房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下評價(jià)綠色建筑經(jīng)濟效益論文

　　摘要:對現有綠色建筑的經(jīng)濟評價(jià)體系、全壽命周期法以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程進(jìn)行了分析，提出了從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度評價(jià)綠色建筑經(jīng)濟效益的方法，為綠色建筑的開(kāi)發(fā)提供決策依據。

　　關(guān)鍵詞:綠色建筑，經(jīng)濟評價(jià)體系，成本法

　　隨著(zhù)可持續發(fā)展理念的逐步推廣，綠色建筑成為建筑行業(yè)未來(lái)發(fā)展的一大趨勢。在政府的工作文件中也明確提出了綠色建筑的推廣要求以及綠色建材的使用比例。綠色建筑具有極高的環(huán)境效益，據估算，裝配式綠色建筑相比現澆建筑，可以大幅減少能源的消耗、材料損耗，以及污染的排放量，建筑節能達到50%以上。在當前情形下，為了更好的推廣綠色建筑的建設，需要構建合理的綠色建筑經(jīng)濟評價(jià)體系，為綠色建筑的投資與開(kāi)發(fā)提供決策依據。

　　1現有綠色建筑評價(jià)體系的含義及不足

　　1．1全壽命周期成本評價(jià)體系及其應用綠色建筑的理念是指在建筑壽命周期內高效利用建筑材料、節約使用能源、充分利用自然資源，并盡可能減少污染和對周?chē)�生態(tài)的影響，提供健康、宜居的空間［1］。既要求在建造期間選擇環(huán)保材料、有效利用材料、綠色施工，同時(shí)也要求在運營(yíng)使用過(guò)程中，通過(guò)一系列科技手段實(shí)現節能、健康。從建筑行業(yè)建造周期、使用周期長(cháng)這一角度來(lái)講，其經(jīng)濟效益的評估應該貫穿前期準備、建造、使用、處置等全過(guò)程。出于這一要求，全壽命周期的評價(jià)體系得到了廣泛的應用，該評價(jià)體系是建立在社會(huì )和建筑業(yè)的基礎上的，為綠色建筑的推廣和發(fā)展提供了有利的理論支撐。1．2全壽命周期成本評價(jià)體系運作原理目前較普遍采用的全壽命周期成本評價(jià)體系為:增量成本=準備階段增加成本+實(shí)施階段增加成本+運營(yíng)階段增加成本。增量收益=節約能源+節約材料+節約土地+維護成本的減少。其中實(shí)施階段增加成本包括節約能耗的技術(shù)成本、節約土地的技術(shù)成本、綠色材料成本、節約以及循環(huán)利用材料的技術(shù)成本、室內環(huán)境措施以及其他相關(guān)技術(shù)成本。通過(guò)調查、統計對各個(gè)節能、以及消耗指標進(jìn)行分別計算，通過(guò)匯總得出最終結論�？梢钥闯�，現階段的全壽命周期成本的研究相對成熟，其強調的核心在于全面并合理的計算綠色建筑的增量成本和增量收益，在計算時(shí)需考慮資金的時(shí)間價(jià)值，最終利用投資回收期、內部收益率、凈現值等經(jīng)濟評價(jià)指標判斷綠色建筑方案的可行性［2］。1．3全壽命周期成本評價(jià)體系缺陷全壽命周期下的評估體系雖能證明綠色建筑全壽命周期的收益，但綠色建筑產(chǎn)生的效益往往是社會(huì )共享的，開(kāi)發(fā)商很難據此判斷綠色建筑的開(kāi)發(fā)利潤。建筑由于其自身屬性的特殊性，在其整個(gè)生命周期內有多方共同參與，而綠色建筑全壽命周期成本無(wú)法給出針對某一群體的合理經(jīng)濟評價(jià)。即增加的成本負擔者與增加收益獲得者并不對等，如開(kāi)發(fā)商需要投入大量資金，但取得的效益卻是社會(huì )共享的。從這一角度，雖然全壽命周期成本評價(jià)具有較高的社會(huì )意義，但難以幫助開(kāi)發(fā)商做出決策，在實(shí)際的應用中存在不足。此外，其過(guò)分強調計算節約能源價(jià)值，卻忽視了對于消費者而言，其關(guān)注重點(diǎn)并非是每個(gè)月節約的電費、水費，而是建筑的宜居性。故而對于購房者，采用經(jīng)濟評價(jià)的指標并不能很好的迎合其真實(shí)需求。隨著(zhù)科技的發(fā)展和綠色建筑理念的進(jìn)一步完善，綠色建筑已經(jīng)擺脫了“高成本”這一標簽。過(guò)去在計算綠色建筑增量成本時(shí)往往著(zhù)重強調材料成本的上升以及相關(guān)高端技術(shù)的成本。然而綠色并不意味著(zhù)高消費，要想讓綠色建筑普及，必須降低其建設成本，使其“平民化”。例如通過(guò)因地制宜的設計方案以及合理的管理手段;選用經(jīng)濟的環(huán)保材料建筑，減少運輸費用和現場(chǎng)損耗;合理利用環(huán)境優(yōu)勢選擇相應的空調、采光、通風(fēng)系統設計，減少高昂技術(shù)成本;通過(guò)一系列措施盡可能減少建造的成本。從以上分析可以看出，在評價(jià)綠色建筑增量成本時(shí)應該結合科技的應用以及當地的狀況，進(jìn)行合理的計算［3］。

