物業(yè)管理情況報告

　　在現實(shí)生活中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？下面是小編整理的物業(yè)管理情況報告，歡迎閱讀與收藏。

物業(yè)管理情況報告1

　　20xx年4月，xx公司實(shí)施礦區服務(wù)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化整合，撤銷(xiāo)各礦區管理服務(wù)公司編制，組建物業(yè)服務(wù)公司。實(shí)行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理后，實(shí)現了專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事，讓原本分散的資源形成合力。

　　整合后的物業(yè)服務(wù)公司，將原有業(yè)務(wù)整合劃分為住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)，并擴展了餐飲、家政等民生服務(wù)業(yè)務(wù)，分別進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。目前，管理56個(gè)住宅小區，為18萬(wàn)油城居民提供服務(wù)，管理小區總占地面積779.3萬(wàn)平方米，綠化面積190.97萬(wàn)平方米，環(huán)衛面積407.86萬(wàn)平方米；為47個(gè)公建單位提供辦公物業(yè)服務(wù)，服務(wù)面積達200萬(wàn)平方米；為46個(gè)職工食堂提供餐飲服務(wù)，“陽(yáng)光午餐”人數達8500人�！袄霞椅兜馈薄靶�廚”“生煎包”“印象火鍋”以及家政養老中心、便利店等民生服務(wù)相繼開(kāi)業(yè)，并逐步邁入正軌。

　　在專(zhuān)業(yè)化管理大背景下，物業(yè)服務(wù)公司是如何實(shí)現“服務(wù)保障+經(jīng)營(yíng)創(chuàng )效”的新型物業(yè)專(zhuān)業(yè)化公司目標，“把服務(wù)經(jīng)營(yíng)起來(lái)”為油區居民服務(wù)的呢？

　　服務(wù)為本深化改革創(chuàng )新模式

　　“有了這張卡片，以后家里有什么需要，我就不愁找不到電話(huà)了！”家住華幸小區的張大爺一邊看著(zhù)手中的“便民服務(wù)卡”一邊說(shuō)道。便民服務(wù)卡是物業(yè)服務(wù)公司創(chuàng )新拓展服務(wù)居民方式、搭建管家服務(wù)平臺、為轄區住戶(hù)統一發(fā)放的。這張小小的便民 聯(lián)系卡印有各責任區片管家信息、聯(lián)系電話(huà)、服務(wù)職責及物業(yè)便民服務(wù)項目。居民只要打個(gè)電話(huà)，便可享受周到的物業(yè)服務(wù)。這是物業(yè)公司住宅小區改革創(chuàng )新的具體體現。

　　為實(shí)現專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司在管理模式上不斷深化改革。以3000至5000戶(hù)居民為基準，整合組建住宅物業(yè)公司，推行“物業(yè)經(jīng)理+物業(yè)管家+辦事員+治安員+值守員”的市場(chǎng)化運行模式，讓轄區居民享受到高質(zhì)量的“管家式”服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)公司秉持“更專(zhuān)業(yè)的人做更專(zhuān)業(yè)的事”原則，堅定不移地培養專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管家隊伍。為每500戶(hù)居民配備一名“服務(wù)優(yōu)質(zhì)、形象優(yōu)秀、創(chuàng )效優(yōu)異、營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勝”物業(yè)管家，實(shí)行“點(diǎn)對點(diǎn)”式管家服務(wù)。5個(gè)月來(lái)，120名物業(yè)管家勇于擔當、主動(dòng)作為，累計入戶(hù)發(fā)放便民手冊5。8萬(wàn)份。

　　重組以來(lái)，物業(yè)服務(wù)公司迅速組織力量，成立民用住宅樓維修協(xié)調小組。按樓棟實(shí)地勘察，順利承接xx41個(gè)小區民用住宅維修工作，詳細制定了符合現有管理模式的房屋維修實(shí)施方案和房修工作流程，打造房屋維修樣板現場(chǎng)，發(fā)揮示范作用。截至目前，共維修5848戶(hù)，有效緩解了困擾居民多年的房屋漏雨問(wèn)題，得到了轄區居民的普遍認可。

