物業(yè)小區管理方案【優(yōu)秀】
為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，往往需要預先進(jìn)行方案制定工作，方案是書(shū)面計劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細則，步驟等。我們應該怎么制定方案呢？以下是小編幫大家整理的物業(yè)小區管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)小區管理方案1
近幾年來(lái)，隨著(zhù)xx經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區如雨后春筍般涌現出來(lái)。然而由于歷史、區域性發(fā)展與建設、集鎮規劃等問(wèn)題，并沒(méi)有全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合x(chóng)x實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮小區推廣是及時(shí)且必要的。
一、目前xx鎮小區概況
在xx經(jīng)濟快速發(fā)展的同時(shí)，xx的城鎮建設也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的小區為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的.家園。全鎮范圍內，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè)；而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。
二、全鎮推行物業(yè)管理的必要性
�。ㄒ唬┥虡I(yè)住宅小區
xx已有的成氣候的商住小區基本都已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區管理上，他們有一套專(zhuān)業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無(wú)憂(yōu)，因為城市經(jīng)驗移植到農村有時(shí)也會(huì )水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問(wèn)題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮的商業(yè)小區而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
�。ǘ┺r村拆遷小區
各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區建設進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒(méi)有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問(wèn)題。
1、安全問(wèn)題:目前，很多村的拆遷小區因沒(méi)有建設完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原�?lái)只要自?huà)唛T(mén)前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域（如樓道）垃圾成災。
物業(yè)小區管理方案2
為了搞好《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區建成安全小區、環(huán)保小區、文明小區，爭創(chuàng )市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區業(yè)主（使用人）簽訂規范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有報修、維修和回訪(fǎng)記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
8、按有關(guān)規定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專(zhuān)項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的'住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
�。�4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
�。�2）、對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
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�。�3）、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件制訂應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
�。�6）、對小區內高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患及時(shí)公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
�。�7）、對消監控中心按責嚴密監視，發(fā)現問(wèn)題立即發(fā)出預警報告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規定保留一周
4、保潔服務(wù)
�。�1）、在各樓層和各門(mén)廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。
�。�2）、小區道路、小區范圍內綠化帶（及附屬物）廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等每日清掃1次;
�。�3）門(mén)廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
�。�4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
�。�5）共用部位門(mén)、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；
�。�6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗，水質(zhì)符合衛生要求。
�。�7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。
�。�8）、根據實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。
5、綠化養護管理
�。�1）、安排專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養護管理。
�。�2）、對草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養護。
�。�4）、定期清除綠地雜草、雜物。
�。�5）、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
�。�6）、適時(shí)噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區域。我司的管理服務(wù)將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準。具體物業(yè)管理過(guò)程的服務(wù)程序、質(zhì)量標準及考核評價(jià)，依據ISO9001國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛生管理體系執行。
1、使《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區的服務(wù)管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。
2、若獲業(yè)主委托，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力，開(kāi)展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù)、家居帶來(lái)更大的方便。
物業(yè)小區管理方案3
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的'投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)小區管理方案4
物業(yè)服務(wù)要結合自身的實(shí)際情況、管理架構、員工素質(zhì)層次結構及管理服務(wù)樓盤(pán)的品種類(lèi)型，進(jìn)而總結升華自己企業(yè)的價(jià)值觀(guān)發(fā)展取向和發(fā)展戰略，形成自身的體系，去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱，著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家于光遠先生說(shuō)過(guò)“三流的企業(yè)靠生產(chǎn)，二流的企業(yè)靠營(yíng)銷(xiāo)，一流的企業(yè)靠文化�！蔽飿I(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系，才能形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的強大動(dòng)力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員工行為服務(wù)準則，讓每個(gè)員工以此為標準來(lái)約束自己的`言行舉止，以此形成規范服務(wù)，嚴格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統一公司內部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個(gè)服務(wù)崗位的工作職責及服務(wù)標準;
(四)制定〈各崗位管理標準作業(yè)規程〉各個(gè)服務(wù)崗位規范工作流程;
(五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟指標的考核辦法;
(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫(xiě);
(七)執行力，落實(shí)各項制度、規定及服務(wù)標準的監督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項基礎性的物業(yè)服務(wù)工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護;
(三)管轄范圍內環(huán)境綠化保潔工作;
(四)公區秩序的安全與維護工作;
(五)各種資料檔案的規范管理;
(六)綜合性的業(yè)主、客戶(hù)文明服務(wù)工作。
四、引進(jìn)和培訓高素質(zhì)人才，全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，不斷的組織中層骨干人員外出學(xué)，考察先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的理念和做法，開(kāi)拓視野，引進(jìn)經(jīng)驗，提升自我，結合實(shí)際進(jìn)行融合，創(chuàng )造出自己的先進(jìn)服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時(shí)的思想改造和物業(yè)知識、技能、經(jīng)驗的培訓，整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進(jìn)行理念思想培訓、物業(yè)知識培訓、崗位經(jīng)驗技巧培訓。
五、突破傳統管理服務(wù)內容，開(kāi)展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù)，比如向業(yè)主開(kāi)展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內家電維修等有償服務(wù)。
六、努力使業(yè)主的物業(yè)實(shí)現保值增值。
七、加強物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過(guò)樹(shù)立宣傳牌匾，開(kāi)展各項活動(dòng)。比如內容可以展示通知、公告、，服務(wù)細則、理念、物業(yè)收費標準、企業(yè)內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)像親人的感覺(jué)。
文化是企業(yè)發(fā)展的導向，價(jià)值觀(guān)是企業(yè)發(fā)展的核心，人才是企業(yè)發(fā)展的活力，品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎，規模是企業(yè)發(fā)展的戰略，創(chuàng )新是企業(yè)發(fā)展的永恒。
