銷(xiāo)售推廣計劃書(shū)
時(shí)光飛逝，時(shí)間在慢慢推演，前方等待著(zhù)我們的是新的機遇和挑戰，現在就讓我們好好地規劃一下吧。那么你真正懂得怎么制定計劃嗎？下面是小編為大家整理的銷(xiāo)售推廣計劃書(shū)，歡迎大家分享。
銷(xiāo)售推廣計劃書(shū)1
前 言
xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本銷(xiāo)售企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及銷(xiāo)售可操作性分析，從銷(xiāo)售策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、銷(xiāo)售組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目銷(xiāo)售總體策略
銷(xiāo)售總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用銷(xiāo)售策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的銷(xiāo)售總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目銷(xiāo)售目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體銷(xiāo)售策略，擬訂本項目的銷(xiāo)售目標方針如下，作為本項目銷(xiāo)售工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解
1. 銷(xiāo)售（招商）目標
2. 銷(xiāo)售目標分解
四、銷(xiāo)售階段計劃
根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將銷(xiāo)售工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續銷(xiāo)售過(guò)程中充分體現總體銷(xiāo)售策略和達成目標方針的.實(shí)現，綜合項目要素資源和銷(xiāo)售推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及銷(xiāo)售準備，在20xx年5月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
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1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
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1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目銷(xiāo)售推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
銷(xiāo)售推廣計劃書(shū)2
一、營(yíng)銷(xiāo)思路：
現代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)告訴我們，成功營(yíng)銷(xiāo)=有效溝通。從目前公司各專(zhuān)賣(mài)店所處市場(chǎng)狀況看，由于縣級市場(chǎng)沒(méi)有平面媒介(報紙)，又缺乏強勢的空中媒介(電視)，因此，電視的品牌形象傳播優(yōu)勢與報紙的品牌認知傳播優(yōu)勢，均難以有效實(shí)現，這導致我們無(wú)法利用傳統的主流媒介去搭建與目標顧客群之間的溝通平臺。