　　拓展市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)創(chuàng )立品牌

　　重組之初，物業(yè)服務(wù)公司就明確了“服務(wù)是生命線(xiàn)，安全是生死線(xiàn)，經(jīng)營(yíng)是主干線(xiàn)，穩定是封鎖線(xiàn)，紀律是高壓線(xiàn)”的`標準。重組以來(lái)實(shí)現整合期間市場(chǎng)穩固、隊伍穩定、發(fā)展穩健的同時(shí)，積極拓展工業(yè)、辦公物業(yè)市場(chǎng)，更全面地服務(wù)油區市場(chǎng)，打造物業(yè)服務(wù)品牌。

　　想做專(zhuān)業(yè)的事，首先要有專(zhuān)業(yè)的人才支撐。物業(yè)服務(wù)公司注重員工隊伍建設和人才培養，建立員工內部交流平臺，規范員工內部交流程序，理清業(yè)務(wù)流程，面向全體員工公開(kāi)選拔物業(yè)市場(chǎng)項目經(jīng)理等人才，人力資源潛力被充分激活。目前已經(jīng)開(kāi)展兩期66人次項目經(jīng)理專(zhuān)項培訓，在人才培訓培養方面加大力度，為公司拓展工業(yè)、辦公物業(yè)市場(chǎng)提供人才支撐。

　　為鞏固原有市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)公司以感謝信的形式，向原有工業(yè)、辦公物業(yè)的43家業(yè)主單位通報改革情況，初心不改、質(zhì)量不降。同時(shí)，派出人員遠赴蘇里格和甲方對接。針對在工業(yè)、辦公物業(yè)服務(wù)中，存在同一甲方由多家基層單位重疊管理的現象，及時(shí)優(yōu)化整合市場(chǎng)，實(shí)現人力和管理資源的效益化。

　　物業(yè)服務(wù)公司還接洽目標市場(chǎng)，迅速與油區各二級單位進(jìn)行工業(yè)、辦公物業(yè)業(yè)務(wù)對接。同時(shí)，成立食材配送中心，積極與天津食品集團、煉達集團溝通合作，理順食材配送業(yè)務(wù)。在公司各單位積極配合下，物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)順利做好了合同簽訂和市場(chǎng)入駐工作，xx內部辦公物業(yè)市場(chǎng)占有率達90%以上，高質(zhì)量的服務(wù)也贏(yíng)得了業(yè)主的充分認可。

　　在市場(chǎng)探索方面，物業(yè)服務(wù)公司組織專(zhuān)門(mén)力量對現有市場(chǎng)項目潛在需求深入調查研究，設定差異化服務(wù)項目?jì)热�，對承接項目做精做�?yōu)。進(jìn)一步深入工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調研，結合目前崗位員工安全、生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)，根據油區單位實(shí)際，探索下步承攬工業(yè)物業(yè)模式。

　　精細對標共同創(chuàng )建美好家園

　　為更好地服務(wù)油區居民，針對在服務(wù)、市場(chǎng)、安全、管理等各方面工作及發(fā)展存在的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)公司在住宅物業(yè)單元開(kāi)展了“安全隱患再治理、違章建筑再拆除、環(huán)境衛生再清整”；在工業(yè)、辦公物業(yè)單元中開(kāi)展了“提高服務(wù)標準、提升服務(wù)形象”等百日主題活動(dòng)�！叭�再”“雙提”活動(dòng)有效消除了安全隱患、鞏固了創(chuàng )衛成果，提高了轄區居民的生活質(zhì)量和幸福指數。