如果從以上這七項措施來(lái)加強內功建設，定能打好管理與服務(wù)基礎，以此為基礎，來(lái)不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像，會(huì )得到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認同。
物業(yè)小區管理方案5
一、工作現況
20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對醫藥公司家屬院、新華小區實(shí)施了物業(yè)管理，對這兩個(gè)小區實(shí)施物業(yè)管理和過(guò)程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業(yè)主的一封公開(kāi)信》，并做了詳細的入戶(hù)調查，把三級服務(wù)內容標準、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中。并且根據業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式、車(chē)輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業(yè)主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費工作正在進(jìn)行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務(wù)已經(jīng)到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶(hù)調查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設備已經(jīng)準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區的特點(diǎn)及老舊小區改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現的問(wèn)題
老舊小區有四個(gè)明顯的特點(diǎn)
1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無(wú)人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒(méi)有健全的機構引導及管理而失敗。
2、小、大多數只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個(gè)小區中有不同的開(kāi)發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權房，不能辦房產(chǎn)證，大多數沒(méi)有門(mén)崗房，沒(méi)有公用綠地或綠地太小，沒(méi)有健身器材。
3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無(wú)所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區進(jìn)行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的'對比。小區與小區物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒(méi)有管理，違建建筑見(jiàn)縫插針，影響小區的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。
三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現的問(wèn)題
1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒(méi)有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢(qián)給予了整修，改造后由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專(zhuān)門(mén)處理這些垃圾。小區沒(méi)有劃停車(chē)位，物業(yè)公司不得不花錢(qián)專(zhuān)門(mén)劃停車(chē)位線(xiàn)這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒(méi)有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長(cháng)時(shí)間沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理，小區業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。
3、改造速度過(guò)急，沒(méi)有物業(yè)公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。
4、改造是一個(gè)系統工程，并不是一個(gè)部門(mén)能完成的，需要多部門(mén)來(lái)配合，如老小區門(mén)崗房的問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商當初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當售房完畢的時(shí)候，物業(yè)不能維持，開(kāi)發(fā)商撤離了物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就把門(mén)崗房收回來(lái)用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門(mén)崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒(méi)有門(mén)崗房，建設門(mén)崗房需要規劃部門(mén)審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。
5、改造老舊小區及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒(méi)有門(mén)崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門(mén)崗房和公共用房。
6、針對老舊小區小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業(yè)。
四、針對以上問(wèn)題提幾點(diǎn)建議
1、老舊小區改造必須結合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專(zhuān)業(yè)化得管理經(jīng)驗，改造后的小區也應當由物業(yè)公司來(lái)管理，因此老小區改造應該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門(mén)共同監督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔。
2、在辦事處社區的主導下多部門(mén)配合。老舊小區因為多年無(wú)人管理，存在著(zhù)很多問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決不是一個(gè)部門(mén)能解決的，必須由政府牽頭，多部門(mén)配合。
3、對前期改造過(guò)的小區進(jìn)行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門(mén)參與，政府協(xié)調“啃”下這個(gè)骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規。
5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔社會(huì )責任管理老舊小區的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。
7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗，為以后改造打下基礎。
8、重視老舊小區大門(mén)改造及建設，這一點(diǎn)很重要。用現進(jìn)技術(shù)來(lái)做好老舊小區的大門(mén)改造，這樣可為物業(yè)公司節省很多管理成本。
結束語(yǔ)：總之，老舊小區改造并實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋是一項切實(shí)的惠民工程，要政府引導協(xié)調多部門(mén)參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規劃，政府部門(mén)協(xié)調，改造過(guò)程和改造后由物業(yè)公司和政府部門(mén)共同聯(lián)合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
物業(yè)小區管理方案6
寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣
由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內容。當今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫(xiě)字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調研，與買(mǎi)租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò )、談判、簽約，客戶(hù)投訴與要求的受理與處理，客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶(hù)與客戶(hù)間關(guān)系的協(xié)調，以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò )感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作范疇。
由于轉變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫(xiě)字樓客戶(hù)變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶(hù)對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶(hù)，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收益。
這方面應有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺工作或設立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調研，主動(dòng)尋找目標客戶(hù)，征求已有客戶(hù)對物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫(xiě)字樓辦公機構集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì )提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類(lèi)似)。
1、 商務(wù)中心的設備配置
商務(wù)中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話(huà)、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設備的配備可根據服務(wù)項目的增設而添置。
商務(wù)中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程中應嚴格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設備進(jìn)行必要的保養，設備一旦發(fā)生故障，應由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區域、多項目的直接服務(wù)�？腿藢ι虅�(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：
�、倭骼耐庹Z(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力;
�、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰�;
�、凼炀毑僮鞲鞣N設備的能力;
�、苁煜ど虅�(wù)信息知識;
�、菔煜っ貢�(shū)工作知識;
�、蘧邆浠镜脑O備清潔保養知識。
(2)工作程序。
�、俜⻊�(wù)前：了解客戶(hù)所需服務(wù)項目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶(hù)講明收費情況，開(kāi)據收費通知單
并收一定比例的押金。
�、诜⻊�(wù)中：以準確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準時(shí)、精確地完成服務(wù)。
�、鄯⻊�(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫(xiě)《商務(wù)中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務(wù)部結賬�！渡虅�(wù)中心費用收據單》一式三份，一聯(lián)
