模：經(jīng)濟適用住房 xx 套， xx 萬(wàn)平方米，分兩期實(shí)施：一期工程實(shí)施 xx 套(戶(hù));二期工程實(shí)施 xx 套(戶(hù))，規劃用地規模 xx 畝( xx 萬(wàn)平方米)。
2.2 、經(jīng)濟適用住房建設內容
2.2.1 、經(jīng)濟適用住房 xx 套，總建筑面積 xx m 2 ，(其中：住房面積 xxm 2 ，商鋪面積 xxm 2 )。
a 戶(hù)型( xxm 2 ) xx 套， b 戶(hù)型( xxm 2 ) xx 套， c 戶(hù)型( xxm 2 ) xx 套， d 戶(hù)型( xxm 2 ) xx 套。
三、總體規劃與分區建設規劃
3.1 、總體規劃： xx 縣經(jīng)濟適用住房建設項目總體規劃布局為 xx 、 xx 、 xx 、 xx4 個(gè)區域。
第六章、市場(chǎng)分析與預測
一、市場(chǎng)分析
1.1 、住宅市場(chǎng)
公司經(jīng)過(guò)調查摸底，報名購房 xx 個(gè)單位，報名購房干部職工 xx 戶(hù)(套)，其中：報名 a 戶(hù)型 xx 套，報名 b 戶(hù)型 xx 套，報名 c 戶(hù)型 xx 套，報名 d 戶(hù)型 xx 套。
按單位性質(zhì)分：( 1 )縣級地方行政單位 xx 個(gè)，住房 xx 套，占報名總數的 xx% ;( 2 )縣級地方事業(yè)單位 xx 個(gè)，住房 xx 套，占報名總數的 xx% ; ( 3 )縣級企業(yè)單位 xx 個(gè)，住房 xx 套，占報名總數的 x% 。
二、市場(chǎng)預測
經(jīng)濟適用住房建設項目充分考慮到當地職工城鎮居民的經(jīng)濟承受能力和生活習慣，統一規劃、布局合理、設計適度、功能齊全、安全、適用、經(jīng)濟、美觀(guān)，需要購房 xx 戶(hù)，購房率為 xx% (未含各鄉鎮購房戶(hù)數)。
經(jīng)濟適用住房、商鋪、車(chē)位市場(chǎng)前景看好。
第七章、項目投資估算
一、投資估算編制說(shuō)明
1.1 、編制依據
( 1 )規劃方案設計圖紙和相關(guān)技術(shù)資料;
( 2 )《市政工程預算定額》;
( 3 )《全國統一建筑工程基礎定額(土建工程) xx 省預算基價(jià)》;
( 4 )《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;
( 5 )收費標準為;
( 6 )《給、排水設計手冊》;
( 7 )《工程建設監理收費標準》;
( 8 )《工程設計收費標準》;
( 9 )地方建筑材料市場(chǎng)價(jià)。
二、總投資估算及結果
投資估算：本報告采用概算法和 98 定額進(jìn)行估算，根據經(jīng)濟適用住房建設有關(guān)規定和當地建筑市場(chǎng)現行價(jià)格為依據，并考慮不可預見(jiàn)因素，項目建設期為 x 年，第一期為 x 年，第二期公建、商鋪、住房為 x 年，建設期資金占用利率以年利率 x% 計算。
經(jīng)測算，該項目總投資為 xx 萬(wàn)元，其中：經(jīng)濟適用住房投資 xx 萬(wàn)元;商鋪公建 xx 萬(wàn)元;其它投資 xx 萬(wàn)元(詳見(jiàn)表 1 )。
第八章、實(shí)施計劃及資金籌措
一、實(shí)施計劃
1.1 、一期實(shí)施計劃進(jìn)度
XX 年 x 月至 XX 年 x 月為項目前期工作階段;
XX 年 x 月至 XX 年 x 月為基礎施工階段;
XX 年 x 月至 XX 年 x 月為主體工程施工階段;
XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內外裝修施工階段;
XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內外裝飾施工階段;
XX 年 x 月底至 XX 年 x 月中旬為室外管網(wǎng)、道路、景觀(guān)施工階段;
XX 年 x 月中、下旬驗收階段、總驗收;
XX 年 x 月底交房。
1.2 、二期實(shí)施計劃進(jìn)度
XX 年 x 月至 XX 年 x 月總工期
二、項目資金籌措(詳見(jiàn)附表 2 )
1 、銀行貸投 xx 萬(wàn)元
2 、住房戶(hù)購房預付資金 xx 萬(wàn)元
3 、自籌資金 xx 萬(wàn)元
