物業(yè)公司組建方案
為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，常常需要預先制定方案，方案指的是為某一次行動(dòng)所制定的計劃類(lèi)文書(shū)。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)公司組建方案，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)公司的組建方案及管理辦法 根據公司建設開(kāi)發(fā) 項目的總體發(fā)展規劃，經(jīng)公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現擬定組建方案及管理辦法如下：
一、組建物業(yè)公司的目的：
1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念。以“為客戶(hù)提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿(mǎn)足和超越社會(huì )、客戶(hù)對物業(yè)管理不斷再增長(cháng)的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務(wù)實(shí)、嚴謹、高效”的企業(yè)作風(fēng)。
2、建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì )管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹(shù)立八個(gè)意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng )優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛(ài)心。制定設備、設施養護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據物業(yè)項目的設備、設施來(lái)制定不同階段的養護計劃，結合設備、設施特性，以日常養護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。
3、開(kāi)展多種形式的業(yè)主交流活動(dòng)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動(dòng)，通過(guò)多種方式展現具有特色的 開(kāi)發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增進(jìn)與業(yè)主之間的交流和溝通，贏(yíng)得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續提高。
二、組建物業(yè)公司的思路
�。ㄒ唬�、組建前準備
1、擬定物業(yè)公司名稱(chēng)
2、擬定注冊資本
3、股權結構及出資方式
4、擬定經(jīng)營(yíng)范圍
�。ǘ�、物業(yè)管理公司的組建條件
1、企業(yè)名稱(chēng)的確定;
2、企業(yè)住所;
3、法定代表人;
4、注冊資本;
5、公司章程;
6、公司從業(yè)人員。
�。ㄈ�、物業(yè)公司的設立程序
在組建條件具備以后, 申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫(xiě)出申請設立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報告, 連同相關(guān)申請資料送交當地房地產(chǎn)主管部門(mén)審批。收到核發(fā)的批準文件后, 再按有關(guān)規定向當地工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續, 領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照, 即可對外營(yíng)業(yè), 并按規定在30日內到房地產(chǎn)管理部門(mén)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書(shū), 還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續。
�。ㄋ模�、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報
在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執照后, 按照規定申報企業(yè)資質(zhì), 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級
1) 資質(zhì)一級企業(yè):注冊資本500 萬(wàn)元以上; 具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于30 人,企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),80%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū); 管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè); 管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(大廈、工業(yè)區) ”稱(chēng)號; 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規定的財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理與使用制度。