交給財務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫(xiě)字樓內部人員到商務(wù)中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門(mén)經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時(shí)間及批準人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項目
寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù)類(lèi)型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：
l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
l 秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理;
l 辦公系統自動(dòng)化服務(wù);
l 整套辦公設備和人員配備服務(wù);
l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
l 長(cháng)話(huà)、傳真、電信服務(wù);
l 商務(wù)會(huì )談、會(huì )議安排服務(wù);
l 商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù);
l 客戶(hù)外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;
l 報刊、雜志訂閱服務(wù);
l 客戶(hù)電信設備代辦、代裝服務(wù);
l 文件、名片等印制服務(wù);
l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
l 報刊剪報服務(wù);
l 秘書(shū)培訓服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫(xiě)字樓的前臺僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括：
l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
l 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
l 個(gè)人行李搬運、寄存服務(wù);
l 出租汽車(chē)預約服務(wù);
l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);
l 航空機票訂購、確認;
l 全國及世界各地酒店預定服務(wù);
l 餐飲、文化體育節目票務(wù)安排;
l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務(wù);
l 洗衣、送衣服務(wù);
l 代購清潔物品服務(wù);
l 提供公司“阿姨”服務(wù);
l 其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫(xiě)字樓的報修點(diǎn)也設在前臺，方便客戶(hù)報修。
四、設施設備管理
寫(xiě)字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫(xiě)字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門(mén)、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節的計劃與控制，開(kāi)源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專(zhuān)項維修保養責任公司和個(gè)人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類(lèi)報修：自檢報修、客戶(hù)報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱(chēng)作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時(shí)應注意：
�、偈欠癜丛O備分類(lèi)編制計劃。
�、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。
�、劬S修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
�、購娭凭S修法。即不管設備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
�、� 定期檢修法。即根據設備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
�、墼\斷維修法。即根據使用部門(mén)的報告和提供的技術(shù)資料，對設備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進(jìn)行維修。
�、苋婢S修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
�、儋e客至上，服務(wù)第一。
�、陬A防為主。
�、壅l(shuí)主管，誰(shuí)負責。
�、苋悍廊褐�，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門(mén)各類(lèi)人員的'崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設備(報警裝置、門(mén)戶(hù)密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫(xiě)字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車(chē)場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類(lèi)可能發(fā)生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫(xiě)字樓的消防系統主要有：
�、俑墒较老到y：自動(dòng)報警系統，聯(lián)動(dòng)總控制屏，btm氣體滅火系統。
�、跐袷较老到y：自動(dòng)噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
�、巯缆�(lián)動(dòng)機構：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;空氣系統鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;消防電梯的功能試驗。
�、芑馂膱缶到y：自動(dòng)報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動(dòng)報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話(huà)報警) 。
(3)消防工作的展開(kāi)：
�、龠M(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
�、诮⑷壏阑鸾M織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、班組長(cháng)。
�、郯逊阑鹭熑畏纸獾礁鳂I(yè)主、租戶(hù)單元。由各業(yè)主、租戶(hù)擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。
�、� 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
�、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書(shū)，限期整改。
�、拗贫ǚ阑鸸ぷ鞔胧�，從制度上預防火災事故的發(fā)生。
�、吲鋫浔匦�、完好的消防設備設施。
�、喟l(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災苗頭和隱患。
�、峤⒆苑�、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊;建立專(zhuān)職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習。
�、饷鞔_火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。
�、辖⑾罊n案。
�、兄朴啘缁鸱桨讣爸攸c(diǎn)部位保衛方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門(mén)各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
�、俣ㄆ谘矙z法(隨見(jiàn)隨報，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);
�、诿咳粘椴�;
�、蹠�(huì )巡制度;
�、苁秤盟|(zhì)及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務(wù)。
寫(xiě)字樓的樓宇維護、停車(chē)管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內容。除以上各項管理與服務(wù)工作，協(xié)調好寫(xiě)字樓與客戶(hù)和社會(huì )各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項重要內容。
物業(yè)小區管理方案7
我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足老舊小區業(yè)主的需求為目標；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調整服務(wù)方式與模式，以達到業(yè)主的要求。
一、管理思路
根據老舊小區的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據老舊小區物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區管理標準定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現低消費投資，高價(jià)值體現，將老舊小區變成一個(gè)體現現代社會(huì )文明價(jià)值的小區。我公司設有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。
2、對老舊小區采取專(zhuān)業(yè)管理的'關(guān)鍵在于對配套設施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項目、內容和標準。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。
3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)后及時(shí)采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區的住戶(hù)，以做到真正的小區就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。
4、老舊小區物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規范。
5、針對老舊小區物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務(wù)管理、會(huì )計核算、稅收等方面執行有關(guān)規定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標準等相關(guān)內容并在小區顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著(zhù)位置公示服務(wù)項目與收費標準。
6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區的住戶(hù)，實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識培訓有記錄。
7、我公司將聯(lián)合社區居委會(huì )等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區的內大力開(kāi)展各種有益的社區活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區文化。
8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學(xué)習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動(dòng)場(chǎng)所，機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標志。保證車(chē)輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養護，保證花草樹(shù)木管理養護得當，按季節治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長(cháng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。