有鑒于此，本案擬綜合運用DM郵報、會(huì )員畫(huà)冊、終端促銷(xiāo)、廣場(chǎng)路演、珠寶專(zhuān)刊、短信廣告等傳播手段，通過(guò)階段性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，尋求一套行之有效的.地面推廣模式，在與我們目標顧客群實(shí)現有效、長(cháng)期、互動(dòng)的溝通同時(shí)，使我們的高空媒體廣告成功落地，達到空中媒體廣泛覆蓋，地面推廣精確制導，以逐步提升品牌在當地的認知度與影響力。
二、推廣時(shí)間：
20xx年10月—20xx年6月
三、推廣手段：
會(huì )員畫(huà)冊
(1)傳播渠道：部分會(huì )員定點(diǎn)直投，部分店堂目標發(fā)放。
(2)傳播思路：側重于品牌產(chǎn)品力的提升，并與目標顧客建立一對一互動(dòng)平臺，隨著(zhù)溝通的深入，會(huì )員數據庫營(yíng)銷(xiāo)逐步引入促銷(xiāo)信息發(fā)布、顧客信息反饋、個(gè)性化服務(wù)跟蹤及會(huì )員積分換禮、會(huì )員階段性回饋等內容。
(3)傳播階段：07年10月：復古款式推廣;12月：圣誕貨品推廣;08年1-2月：春節翡翠貨品推廣、情人節鉆石飾品推廣;3月：鉆石第5C推廣;4-5月：婚慶套裝推廣;6月：首飾文化推廣。
DM郵報
(1)傳播渠道：郵函直投，部分由員工組織發(fā)放。
(2)傳播思路：側重于品牌銷(xiāo)售力的提升，結合階段性商品促銷(xiāo)與貨品推廣，發(fā)布相關(guān)信息。同時(shí)，針對縣級市場(chǎng)媒介的弱勢，DM郵報能夠較為廣泛鎖定目標顧客群，擴大品牌的影響力，因此，也將作為我們在縣級市場(chǎng)的拓展利器。
(3)傳播特性：不同于會(huì )員畫(huà)冊，DM郵報更注重屬地性，可運用于我們各門(mén)店的單店行銷(xiāo)，因此，我們可根據各地市場(chǎng)不同，有針對性的制訂推廣內容。
(4)傳播階段：
12月：圣誕節貨品推廣、促銷(xiāo)信息，如皋店四周年慶;
08年1-2月：春節翡翠推廣、情人節鉆石推廣，靖江店、泰興店周年慶;
3月：鉆石第5C推廣;
4-5月：婚慶套裝推廣，儀征店兩周年慶;
6月：首飾文化推廣。
銷(xiāo)售推廣計劃書(shū)3
一、項目條件與地塊解析
1.1項目區位
南湖地王：本案位于徐州市北部賈汪區，南鄰賈汪區重點(diǎn)景觀(guān)小南湖，是由徐州市區進(jìn)入賈汪城區的必經(jīng)之處。四至范圍東到206國道，南到湖北青洪路，西至連接賈汪中心商業(yè)區的將軍大街，北至夏橋二路�？傆玫孛娣e641370平方米，容積率1.3。所處區域為居住區規劃為主，處于快速發(fā)展中，小南湖已開(kāi)發(fā)成水清靈秀的公園景觀(guān)，周邊正逐步建成一批檔次與居住環(huán)境較好的居住小區。
1.2地形地貌、對外交通、項目規模
地塊現狀為較為平整的空地，整體地勢比周邊道路略低，建筑條件良好。項目總用地面積為641370㎡，總建筑面積894000㎡，地上建筑面積694000㎡，其中住宅584600㎡、商業(yè)及配套109400㎡，地下建筑面積200000㎡。
1.3項目資源分析(賣(mài)點(diǎn)梳理)
地段價(jià)值——賈汪政府重點(diǎn)打造小南湖景觀(guān)區域，距離賈汪城區1.5公里
前景價(jià)值——徐賈快速通道于年底通車(chē)，城市副中心地位彰顯，區域成長(cháng)前景欣欣向榮
生活價(jià)值——絕版小南湖景觀(guān)，花都公園、夏橋公園環(huán)繞，三個(gè)公園一個(gè)家，絕版公園生活地標
規劃價(jià)值——城南核心地段，高級社區配套，賈汪最高標準
生態(tài)價(jià)值——賈汪綠肺，自然、環(huán)境優(yōu)越，養生、養老、休閑、放松好去處
投資價(jià)值——價(jià)值高地，價(jià)格洼地。項目位于賈汪重點(diǎn)打造的高尚生活區，升值潛力巨大
產(chǎn)品價(jià)值——高品質(zhì)、戶(hù)型創(chuàng )新，功能強大的奢華產(chǎn)品補充賈汪豪宅市場(chǎng)不足
配套價(jià)值——小區內部規劃建有小學(xué)、幼兒園、商業(yè)中心等配套設施，南湖西側有高球場(chǎng)