2) 資質(zhì)二級企業(yè):注冊資本300 萬(wàn)元以上; 具有中級以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),60%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū); 管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè); 管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(大廈、工業(yè)區) ”稱(chēng)號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(大廈、工業(yè)區) 稱(chēng)號; 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規定的財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理與使用制度。
3) 資質(zhì)三級企業(yè):注冊資本50萬(wàn)元以上; 具有中級以上職稱(chēng)
的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人, 經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),50%以上的部門(mén)經(jīng)理、管現員取得從業(yè)人員崗位證書(shū); 有委托的物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理和使用制度。
三、物業(yè)公司的組織形式
�。ㄒ唬�、公司構架：
�。ǘ�、人員編制
總經(jīng)理：人
財務(wù)部：人
物業(yè)管理部： 人
工程管理部： 人
安全保衛部： 人
環(huán)境清潔部： 人
�。ㄈ�、職責、服務(wù)內容與工作程序：
物業(yè)管理部：
1、職責：
◇為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源 ◇負責日常辦公行政事務(wù)
◇管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案
◇接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜 ◇協(xié)調各部門(mén)日常運作
◇檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預防措施 ◇負責日常物業(yè)管理費用收取
2、服務(wù)內容：
◇建立客戶(hù)服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線(xiàn)服務(wù)
◇根據業(yè)主需求和實(shí)際情況及時(shí)處理各種問(wèn)題，指令和協(xié)調各部門(mén)為業(yè)主提供服務(wù)
◇按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案 ◇按內部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作 ◇按培訓計劃，組織和落實(shí)培訓事宜，并記錄考察結果 ◇做好與業(yè)主的溝通、回訪(fǎng)工作
◇按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作
◇按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開(kāi)支工作 ◇做好業(yè)主裝修管理
3、程序：
內部管理工作流程圖
對外服務(wù)工作流程圖
服務(wù)質(zhì)量控制圖
樓宇交付工作程序
為保障業(yè)主（住戶(hù)）和開(kāi)發(fā)公司的合法權益，按售、租合同有關(guān)條款順利進(jìn)行交付工作，特制定下列工作程序：
A、業(yè)主（住戶(hù)）憑有效、合法的租售合同和入住通知書(shū)在物業(yè)管理部客戶(hù)服務(wù)中心辦理入伙手續。
◇工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶(hù)）前往交接。 ◇檢查室內建筑情況（如墻面、頂面、門(mén)、窗等）； ◇檢查室內所有設備、設施（室內燈、鎖、地坪、天花等）；
◇查對水電表的當前讀數并記錄。
B、將上述三項內容的檢查結果填寫(xiě)在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主（住戶(hù)）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。
C、對查驗中發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)通報給開(kāi)發(fā)公司，在確認處理意見(jiàn)后安排落實(shí)整修、調換、清潔、打掃等服務(wù)工作。由業(yè)主（住戶(hù)）認證并填寫(xiě)《樓宇維修記錄》。
物業(yè)移交管理程序
加強對業(yè)主裝修管理
為了維護全體業(yè)主的合法權益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關(guān)規定，結合物業(yè)項目的實(shí)際情況，編制《裝修手冊》，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系、處理違規裝修。