10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務(wù)分解、責任落實(shí)、相互監督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個(gè)小區實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。
11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時(shí)報修值班，接到報修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內完成。
物業(yè)小區管理方案8
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標為：小區內無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負責禁放無(wú)地下庫車(chē)位的車(chē)輛入院內，車(chē)管崗負責門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負責預定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門(mén)禁的監管，實(shí)行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著(zhù)裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的.保潔質(zhì)量。
5、整理地下車(chē)庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習。
2、落實(shí)分區設施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進(jìn)行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續收車(chē)位費和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實(shí)，加強對片區衛生監督、客戶(hù)關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強出入證管理，對材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問(wèn)題。
物業(yè)小區管理方案9
為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。
一、指導思想
以“三個(gè)代表”重要思想為指導，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）為主線(xiàn)，以爭創(chuàng )“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結合，穩步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長(cháng)效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。
二、工作任務(wù)
�。ㄒ唬├眄樄芾眢w制，創(chuàng )新運行方式，建立責權明確的工作體系。
城市住宅小區的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會(huì )組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監督指導的原則，明確各部門(mén)管理職責，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業(yè)管理體系。
1、街道辦事處職責。
組織、協(xié)調、指導和全面落實(shí)轄區內的物業(yè)管理工作。
�。�1）會(huì )同主管部門(mén)參與新建居住小區的物業(yè)承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
�。�2）指導監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn)。
�。�3）對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區委員會(huì )組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。
�。�4）協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
�。�5）合理劃分區域內物業(yè)管理小區，建立物業(yè)管理責任制，負責轄區內社區物業(yè)管理工作的組織、考核。
�。�6）協(xié)調監督轄區內物業(yè)管理項目的移交、接管工作。
�。�7）負責業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約的備案工作。
�。�8）組織建立轄區內物業(yè)管理的領(lǐng)導機構，
2、社區居委會(huì )職責。
根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主、業(yè)委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
�。�1）組織指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作。
�。�2）會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉。
�。�3）監督指導業(yè)主委員會(huì )的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
�。�4）指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作。
�。�5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
�。�6）配合街道辦事處建立轄區內物業(yè)管理責任體系，對未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì )選聘維修項目施工隊伍，并及時(shí)處理轄區內物業(yè)糾紛。
�。�7）組織協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
3、市物業(yè)管理辦公室職責。
物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負責全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓等工作。
�。�1）宣傳、貫徹、執行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規和規章。
�。�2）對社區業(yè)主委員會(huì )的組建工作進(jìn)行指導。
�。�3）監督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
�。�4）負責業(yè)主委員會(huì )成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。
�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
�。�6）負責本轄區物業(yè)管理招投標活動(dòng)的指導監管。
�。�7）負責商品房預售許可證的審批發(fā)放和商品房預售款的監督使用工作。
�。�8）負責物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
�。�9）對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓。
�。�10）負責新建小區交付使用時(shí)的物業(yè)驗收工作。
�。�11）負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標準的.制定和等級評定。
�。ǘ┮幏段飿I(yè)管理模式，創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化。
1、實(shí)施老舊小區自管型物業(yè)管理。
開(kāi)放式的老舊小區要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區為管理主體組織居委會(huì )劃分責任區，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業(yè)主委員會(huì )自聘維修企業(yè)，社區對居委會(huì )工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實(shí)施老舊小區過(guò)渡型物業(yè)管理。
具有一定規模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區（如實(shí)驗小區、長(cháng)安小區、長(cháng)安新村、賓館小區），由業(yè)主委員會(huì )聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務(wù)的觀(guān)念，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化。
3、規范已實(shí)施物業(yè)管理的小區。
一是規范程序。社區要積極組織已有物業(yè)管理小區的業(yè)主委員會(huì )，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續服務(wù)的前提下，指導業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎。二是規范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標準，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，召開(kāi)現場(chǎng)會(huì )，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩步推進(jìn)，逐步擴大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規范運行。
�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。
對群眾反映強烈且問(wèn)題比較突出的小區優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì )集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計劃地整治，本著(zhù)整治一個(gè)、規范一個(gè)、達標一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規范的過(guò)渡。
�。ㄋ模⿵娀康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監管，嚴格控制小區物業(yè)的接管與棄管。
開(kāi)發(fā)建設單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內的質(zhì)量監管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規劃設計部門(mén)要在規劃設計時(shí)將物業(yè)管理用房設計在門(mén)市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權部門(mén)備案，嚴格對物業(yè)管理用房的預留和使用進(jìn)行監督和管理。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗收時(shí)一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設施沒(méi)達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產(chǎn)權處不予辦理產(chǎn)權手續。紀檢監察部門(mén)要定期對此項工作進(jìn)行檢查，不按此規定辦理的，一經(jīng)發(fā)現要嚴肅查處，并追究責任。
�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。
各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢(xún)系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應收盡收。
�。┨峁﹥�(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
要加強對社區物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業(yè)管理的基礎設施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。
�。ㄆ撸┍ＷC措施。