規模價(jià)值——賈汪地王，高速發(fā)展區域大南湖、低密度、百萬(wàn)平米規模大盤(pán)第一期
品牌價(jià)值——海峽地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)徐州東南郡、曼喬世家項目，贏(yíng)得良好的市場(chǎng)口碑
二、項目SWOT分析
2.1優(yōu)勢分析
景觀(guān)優(yōu)勢——項目被小南湖風(fēng)景區，花都公園，夏橋公園環(huán)抱，絕版公園生活地標
區位優(yōu)勢——城南核心，賈汪門(mén)戶(hù)，南湖高尚生活區，領(lǐng)銜全優(yōu)生活
產(chǎn)品優(yōu)勢——高貴的歐式建筑，功能強大的創(chuàng )新產(chǎn)品，居住舒適度高
投資優(yōu)勢——價(jià)值高地，價(jià)格洼地，升值潛力巨大
規劃優(yōu)勢——政府將南湖打造為徐州都市圈生態(tài)型月光經(jīng)濟區，會(huì )所高球場(chǎng)等高端配套將陸續到位
規模優(yōu)勢——賈汪地王，地塊完整，徐州北部第一品質(zhì)名盤(pán)
2.2劣勢分析
地塊產(chǎn)權——項目前期開(kāi)發(fā)拖延，本案地塊上樹(shù)立著(zhù)太湖明珠花園售樓處，產(chǎn)權歸屬有糾紛
項目認知——南湖在市場(chǎng)，海峽在賈汪，認知度不足。賈汪項目對市區客戶(hù)吸引力不足
賈汪市場(chǎng)——去化能力有限，且消費群沒(méi)有顯著(zhù)增加，但區域樓盤(pán)供應量卻成倍放大
生活配套——片區環(huán)境的確美觀(guān)，缺乏必要生活配套，商業(yè)層級較低
地形地理——地塊是原韓橋煤礦塌陷地，建筑條件不十分理想，且徐州市區的客戶(hù)對賈汪的項目抗性較大
片區環(huán)境——南湖市場(chǎng)認識度不足，四周被小工業(yè)區、城鎮居民吞噬，周邊產(chǎn)業(yè)不利于提升項目?jì)r(jià)值
投資周期——國家宏觀(guān)調控收緊，樓市處于淡市期間，投資周期相對較長(cháng)
三、項目定位
原定位：一湖/一城/一世界徐州首席千畝濱湖生態(tài)社區
重新定位：城南核心/百萬(wàn)平米/公園大城全徐州最具投資價(jià)值的別墅(階段)
3.1市場(chǎng)定位
既定目標:賈汪最�！椖科放坪秃{賈汪品牌
底線(xiàn)目標:賈汪各個(gè)物業(yè)類(lèi)型單價(jià)價(jià)格金字塔之頂
高目標:超越賈汪價(jià)格體系，成為片區規則制定者
3.3形象定位
總案：湖尚城
SLOGAN：發(fā)現你對生活的熱愛(ài)
城南核心/百萬(wàn)平米/公園大城
以湖為核，劃地為疆，造就海峽湖尚城。千畝濱湖大盤(pán)，私享2900畝濕地公園，藏于南湖顯于世。田園景觀(guān)如詩(shī)畫(huà)般靜謐，這是一場(chǎng)寧靜對繁華的放逐。尚城生活，體悟湖居。傍晚時(shí)分，信步水云間，云在天，水在地，看天水一色。生活，從此在湖畔停泊。
高層：南湖觀(guān)瀾
SLOGAN：觀(guān)南湖，瞰天地
觀(guān)瀾，取自《孟子盡心上》“觀(guān)水有術(shù)，必觀(guān)其瀾”。中堅階層有其獨屬的格局視野，觀(guān)瀾是一種人生態(tài)度，隨心隨性，淡泊灑脫，透露幽居的生活情趣。推窗看湖，閑坐觀(guān)瀾，突出水岸生活意境。智者樂(lè )水，案名更具人文氣息。
洋房：南湖公館
SLOGAN：開(kāi)啟湖居新時(shí)代
南湖幽地，公館人家。湖光漸，草木欣，歲月靜好。風(fēng)云對話(huà)的人，在這個(gè)靜靜的地方，用湖光和濤風(fēng)招待客人，讓遠水的人羨慕。公館指城市上流人士居所，讓人從案名中一眼既可看出本案高貴、尊榮的建筑品質(zhì)和未來(lái)居住在這里的`人群特征。
別墅：南湖別苑
SLOGAN：名仕珍藏，湖韻別墅/湖上的柔軟時(shí)光
豪宅易得，別苑難求。在鳥(niǎo)語(yǔ)花香的境界里，或邀三五好友，或獨自一人，信步水云間，品茗觀(guān)風(fēng)望月，何等愜意。臨水而居，回歸自然，重拾湖夢(mèng)�？辞嗖菹�、山花艷、蝶飛舞，人會(huì )在不經(jīng)意間被生命打動(dòng)。別苑本意為帝王花園，案名古色古香。