第九章、主要財務(wù)指標及項目效益評價(jià)
一、主要財務(wù)指標
1 、投資利潤率
經(jīng)濟適用住房、商鋪投資利潤率 = 利潤總額 / 項目總投資 *100=
2 、投資利稅率
投資利稅率 = 利稅總額 / 項目總投資 *100=
3 、凈現值
經(jīng)濟適用住房、商鋪 =
萬(wàn)元( i=8% )
以上各項效益指標的計算結果表明：本項目主要經(jīng)濟指標均能滿(mǎn)足要求，財務(wù)內部收益將高于社會(huì )基準收益率，由于財務(wù)凈現值大于零，項目有較好的經(jīng)濟效益及盈利水平，財務(wù)足可以接受的。
二、項目效益評價(jià)
該項目是集經(jīng)濟適用住房、商鋪、車(chē)位與室外綠化工程為一體的綜合性建設項目，其經(jīng)濟效益分析，本報告中經(jīng)濟適用住房效益與商鋪、車(chē)位效益進(jìn)行分析，具體分析如下：
(一)經(jīng)濟適用住房分析
經(jīng)濟適用住房建設項目面積 xx 萬(wàn)平方米，其中：住宅 ，商鋪
，項目總成本測算：
1 、住宅
，建安工程投資
萬(wàn)元(可變);
2 、商鋪車(chē)庫
，建安工程投資 萬(wàn)元(可變);
3 、勘察設計、監理、預算、質(zhì)監管理費、規劃等 萬(wàn)元(固定);
4 、基礎設施建設，投資 萬(wàn)元(可變);
5 、土地費
萬(wàn)元(固定);
6 、管理費
萬(wàn)元(固定);
7 、稅金
萬(wàn)元(固定);
8 、貸款利息
萬(wàn)元(可變);
9 、不可預見(jiàn)費 萬(wàn)元。
以上 1 — 9 項合計總成本為
萬(wàn)元(詳見(jiàn)附表 3 )。
銷(xiāo)售總收入
萬(wàn)元。
1 、經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售收入
萬(wàn)平方米 *988 元 /m 2 = 萬(wàn)元，二年內銷(xiāo)售。
2 、商鋪銷(xiāo)售收入 萬(wàn)平方米 *
元 /m 2 =
;
損益分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤總額為
萬(wàn)元，盈余公積、公益金按 10% 提起，為 萬(wàn)元，未分配利潤為 萬(wàn)元，利稅總額為 萬(wàn)元。
(詳見(jiàn)附表 4 、 5 )
第十章、項目不確定性(風(fēng)險)分析
一、盈虧平衡分析
經(jīng)濟適用住房建設項目生產(chǎn)能力利用率
= 固定成本費用 / (銷(xiāo)售收入—可變成本) *100%=
二、敏感性分析
經(jīng)濟適用住房建設項目：考慮從單因素變化所引起的財務(wù)內部收益率來(lái)進(jìn)行敏感性分析。
項目的銷(xiāo)售收入投資成本引起的內部收益率變化，參見(jiàn)敏感性分析表。
第十一章、結論與建議
一、結論
2 、該項目是集住房、商鋪、車(chē)位、休閑場(chǎng)所、綠化建設為一體的綜合項目，項目建成后推動(dòng) xx 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
3 、該項目建設地點(diǎn)位于 xx 縣中心地帶，地勢基本平坦，建設條件較為理想，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較好場(chǎng)所。
4 、該項目的土地征用已結束，“三通一平”、規劃、設計、施工圖設計已完成，項目已進(jìn)入實(shí)施階段。
5 、經(jīng)測算：項目總投資為
萬(wàn)元，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中：經(jīng)濟適用住房 萬(wàn)平方米、商鋪
萬(wàn)平方米，建成后項目收益理想。
綜合以上情況，我們認為該項目可性可行。
二、建議
1 、加快實(shí)施步伐，加大經(jīng)濟適用住房和商鋪車(chē)位的營(yíng)銷(xiāo)力度，加大宣傳工作，注重降低項目成本。
2 、積極做好項目的施工組織工作，確保項目按施工計劃進(jìn)度順利完成。
3、加快落實(shí)項目建設資金，多方籌措項目資金，確保項目建設的順利完成。
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