1、強化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話(huà)、張貼標語(yǔ)、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓。
2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責任感。
各部門(mén)要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門(mén)要積極做好小區垃圾清運工作，及時(shí)對主巷路及分支的下水管線(xiàn)進(jìn)行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競爭，及時(shí)對老舊房進(jìn)行維修養護，并向業(yè)主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監督各部門(mén)干部職工在規定時(shí)間內完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
3、落實(shí)責任，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導。
為加強領(lǐng)導，落實(shí)責任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導機構進(jìn)行調整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領(lǐng)導，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準，及時(shí)解決轄區內物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì )等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進(jìn)行。
三、時(shí)間安排
�。ㄒ唬�20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理條例》。
�。ǘ�20xx年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現場(chǎng)會(huì )，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng )新物業(yè)管理機制。
�。ㄈ�20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。
�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶(hù)進(jìn)行培訓，重點(diǎn)對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì )如何開(kāi)展工作等內容進(jìn)行培訓。
�。ㄎ澹�20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(cháng)安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì )，加大工作力度，組織落實(shí)小區的物業(yè)管理工作，年底前轄區內物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。
�。�20xx年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結和驗收。
物業(yè)小區管理方案10
為加強住宅小區物業(yè)管理，明確物業(yè)管理責任，提升物業(yè)管理效果，規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，維護社會(huì )和諧穩定。根據《物權法》《物業(yè)管理條例》《xx省物業(yè)管理條例》及住建部《關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則的通知》（xx號）文件相關(guān)規定，結合我區實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
�。ㄒ唬┲笇枷�
以黨的十九大精神為指導，進(jìn)一步提升治理和服務(wù)水平，推進(jìn)城市社區治理體系和治理能力現代化建設。堅持以人民為中心，以服務(wù)群眾、做好群眾工作為目的，整合服務(wù)力量，提升服務(wù)水平，強化服務(wù)保障，全面凝聚社區治理合力，進(jìn)一步理順我區封閉式物業(yè)小區物業(yè)管理職責和權責關(guān)系，按照“政府負責、行業(yè)管理、部門(mén)配合、鄉（鎮）組織、社區落實(shí)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環(huán)境，構建平安和諧社區。
�。ǘ┕ぷ髂繕�
通過(guò)全面加強黨的領(lǐng)導，完善社區物業(yè)黨建聯(lián)建，充分發(fā)揮黨組織在社區治理和服務(wù)中的領(lǐng)導核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區黨組織領(lǐng)導下的居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多元參與的公共協(xié)商平臺，形成組織引領(lǐng)、多方互聯(lián)、民主共商、協(xié)同共進(jìn)的社區治理和服務(wù)模式，構建社區物業(yè)服務(wù)新體系、新機制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動(dòng)解決社區建設、物業(yè)管理、民主自治和社會(huì )治理等方面的重大問(wèn)題，不斷提高全區社區物業(yè)工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。
�。ㄈ┙M織機構
1.成立物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議。借鑒周邊縣區經(jīng)驗及我區網(wǎng)格化管理體系，建立三級物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì )議制度，負責全區物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調和督促。通過(guò)建立聯(lián)席會(huì )議制度，充分發(fā)揮好鄉（鎮）政府及職能部門(mén)作用，切實(shí)解決群眾最關(guān)心的物業(yè)服務(wù)管理問(wèn)題，真正做到“問(wèn)題發(fā)現在萌芽、矛盾化解在小區、難點(diǎn)處置在一線(xiàn)”，以依法治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升城區住宅小區物業(yè)服務(wù)管理水平，最終全面達到星級服務(wù)標準。成立以區委副書(shū)記為組長(cháng)，區政府常務(wù)副區長(cháng)和分管副區長(cháng)為副組長(cháng)，相關(guān)職能單位負責人為成員的物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議領(lǐng)導小組，指導全區物業(yè)行業(yè)管理工作。
2.成立xx區物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )。通過(guò)成立行業(yè)性組織，切實(shí)加強行業(yè)間的統籌聯(lián)動(dòng)、溝通交流、良性競爭，進(jìn)一步促進(jìn)我區物業(yè)管理服務(wù)整體水平的提高。積極加強與市物業(yè)協(xié)會(huì )對接，及時(shí)獲得行業(yè)最新動(dòng)態(tài)信息，在聯(lián)系企業(yè)、連接市場(chǎng)、服務(wù)政府等方面發(fā)揮重要優(yōu)勢，更好地提升我區物業(yè)企業(yè)品牌。
3.加大業(yè)主委員會(huì )建設力度。積極引導符合條件的小區成立業(yè)主委員會(huì )，把熱心公益、責任心強、樂(lè )于奉獻、具有一定組織能力的業(yè)主吸收到業(yè)主委員會(huì )。成立業(yè)主委員會(huì )要依托樓棟長(cháng)、單元長(cháng)等機制，注重吸納不少于50%的黨員進(jìn)入，業(yè)主委員會(huì )主任一般由黨員擔任，并在社區黨組織領(lǐng)導下建立黨支部、黨小組，打通社區黨建末梢，探索出“黨建引領(lǐng)、有序參與、依法依規”新模式，切實(shí)推動(dòng)破解小區治理難題，激發(fā)基層治理活力。
二、健全機制
�。ㄒ唬┘m紛調解機制。在物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議下設物業(yè)管理糾紛調解專(zhuān)班和聯(lián)動(dòng)機制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調解高手參與，著(zhù)力協(xié)調在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中產(chǎn)生的.各類(lèi)矛盾，引導群眾依法、合理表達利益訴求，推動(dòng)矛盾在基層得到及時(shí)有效解決。
�。ǘ┛荚u獎懲機制。把文明創(chuàng )建、投訴處理等要求指標量化，建立考核清單，每年由區物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )依據清單對物業(yè)項目開(kāi)展考核工作。采取星級評定制考核：70-79分為一星級物業(yè)項目；80-89分為二星級物業(yè)項目；90分以上為三星級物業(yè)項目；對得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區物業(yè)服務(wù)項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)。同時(shí)，對物業(yè)項目及個(gè)人進(jìn)行適當表彰和獎勵。
�。ㄈ┬庞霉芾頇C制。建立誠信檔案，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)在五年內禁止參與我區轄區內物業(yè)項目競標；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍欠繳物業(yè)費的業(yè)主，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。
三、完善物業(yè)服務(wù)管理制度
�。ㄒ唬┩晟莆飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的準入制度
1.實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標市場(chǎng)準入制度。住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)區房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標制度。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)或業(yè)主委員會(huì )成立后，如更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。小區前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請參與投標的，應事先征求社區居委會(huì )、派出所、區市場(chǎng)監管局、區房管局的意見(jiàn)。
3.加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。區物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，由小區所在地鄉（鎮）政府、社區居委會(huì )、派出所、業(yè)主委員會(huì )簽署意見(jiàn)。對處于整改期內、評價(jià)差、被列入不誠信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制承接小區物業(yè)服務(wù)項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)。
�。ǘ┟鞔_物業(yè)管理服務(wù)范圍。
在住宅小區房屋竣工驗收時(shí)，規劃內的物業(yè)管理用房、社區用房、停車(chē)場(chǎng)（泊位）、公共設施設備（含地下水管網(wǎng)、電網(wǎng)、雨污水管網(wǎng)等）驗收應當由區房管局、屬地鄉（鎮）政府、社區、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認蓋章，避免因權屬不清導致管理混亂。
�。ㄈ┙⒄\信檔案，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的扶持力度。
1.建立誠信檔案，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)五年內禁止參與物業(yè)項目競標。
2.對星級物業(yè)項目實(shí)施獎勵支持政策：
�。�1）星級物業(yè)項目遇到業(yè)主拖欠物業(yè)費的，業(yè)主的從業(yè)單位及主管部門(mén)應當配合物業(yè)公司催繳物業(yè)欠費；
�。�2）區司法局監督指導小區成立人民調解組織，為處理物業(yè)管理糾紛提供法律幫助；