　　2綠色建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中的增量成本和增量收益

　　為了向開(kāi)發(fā)者提供更合理的決策依據，需要從開(kāi)發(fā)商角度出發(fā)，結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程與步驟、商業(yè)用房與居住用房在后期運營(yíng)過(guò)程中的區別，以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險因素，構建新的綠色建筑經(jīng)濟效益評價(jià)體系。通過(guò)這一評價(jià)體系的完善，增強投資者的投資信心，促進(jìn)綠色建筑在我國的大范圍推廣。

　　2．1綠色建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)注重點(diǎn)通過(guò)上述分析不難看出，綠色建筑對設計環(huán)節要求較高，其后期成本和效益的計算也與設計密不可分。故而對于前期勘察、設計階段、可行性研究等準備工作需要增加投入。在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應注重與開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的安全健康和環(huán)境保護培訓工作，對施工企業(yè)進(jìn)行監督和檢查。而在租售與資產(chǎn)管理階段，計算綠色建筑的銷(xiāo)售和運營(yíng)成本時(shí)需要考慮以下幾點(diǎn):

　　1)營(yíng)銷(xiāo)費用:綠色建筑由于良好的舒適性、和諧的環(huán)境，往往成為營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的賣(mài)點(diǎn)，這就一定程度上降低了營(yíng)銷(xiāo)的費用。

　　2)財政補貼:各地紛紛出臺對于綠色建筑的補貼政策，這部分補貼應計入增量收益。

　　3)房屋價(jià)格:據統計綠色建筑的市場(chǎng)價(jià)格往往比普通建筑高5%～15%，即綠色建筑本身的市場(chǎng)價(jià)格更高。

　　4)運營(yíng)成本:運營(yíng)成本需要按照使用途徑進(jìn)行分類(lèi)討論:對于出售的房地產(chǎn)，其后期能源、物業(yè)管理費用由用戶(hù)承擔;而對于有經(jīng)濟收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，則需要考慮經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的增量效益，參考收益法的原理給出計算公式。

　　2．2開(kāi)發(fā)利潤計算體系對于開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序分為投資機會(huì )選擇與決策分析、前期準備工作、建設階段、租售與資產(chǎn)管理階段。通過(guò)分析在這一周期中的效益增量和成本增量，構建開(kāi)發(fā)角度的經(jīng)濟評價(jià)體系。