A 、 裝修管理組織：
◇ 物業(yè)管理部負責裝修管理事宜
◇ 安全保衛部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查
B 、 裝修管理：
◇ 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續
◇ 審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規定
◇ 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 ◇ 辦理施工人員出入登記
◇ 監管施工隊按規定及時(shí)清運裝修垃圾
◇ 裝修安全管理
◇ 發(fā)現隱患及時(shí)與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修 ◇ 發(fā)現緊急事故，按緊急處理程序及措施進(jìn)行
物業(yè)項目檔案資料管理
檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶(hù)裝修等
方面發(fā)揮重要作用。
A 、 建檔要求：
◇ 按建檔流程，完善檔案管理制度
◇ 明確建檔內容，實(shí)行系統收集、集中管理
◇ 對使用率高的檔案實(shí)行受控制管理
◇ 推行現代化、系統化、規范化、經(jīng)�；芾�
B 、 建檔流程：
C 、 檔案分類(lèi)：
◇ 物業(yè)公司管理文件檔案
◇ 房屋結構、建筑工程檔案
◇ 設備、設施檔案
◇ 住戶(hù)檔案
◇ 各項服務(wù)檔案
D 、 檔案資料受控管理：
為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長(cháng)期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實(shí)行嚴格控制管理。
E 、 相應文件、資料：
◇ 物業(yè)管理服務(wù)合同
◇ 管理公約
◇ 業(yè)主公約
◇ 住戶(hù)手冊
◇ 裝修手冊
◇ 有關(guān)政策法規資料
◇ 崗位職責
◇ 員工手冊
◇ 行政管理制度
◇ 報修、投訴、熱線(xiàn)服務(wù)受理有關(guān)規定
◇ 報修、投訴、熱線(xiàn)服務(wù)處理及回訪(fǎng)制度
◇ 檢查制度
◇ 服務(wù)質(zhì)量評定、不合格服務(wù)控制有關(guān)規定
◇ 相關(guān)費用收取的財務(wù)管理制度
F 、 質(zhì)量記錄：
根據物業(yè)管理和服務(wù)的實(shí)際需要具體制定。
工程管理部
1、職責：
◇ 確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉及完好 ◇ 按照計劃對物業(yè)設備、設施進(jìn)行日常維修保養
◇ 為業(yè)主提供無(wú)償或有償的報修服務(wù)
2、內容：
◇ 供電系統
◇ 弱電系統
◇ 消防系統
◇ 電梯系統
◇ 給排水系統
◇ 監控系統
◇ 房屋維修養護
◇ 業(yè)主報修服務(wù)
3、程序：
工程管理部工作流程圖
設備、設施維修保養流程圖
根據年計劃、月
業(yè)主報修工作流程
收 款
4、工程管理部應急預案
◇ 發(fā)生停電事故時(shí)應急預案
◇ 發(fā)生漏水事故時(shí)應急預案
◇ 供電所一路供電斷開(kāi)時(shí)應急預案
◇ 發(fā)生停水事故時(shí)應急預案
◇ 發(fā)生電梯系統故障時(shí)應急預案
5、工程管理部相應文件
◇ 崗位職責
◇ 各種設備、設施操作程序
◇ 各崗位交接班規定
◇ 設備、設施管理總則
◇ 設備、設施巡檢制度
◇ 各種設備、設施臺帳
◇ 年度維修保養計劃
◇ 安全操作規程
◇ 裝修工程管理制度
◇ 報修服務(wù)規程
◇ 各項抽查制度
◇ 不合格服務(wù)控制有關(guān)規定
6、 質(zhì)量記錄：
根據物業(yè)項目設備、設施管理和服務(wù)實(shí)際具體制定。 安全保衛部：
1、 職責：
◇ 負責物業(yè)項目的安全保衛工作
◇ 負責物業(yè)項目的消防安全工作
◇ 負責物業(yè)項目的車(chē)輛進(jìn)出、停放的管理工作
◇ 負責物業(yè)項目?jì)葮I(yè)主施工裝修安全的管理工作
2、 內容：
◇ 物業(yè)項目?jì)�、外安�?/p>
◇ 停車(chē)場(chǎng)、停放車(chē)輛安全
◇ 設備、設施區域安全
◇ 消防設備、設施正常使用
◇ 業(yè)主二次裝修安全
3、 程序：
安全保衛工作流程圖
安全管理組織示意圖
消防應急方案試圖
突發(fā)事件應急方案
在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，以最快的速度、最短的時(shí)間內掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區域內的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。
處理程序：
A 、 一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現場(chǎng)了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點(diǎn)、原因及目前狀況。必要時(shí)中控室應向110報警，報清地點(diǎn)、路名、聯(lián)系電話(huà)、目前狀況。
B 、 應立即通知總值班領(lǐng)導及各部門(mén)有關(guān)人員趕赴現場(chǎng)。