�。�3）星級物業(yè)項目采取司法程序追討物業(yè)費的，可向物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議領(lǐng)導小組申請法律援助“綠色通道”。
物業(yè)小區管理方案11
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事
人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。
序號崗位人數主要職責備注
1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。
2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。
5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。
6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100。
五、經(jīng)營(yíng)預測
a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費：11.34萬(wàn)元
應收12.6萬(wàn)元
30000120.35=126000(元)
預計收入11.34萬(wàn)元(收繳率90)
維修服務(wù)費：0.5萬(wàn)元
特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元
其他收入：1.5萬(wàn)元
b)支出：20.25萬(wàn)元
人員工資福利：14萬(wàn)元
辦公費用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)
維修保養費用：1.5萬(wàn)元
稅金：1.05萬(wàn)元
不可預見(jiàn)費用：1.2萬(wàn)元
c)潤虧：-1.11萬(wàn)元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費構成測算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月M
2(1)員工的'工資和按規定提取的福利費
序號崗位人數工資標準工資合計
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營(yíng)部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護衛員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬(wàn)元
(3)綠化管理費：綠化率451.04萬(wàn)M21元/年M2=1.04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費：2人xx月80元/月人=0.192萬(wàn)元
(5)安全護衛費：7人200元/年人=0.14萬(wàn)元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算
5.52萬(wàn)元25=1.38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10計算即1萬(wàn)元
(8)稅費：按營(yíng)收5.5繳納即1.052萬(wàn)元
(9)保險費：暫不投保
(10)合理利潤：按營(yíng)收8計算1.36萬(wàn)元
但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收
既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。
是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;
房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式
物業(yè)小區管理方案12
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )：
為認真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強“平安溫州”建設的有關(guān)要求，根據市房管局《關(guān)于在全市開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業(yè)基層平安創(chuàng )建重點(diǎn)工作責任制》、《溫州市鹿城區社會(huì )治安綜
合治理重點(diǎn)工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實(shí)際，制訂如下創(chuàng )建實(shí)施工作方案。
一、指導思想
深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞爭創(chuàng )“平安溫州市鹿城”的目標，以開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)為載體，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng )建的責任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區密切配合、齊抓共管的創(chuàng )建工作機制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法規政策，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線(xiàn)，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動(dòng)，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設深入開(kāi)展。
二、創(chuàng )建目標
通過(guò)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)，使溫州市鹿城區物業(yè)管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過(guò)三至五年的努力，全區85%的物業(yè)管理小區（大廈）達到新一輪平安創(chuàng )建的要求。
三、創(chuàng )建范圍
溫州市鹿城區已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區（大廈）
四、創(chuàng )建標準
1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會(huì )治安綜合治理責任書(shū)并抓好落實(shí)；
2、物業(yè)管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護員能滿(mǎn)足小區治安防范工作需要；
3、物業(yè)管理小區內按照物業(yè)服務(wù)合同約定設立固定值班崗和流動(dòng)巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業(yè)管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開(kāi)展安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實(shí)戰演練；
5、在物業(yè)管理小區內可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場(chǎng)所和公共區域安全防范的重點(diǎn)部位統一設置文明規范、用語(yǔ)簡(jiǎn)潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達100％，與業(yè)主簽訂室內裝修服務(wù)協(xié)議，組織開(kāi)展巡查，及時(shí)發(fā)現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關(guān)主管部門(mén)；
7、物業(yè)管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類(lèi)消防安全隱患及時(shí)得到整改；
8、居民樓二層以下住戶(hù)的窗戶(hù)應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業(yè)管理小區執行公安機關(guān)制定的安全技術(shù)防范標準和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的'管理并運轉正常；
10、物業(yè)管理小區內全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機動(dòng)車(chē)被盜案件；
11、業(yè)主對物業(yè)管理小區治安滿(mǎn)意率達到90%以上。
五、實(shí)施步驟
1、宣傳動(dòng)員階段（5月）。召開(kāi)全區物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”工作大會(huì )，學(xué)習傳達上級指示精神，部署創(chuàng )建工作任務(wù)，并確定創(chuàng )建示范點(diǎn)。
2、開(kāi)展創(chuàng )建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”創(chuàng )建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門(mén)做好指導工作，確定考核制度。
3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來(lái)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行自查，總結經(jīng)驗教訓，提出下步的工作思路，并將書(shū)面自查報告報房管部門(mén)。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會(huì )同相關(guān)部門(mén)對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行復查考評。
六、考評方式
創(chuàng )建活動(dòng)每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門(mén)牽頭，會(huì )同相關(guān)鄉鎮（街道）、部門(mén)共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業(yè)管理小區（大廈）”稱(chēng)號并授牌。對因領(lǐng)導不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業(yè)管理法規政策進(jìn)行處罰，直至注銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
七、創(chuàng )建要求
�。ㄒ唬┙y一思想，加強領(lǐng)導。創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”是深入開(kāi)展“平安溫州市鹿城”系
列創(chuàng )建活動(dòng)之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統一思想認識，加強組織領(lǐng)導，認真研究、制訂創(chuàng )建活動(dòng)方案、措施，扎實(shí)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)領(lǐng)導小組，由莫光輝同志擔任組長(cháng)，詹里勛同志擔任副組長(cháng)，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導小組
下設辦公室，辦公室設物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創(chuàng )建活動(dòng)方案的制定、工作協(xié)調和督導。各房管所要成立相應的領(lǐng)導機構和工作機構，確定專(zhuān)人負責，具體抓好創(chuàng )建活動(dòng)各項任務(wù)措施的落實(shí)。
�。ǘ┟鞔_責任，強化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )的溝通聯(lián)系，在鄉鎮（街道）綜治部門(mén)的統一領(lǐng)導下，協(xié)助相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理小區的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動(dòng)員，全員參與，健全平安創(chuàng )建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)的指導，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實(shí)創(chuàng )建工作。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強創(chuàng )建活動(dòng)宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業(yè)主積極參與，增強自我防范意識。要及時(shí)通報創(chuàng )建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動(dòng)組織宣傳，及時(shí)報道好經(jīng)驗、好做法和取得的新成效，在全社會(huì )營(yíng)造良好的創(chuàng )建氛圍。