　　1)對于直接出售的房地產(chǎn)，依據成本法進(jìn)行計算:開(kāi)發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)格－土地取得－土地開(kāi)發(fā)－建筑物建造－管理費用－投資利息－銷(xiāo)售費用－銷(xiāo)售稅費。

　　2)對于出租、經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，依據收益法計算:凈收益=有效毛收入－運營(yíng)費用=潛在毛收入－空置損失－運營(yíng)費用。開(kāi)發(fā)利潤=凈收益－土地取得－土地開(kāi)發(fā)－建筑物建造－管理費用－投資利息－銷(xiāo)售費用－銷(xiāo)售稅費。

　　2．3開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的增量成本與增量效益對于出售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的增量成本有土地開(kāi)發(fā)費用增加、建筑物建造費用增加、管理費用增加、投資利息增加，增量效益則包含房地產(chǎn)價(jià)格的上升、相關(guān)政府補貼、減少的銷(xiāo)售費用。對于以其他方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的增量成本不變，增量效益還應包含空置損失的降低以及運營(yíng)費用的減少，前者是由于綠色建筑市場(chǎng)需求量大導致，后者則是由于綠色建筑中節能技術(shù)的運用。

　　2．4案例分析某工程設計范圍總建筑面積為51212．6m2，總戶(hù)數為592戶(hù)，按綠色建筑一星標準設計。其前期設計階段增加費用為108萬(wàn)元，實(shí)施過(guò)程中的外圍維護技術(shù)措施、中水回收利用系統、節能空調與通風(fēng)系統、綠色材料費用等共計6500萬(wàn)元，則投資者的增量成本為6608萬(wàn)元。在后期投資者提高的房?jì)r(jià)為15%，按每平方米房?jì)r(jià)9910元計算，房?jì)r(jià)增加收入為7612．75萬(wàn)元。當地政府補貼標準為每平方米20元，共102萬(wàn)元。據估計，后期銷(xiāo)售減少的費用為278萬(wàn)元，則投資者的增量收益為7992．75萬(wàn)元，由于上述價(jià)格均是折算到現在時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可經(jīng)計算得出:開(kāi)發(fā)商增加的利潤為1384．75萬(wàn)元，該開(kāi)發(fā)方案可行。

　　3綠色建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險衡量

　　3．1綠色建筑的風(fēng)險增加綠色建筑在政策上受到國家的扶持、消費者的青睞，主要增加的風(fēng)險體現在項目的實(shí)施和經(jīng)營(yíng)階段，在實(shí)施階段由于其所需要的技術(shù)難度大，建材、技術(shù)使用費用高，故而工期拖延風(fēng)險、開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險會(huì )相應增加。同時(shí)由于綠色建筑多采用智能化，很多技術(shù)仍處于初步階段，因此物業(yè)管理風(fēng)險也會(huì )有所增加。

　　3．2綠色建筑開(kāi)發(fā)風(fēng)險的規避對于開(kāi)發(fā)商而言，盡可能降低綠色建筑的成本，通過(guò)因地制宜和因時(shí)制宜選擇合適的設計方案、節能環(huán)保途徑、加強對設計方案合理性的把控是重中之重。比如合理選擇環(huán)保建材、采用成本和運行費用較低的變風(fēng)量的空調系統，合理利用自然風(fēng)、采光等。此外在項目建設期間還應該通過(guò)有利的監控手段對綠色建筑的建造進(jìn)行環(huán)保和質(zhì)量控制。4結語(yǔ)綠色建筑的未來(lái)將逐步走向“裝配化、地域化、智能化、健康化”，這也對綠色建筑的設計提出越來(lái)越高的要求，開(kāi)發(fā)商應通過(guò)可靠的經(jīng)濟評價(jià)體系，合理的選擇綠色建筑設計方案、采取多項措施規避風(fēng)險，在獲得自身利益的同時(shí)為社會(huì )和住戶(hù)帶來(lái)更高的環(huán)境和經(jīng)濟效益。

　　參考文獻:

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