四、推廣策略及費用預算
4.1推廣總綱(高打形象，做足圈層)
線(xiàn)上：初期為主做高形象，后期為輔形成聲音;線(xiàn)下：初期為輔細致鋪墊，后期為主做足圈層。通過(guò)一系列少而精的推廣，不斷地擴大項目的影響力，促進(jìn)客戶(hù)來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，加大客戶(hù)轉化率。
4.2分階段推廣主題
第一階段：亮相
20xx.12開(kāi)工奠基
20xx.03徐州及賈汪體驗館開(kāi)放
20xx.04春季房展會(huì )引導認知區位、資源價(jià)值，打生態(tài)牌，宜居南湖
第二階段：落地
20xx.05-20xx.07形象滲透，傳播銷(xiāo)售信息
20xx.05銷(xiāo)售中心開(kāi)放
20xx.06樣板區開(kāi)房
第三階段：開(kāi)盤(pán)
20xx.08-品牌主張輸出，重構賈汪生活方式
20xx.08開(kāi)盤(pán)
4.3活動(dòng)方案
周周有活動(dòng)，周周有主題，圍繞重大事件節點(diǎn)開(kāi)展，吸納人氣，促進(jìn)認籌;人氣、噱頭、蓄客同步進(jìn)行，周密部署多種殺客戰略，詳盡每一個(gè)細節，全力提升客戶(hù)資源的利用;——“吃、喝、玩、樂(lè )、看、拿”
策略1：盡一切可能的找客戶(hù)湊人氣
策略2：有活動(dòng)必有抽獎，以抽獎為噱頭吸引人氣
策略3：對活動(dòng)時(shí)間的精準把握與靈活應變
4.3媒體策略及選擇
戶(hù)外為主媒，報紙、直郵、短信等其他子媒結合運用，執行從片區、自然資源的認同、項目認同到銷(xiāo)售信息發(fā)布的三大步驟
線(xiàn)上——戶(hù)外、報廣、網(wǎng)絡(luò )、新媒體等事件爆破，形象確立，概念解構。
線(xiàn)下——渠道、短信、活動(dòng)等事件炒作，全城熱議，圈層影響力展開(kāi)。
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項目理解
1、項目概況
位于世界經(jīng)濟貿易港香港與走在經(jīng)濟改革開(kāi)放前沿廣州之間的深圳經(jīng)濟特區上，地處水產(chǎn)資源豐富的大鵬灣畔，緊依著(zhù)名旅游區大梅沙，小梅沙，地理位置與旅游資源得天獨厚，渾然天成。且酒店的檔次及服務(wù)為社會(huì )所公認，常年入住率穩定。
在新的經(jīng)濟環(huán)境日新月異的發(fā)展趨勢下，發(fā)展商銳意改革，計劃把柄酒店的重要組成部分——客戶(hù)的產(chǎn)權分割出售，讓社會(huì )更多的人共同擁有雅蘭酒店之余，邊享受雅蘭酒店的`優(yōu)質(zhì)服務(wù)，輕松的度假，邊坐享年末酒店分配，更可進(jìn)行投資保值或抄賣(mài)獲利等。
2、針對客戶(hù)群
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�、谟虚L(cháng)遠眼光之投資人士
�、鄱紊踔寥�、四次置業(yè)作為度假用
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三、宣傳策略
�、偈紫茸屟盘m酒店轟動(dòng)亮相于廣州，讓社會(huì )各個(gè)階層了解深圳雅蘭酒店
�、谕ㄟ^(guò)全媒發(fā)布讓社會(huì )各界人士了解本次銷(xiāo)售推廣模式是史無(wú)前例的大型活動(dòng)
�、劾庙椖勘旧淼膬�(yōu)勢支持，吸引更多的準客戶(hù)加入下一階段的深圳之行
�、艽碳じ嗟目蛻�(hù)形成購買(mǎi)行為
�、葑尡敬蔚匿N(xiāo)售推廣成為全稱(chēng)熱門(mén)話(huà)題，引起媒體之抄作
以上五點(diǎn)為本項目的宣傳定位
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