物業(yè)小區管理方案13
一、計劃目標管理
按恒基綠城物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng )優(yōu)方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實(shí)際過(guò)程中抓好權限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標實(shí)施的各項進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現目標動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標成果評價(jià)，確定成果和考績(jì)，并與個(gè)人利益待遇相結合。
二、協(xié)調管理
運用協(xié)調管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
——行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動(dòng)力。
——競爭促動(dòng)力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調，如通過(guò)競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。
——輿論促動(dòng)力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的
——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。
三、督導管理
管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導管理模式，對各職能部門(mén)實(shí)施指揮和指導管理。
——經(jīng)濟管理，通過(guò)制定員工崗位和工作成績(jì)的工資制度，調動(dòng)員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。
——宣傳教育，通過(guò)各種宣傳教育手段培養員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
�。ǘ�、激勵機制
激勵機制是激勵活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。
——實(shí)施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。
——實(shí)施獎金、破格晉級制度，調動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業(yè)績(jì)掛鉤，并可根據具體情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂(yōu)，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
�。ㄈ�、監督機制
監督機制是實(shí)現物業(yè)管理各項工作順利開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進(jìn)行監督。
——業(yè)主對管理機構及工作人員進(jìn)行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。
——通過(guò)信息反饋等各種手段，實(shí)現監督管理的閉環(huán)機制，保證恒基綠城x物業(yè)管理監督機制的有效實(shí)現。
�。ㄋ模�、自我約束機制
——經(jīng)濟利益促動(dòng)自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動(dòng)機，由這種動(dòng)機去對行為作自我約束。
——目標結構與責任相聯(lián)系的促進(jìn)機制，將管理目標層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機制。
——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關(guān)機構、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。
�。ㄎ澹┬畔⒎答伡翱刂茩C制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
�。�1）中央智能監控中心通過(guò)投訴電話(huà)、閉路電視、各專(zhuān)業(yè)組配備的無(wú)線(xiàn)對講機等現代工具，及時(shí)反饋住宅區每個(gè)區域發(fā)生的任何情況。
�。�2）通過(guò)嚴格的'崗位責任制和完善的管理規章制度，實(shí)行規范化運作。
�。�3）流暢嚴密的運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監督一環(huán)。
�。�4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過(guò)總結評比獲取反饋信息。
�。�5）通過(guò)反饋信息的總評比，及時(shí)發(fā)現管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。
�。┝炕芾砑皹藴驶\作
1、量化管理
�。�1）每年根據ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶(hù)滿(mǎn)意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
�。�2）實(shí)行目標經(jīng)營(yíng)管理責任制，對管理處管理目標進(jìn)行細化和量化，做出具體要求。
�。�3）管理處對全體員工培訓指標進(jìn)行量化，確定培訓課程、內容及課時(shí)。
�。�4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
�。�5）財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務(wù)指標量化管理，提高效益。
2.運作標準化管理
�。�1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標。
�。�2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。
�。�3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專(zhuān)業(yè)、規范、文明的行為表率。
�。�4）發(fā)揮公司計算機管理系統的作用，提高物業(yè)管理工作效率。
�。�5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項目經(jīng)理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊長(cháng)：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機動(dòng)人員：2人
物業(yè)小區管理方案14
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
組長(cháng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長(cháng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(cháng)）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯(lián)國（觀(guān)音巖社區主任）
黃東方（萬(wàn)安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫忙社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（xxxx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、黑板報、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的'宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（xxxx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
4、總結推廣（xxxx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作經(jīng)驗在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解狀況，用心協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的狀況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不用心支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)小區管理方案15
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會(huì )成立后12個(gè)月至18個(gè)月，達到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區標準；
2、業(yè)主委員會(huì )成立后24個(gè)月至30個(gè)月，達到廣東省優(yōu)秀住宅小區標準；
3、業(yè)主委員會(huì )成立后36個(gè)月至42個(gè)月，達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區標準；
4、小區實(shí)行封閉式管理，護衛班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶(hù)生合財產(chǎn)安全；
5、小區清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員責任制，保證小區內24小時(shí)全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區；
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時(shí)修剪、維護、保持花草樹(shù)木茂盛美觀(guān)，綠化完好率99%以上；
10、營(yíng)造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實(shí)施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時(shí)率： 99％
3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車(chē)場(chǎng)完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發(fā)生率： 0
14.小區內治安案件發(fā)生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發(fā)生率： ≤1％
17.火災發(fā)生率： 0％
18.違章發(fā)生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶(hù)有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓合格率： 100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％
24.維修服務(wù)回訪(fǎng)率： ≥30％
25.業(yè)主（住戶(hù)）對物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了提供常規性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶(hù)可根據自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按責任制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務(wù)接待客戶(hù)的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。