C 、 在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現場(chǎng)，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。
D 、 成立突發(fā)事件指揮部，由現場(chǎng)最高職位者任指揮。 E 、 根據事件狀況及時(shí)組織力量，執行任務(wù)。
F 、 配合公安人員和有關(guān)部門(mén)對事件予以控制和調查取證。
G 、 采取外圍警戒：保護現場(chǎng)，維持秩序，確�，F場(chǎng)勘察。 H 、 事件結束后，分析原因，制定糾正/預防措施，填寫(xiě)《突發(fā)事件記錄表》。
I 、 物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正/預防措施的落實(shí)結果。
4、 相應文件：
◇ 崗位職責
◇ 各崗位交接班規定
◇ 各崗位服務(wù)程序
◇ 日常工作規定
◇ 中控室管理規定
◇ 巡更保安工作規定及處理問(wèn)題操作程序
◇ 消防安全“三級”工作管理制度
◇ 消防安全檢查制度
◇ 消防報警操作及滅火應急方案
◇ 突發(fā)事件時(shí)的應急方案
◇ 停車(chē)場(chǎng)管理規定
◇ 各級抽查制度
5、 質(zhì)量記錄：
根據物業(yè)項目安保管理和服務(wù)實(shí)際具體制定。
環(huán)境管理部：
1、 職責：
◇ 負責物業(yè)項目區內公共場(chǎng)所、公共區域的環(huán)境清潔 ◇ 負責物業(yè)項目綠化養護工作
◇ 負責物業(yè)項目區內蟲(chóng)害消滅工作
◇ 負責物業(yè)項目區內日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）
2、 內容：
◇ 公共場(chǎng)所、公共區域清潔
◇ 設備、設施區域清潔
◇ 停車(chē)場(chǎng)清潔
◇ 周邊衛生“三包”區域清潔
◇ 區域綠化
◇ 區域滅蟲(chóng)
3、 程序：
◇ 按有關(guān)規定的清潔標準進(jìn)行規范程序清潔
◇ 按有關(guān)的綠化標準進(jìn)行規范程序綠化養護
◇ 按垃圾房管理規定進(jìn)行規范程序垃圾清運
◇ 按有關(guān)的無(wú)蟲(chóng)害標準進(jìn)行規范程序滅蟲(chóng)
環(huán)境清潔部工作流程圖
4、相應文件：
◇ 崗位職責
◇ 環(huán)境清潔工作標準
◇ 垃圾房管理制度
◇ 垃圾處理及清運服務(wù)
◇ 綠化管理制度
◇ 滅蟲(chóng)工作操作規范
◇ 各級抽查制度
5、質(zhì)量記錄：
根據物業(yè)項目環(huán)境管理和服務(wù)實(shí)際具體制定。
培訓實(shí)施
根據制定的管理目標，結合 項目的要求，將對員工進(jìn)行不同階段的崗前、崗內、日常培訓，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿(mǎn)足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預期的目的。
----崗位培訓：上崗前組織對管理和服務(wù)員工進(jìn)行的針對性培訓，主要內容包括：企業(yè)發(fā)展規劃、管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針和目標、物業(yè)特點(diǎn)、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。 ----崗內培訓：上崗后針對不同的工作崗位進(jìn)行專(zhuān)題培訓，主要內容包括：專(zhuān)業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。
----日常培訓：根據實(shí)際工作需要，組織員工參加不同的專(zhuān)題培訓，其中：管理人員側重學(xué)習企業(yè)管理知識、管理技巧、管
理理念及管理知識，并組織參觀(guān)、考察、學(xué)習先進(jìn)的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長(cháng)補短；工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓和專(zhuān)業(yè)培訓；其他員工根據崗位需要，參加不同的培訓。
----培訓后跟蹤：?jiǎn)T工進(jìn)行培訓后，由管理層進(jìn)行跟蹤，建立個(gè)人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進(jìn)行工作，并將實(shí)際工作能力狀況和工作表現與績(jì)效考核內容結合起來(lái)。
四、物業(yè)管理費核算項目：
◇ 員工工資
◇ 員工福利（四金）
◇ 員工餐費
◇ 勞保用品費
◇ 培訓費
◇ 辦公費
◇ 日常通訊費
◇ 正常水電耗損費
◇ 公用設備、公共設施日常運行、維修、保養費
◇ 環(huán)境保潔費
◇ 安保費
◇ 消耗物料、材料費
◇ 保險購置費
◇ 稅金
◇ 物品折舊費
◇ 物業(yè)管理費及各項服務(wù)收費標準另定。
五、近期目標及發(fā)展目標：
1、近期目標：
A 、 建立一支具有高水平、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。
B 、 其他日常服務(wù)標準與內容：
2、發(fā)展目標：
三年內除承擔 公司自有物業(yè)項目的物業(yè)管理工作以外，力爭在張家界市場(chǎng)達到3--4個(gè)物業(yè)項目管理。同時(shí)，建立ISO-9000質(zhì)量管理體系并通過(guò)認證。
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