購房合同簽訂需知
隨著(zhù)人們法律觀(guān)念的日益增強，合同在生活中的使用越來(lái)越廣泛，簽訂合同能平衡雙方當事人的平等地位。相信大家又在為寫(xiě)合同犯愁了吧，下面是小編精心整理的購房合同簽訂需知，希望能夠幫助到大家。
一、注意事項
(一)避開(kāi)購房合同糾紛，看完房子以后，就要簽合同了，現在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認購書(shū)，然后再簽正式合同。因此，需注意以下問(wèn)題：
問(wèn)題一：在認購書(shū)里沒(méi)有注明免責的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認購書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
問(wèn)題二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會(huì )犯一些比較初級的錯誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導致合同無(wú)效的問(wèn)題。
另外，項目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買(mǎi)家還是應與A公司簽約，否則也會(huì )帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續會(huì )很麻煩。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補充協(xié)議不對等簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補充協(xié)議�，F在有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí)，會(huì )主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風(fēng)險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
問(wèn)題四：使用語(yǔ)意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì )給購房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(cháng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?其實(shí)購房者對這些并不能清楚地確定。
問(wèn)題五：約定提前交納部分費用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì )將一些不該預先交納的費用寫(xiě)進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。
問(wèn)題六：賣(mài)方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的，賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款�！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權利來(lái)沒(méi)收他人的財物。
問(wèn)題七：處理結果的約定不明確很多合同中�？梢钥吹竭@樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。
問(wèn)題八：以偏蓋全這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì )出現這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現臥室窗戶(hù)只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問(wèn)題九：拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì )主動(dòng)出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，您買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì )全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢?
但是，就像您可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現象在廣州是比較普遍的，一些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)也都如此。
問(wèn)題十：勿留空白提防作弊如同在填寫(xiě)銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫(xiě)$以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會(huì )給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說(shuō)無(wú)憑，難以舉證伸冤。
(二)購房合同注意事項中合同須知：剖析“訂金條款”提防合同陷阱在購房過(guò)程中，簽訂購房合同是很重要的環(huán)節。規范的開(kāi)發(fā)商都應該采用標準商品房購房合同。購房者作為弱勢群體，很難要求開(kāi)發(fā)商對擬好的合同進(jìn)行修改，尤其是熱銷(xiāo)樓盤(pán)，合同基本上是一字不改。
您在簽訂合同時(shí)，首先應將開(kāi)發(fā)商提供的合同與標準商品房購房合同作一對照，如有出入應立刻與開(kāi)發(fā)商交涉，要求其提供標準合同文本。購房合同由一般由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補充協(xié)議兩部分組成。
(三)購房合同注意事項的預售合同登記簽完購房合同后的30天內，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地的區、縣房屋管理局交易管理部門(mén)辦理預售(預購)合同登記手續。如是外銷(xiāo)房，則應到市國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理。辦理商品房預售、預購合同登記手續，可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)對房屋買(mǎi)賣(mài)交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認，可以有效保證買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益。對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，預購的商品房是一種期待利益，通過(guò)辦理預售、預購登記手續，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險;對賣(mài)方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。
預售合同登記手續一般由開(kāi)發(fā)商負責辦理，您只需要提供相關(guān)的委托書(shū)、購買(mǎi)商品房登記表等資料就可以了。
二、合同主要條款
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎上，就房屋的買(mǎi)賣(mài)所簽訂的協(xié)議。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應包括以下主要條款：
1、合同雙方當事人。買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話(huà)。如果有委托代理人的話(huà)，那么還包括委托代理人的名稱(chēng)(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話(huà)。
2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容：
房屋的坐落位置;
所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積，應分別注明實(shí)得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;
房屋是現房，還是期房;
房屋的配套設施和維修標準。
3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。
一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣(mài)方。
4、交房期限。
賣(mài)方應在某日期之前，將房屋交付買(mǎi)方。買(mǎi)方應在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)規定的期限內向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)辦理權屬登記，賣(mài)方應給予必要的協(xié)助�；蛘哂少u(mài)方代理買(mǎi)方進(jìn)行上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將房屋所有權證(所有權人為買(mǎi)方)交付買(mǎi)方，由買(mǎi)方支付有關(guān)的費用。
5、權利擔保。
賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣(mài)方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣(mài)方承擔全部責任。
6、違約責任。
違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺(jué)而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著(zhù)十分重要的作用，同時(shí)也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買(mǎi)方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣(mài)方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣(mài)方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。
7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區內公用配套設施等。
手續費用編輯房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過(guò)戶(hù)申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構進(jìn)行預審，法律服務(wù)機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見(jiàn)。
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