接待服務(wù)建議時(shí)應對處理時(shí)間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時(shí)間內處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內處理的應及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過(guò)一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的建議時(shí)，應及時(shí)將客戶(hù)的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)提供相應的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分 鐘。若有特殊情況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內，趕到現場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標準，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認識的客戶(hù)時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表現在：（1）各固定崗（道口崗、門(mén)崗護衛員）根據接待客戶(hù)的不同，應在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應樹(shù)立站姿勢的形象。門(mén)崗則應在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護衛班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項可以得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。 所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應第一時(shí)間趕到事故現場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)提供服務(wù)。
五、豐富的社區文化活動(dòng)
豐富的社區文化活動(dòng)不僅僅表現在舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)接受管理處提供的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規的物業(yè)服務(wù)內容僅是對公共設施設備進(jìn)行維修、保養，對公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對全體客戶(hù)提供共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中， 因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內容的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)內容。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對外來(lái)送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人 員能進(jìn)出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。社區文化
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質(zhì)量，增強社區居民綜合素質(zhì)！
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁！
三、社區文化最終成果展望：
1、當人們走進(jìn)小區的時(shí)候，就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚的背景音樂(lè )、看到優(yōu)雅的自然景觀(guān)、呼吸著(zhù)清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái)，讓小區每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好，并樂(lè )在其中，樂(lè )此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫(huà)、名人字畫(huà)，仿佛置身于美術(shù)館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿(mǎn)了滿(mǎn)足、快樂(lè )的笑容，憂(yōu)愁與這里絕緣。
四、社區文化的硬件建設：
社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺(jué)地養成良好的生活習慣。環(huán)境對于一個(gè)人的心理影響是相當重要的，當一個(gè)人長(cháng)期處在良好的環(huán)境當中，便會(huì )不知 不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區文化氛圍自然而然地也就體現出來(lái)了�？偟膩�(lái)說(shuō)，社區文化的硬件部分應該包括：
1、會(huì )所，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場(chǎng)地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場(chǎng)所，包括室外健身器材、健身路、室外操場(chǎng)等；
4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性。
對于會(huì )所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà)，營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場(chǎng)所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發(fā)性的.健身氛圍�？傊�，對于社區文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點(diǎn)應該放在社區文化的軟件建設上。
五、社區文化的軟件建設：
軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動(dòng)計劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調能力、居民的參與配合及對公益活動(dòng)的熱心程度。
根據社區文化的活動(dòng)形式、活動(dòng)風(fēng)格，社區文化軟件的內容可概括為以下五大部分：
�。ㄒ唬w育類(lèi)
體育類(lèi)社區文化目的在于通過(guò)倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶(hù)參與體育鍛煉，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類(lèi)的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類(lèi)社區文化活動(dòng)，包括：
1、成立各種體育俱樂(lè )部，定期組織訓練、比賽
�。�1） 球類(lèi)：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；
�。�2） 棋類(lèi)：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
�。�3） 牌類(lèi)：橋牌、撲克牌；
�。�4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
�。�5） 拳類(lèi)：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽
3、在社區公共場(chǎng)所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀(guān)看重要比賽，掛宣傳標語(yǔ)等，增強民眾體育健身意識。
�。ǘ┪膶W(xué)類(lèi)
文學(xué)類(lèi)社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動(dòng)下，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng)，從而吸引更多的住 戶(hù)前來(lái)參加活動(dòng)，通過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng)，提高參加者的文學(xué)素養和興趣，最后形成富有特色的小區文化氛圍。由于這類(lèi)社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶(hù)文化素質(zhì)較高的小區。具體的文學(xué)類(lèi)社區文化活動(dòng)，包括：
1、組織互換藏書(shū)活動(dòng)；
2、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì )、水學(xué)會(huì )、西學(xué)會(huì )、三學(xué)會(huì )等。
�。ㄈ┧囆g(shù)類(lèi)
藝術(shù)類(lèi)社區文化是內容最廣泛，也是實(shí)際工作中運用最多的形式，主要通過(guò)各種俱樂(lè )部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶(hù)參與到社區文化活動(dòng)中來(lái)，并形成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區文化適合任何住宅小區，其主要活動(dòng)包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：
�。�1）聲樂(lè )：民樂(lè )團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
�。�2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
�。�3）書(shū)法、繪畫(huà)：成立書(shū)法、繪畫(huà)興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)
�。�4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂(lè )部為基礎，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動(dòng)
�。�5）外語(yǔ)興趣組：引進(jìn)外語(yǔ)培訓機構進(jìn)入小區，定期舉辦外語(yǔ)角、外語(yǔ)沙龍、外語(yǔ)培訓等
2、營(yíng)造社區藝術(shù)氛圍
�。�1）將小區各藝術(shù)團體成員的優(yōu)秀作品（書(shū)法、山水畫(huà)等）加以裝飾后，在社區公共場(chǎng)所（大堂、會(huì )所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍；
�。�2）定期組織社區家庭讀書(shū)活動(dòng)；
�。�3）周末露天舞會(huì )、音樂(lè )會(huì )、歌會(huì )；
3、節假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì )、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
�。ㄋ模┛刁w類(lèi)
從意義上說(shuō)，康體類(lèi)社區文化是最具有社會(huì )效應的活動(dòng)，不僅可以帶動(dòng)小區住戶(hù)參與各種社區活動(dòng)，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來(lái)一些服務(wù)，正因為有良好的社會(huì )效應，康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括：
1、提供健身、娛樂(lè )場(chǎng)所（室內室外），為小區成員長(cháng)期開(kāi)放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動(dòng)
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng)
6、籌建社區健康站，請專(zhuān)家定期或長(cháng)期提供健康咨詢(xún)、急救等
�。ㄎ澹┙�(jīng)濟類(lèi)
經(jīng)濟類(lèi)社區文化的目的在于讓小區內的住戶(hù)相互幫助，形成一些商會(huì )，定期組織活動(dòng)，在小區范圍內形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區中的每一個(gè)住戶(hù)都能從中受益。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強，比較適合以商業(yè)為主的商住小區。這類(lèi)活動(dòng)具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區做創(chuàng )業(yè)心得報告
2、成立各種商會(huì )
3、定期邀請房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現場(chǎng)咨詢(xún)
4、定期邀請證券專(zhuān)家做投資、理財報告，并提供現場(chǎng)咨詢(xún)
5、根據住戶(hù)的具體需要，舉辦汽車(chē)、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)
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