　　“三再”百日主題活動(dòng)中，各物業(yè)公司開(kāi)展安全專(zhuān)題培訓36場(chǎng)次，明確住宅小區物業(yè)管家HSE崗位職責，落實(shí)屬地巡查，規范巡檢路線(xiàn)。通過(guò)系統學(xué)習，員工隱患辨識能力有了質(zhì)的飛躍�；顒�(dòng)期間共治理外墻起鼓491處、清理高空懸掛物1014處、清理雜物20xx車(chē)、清除私拉電線(xiàn)123處，維護維修各類(lèi)公共設施28378處，有效改善了小區安全環(huán)境，提高了小區安全系數。

　　“雙提”百日主題活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)公司為員工統一制作工作牌，要求姓名上牌、崗位上牌，隨時(shí)接受業(yè)主監督和點(diǎn)評。為精準對標各項工作，物業(yè)服務(wù)公司積極踐行匠人精神，大到食堂日常的運營(yíng)、重要會(huì )議的組織、婚禮慶典的接待、緊急事件的處置，小到禮貌用語(yǔ)的使用、毛巾折疊的次數、煙灰缸內煙頭的數量、指引手勢的角度，均逐一做好貫標落實(shí)，提升服務(wù)品質(zhì)，贏(yíng)得了業(yè)主的一致好評。

物業(yè)管理情況報告2

　　時(shí)光如梭，不知不覺(jué)中來(lái)到毛織貿易中心工作已有一年了。在我看來(lái)，這是短暫而又漫長(cháng)的一年。短暫的是我還來(lái)不及掌握的工作技巧與專(zhuān)業(yè)知識，時(shí)光已經(jīng)流逝；漫長(cháng)的是要成為一名優(yōu)秀的客服人員今后的路必定很漫長(cháng)。

　　回顧當初在商會(huì )應聘物業(yè)管理公司客服崗位的事就像剛發(fā)生一樣，不過(guò)如今的我已從懵懂的新人轉變成了肩負工作職責的客服員工，對客服工作也由陌生變成了熟悉。

　　很多人不了解客服工作，認為它很簡(jiǎn)單、單調、甚至無(wú)聊，不過(guò)是接下電話(huà)、做下記錄、沒(méi)事時(shí)上上網(wǎng)罷了，其實(shí)要做一名合格、稱(chēng)職的客服人員，需具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自覺(jué)性和工作責任心，否則工作上就會(huì )出現失誤、失職狀況。當然，這一點(diǎn)我也并不是一開(kāi)始就認識到了，而是在工作中經(jīng)歷了各種挑戰與磨礪后，才深刻體會(huì )到。

　　下面是我這一年來(lái)的主要工作內容：

　　1、客戶(hù)收鋪、裝修等手續和證件的辦理以及商戶(hù)資料、檔案、鑰匙的歸檔，其中要分清一樓和二樓ad區及三樓abcd區都屬于政府，一樓和二樓大部分屬于陳貴德，小部分屬于商舵，另外還有一些屬于私人業(yè)主。

　　2、熟悉各方面信息，包括業(yè)主、裝修單位、施工單位等信息，在做好記錄的同時(shí)通知相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行處理，并對此過(guò)程進(jìn)行跟蹤，完成后進(jìn)行回訪(fǎng)。

　　3、函件、文件的制作、發(fā)送與歸檔，目前貴德公司與商舵及毛織辦的單發(fā)函，整頓通道亂擺亂放通知單，溫馨提示、物品放行條、小型工程單、大型裝修資料、維修單等等怎么運用都要熟悉。

　　在完成上述工作的過(guò)程中，我學(xué)到了很多，也成長(cháng)了不少。

　　1、工作中的磨礪塑造了我的.性格，提升了自身的心理素質(zhì)。

　　對于我剛接觸物業(yè)管理經(jīng)驗不豐富的人而言，工作中難免會(huì )遇到各種各樣的阻礙和困難，在各位領(lǐng)導和同事們的幫助下，我遇到困難時(shí)勇于面對，敢于挑戰，性格也進(jìn)一步沉淀下來(lái)。我覺(jué)得在客戶(hù)面前要保持好的精神面貌和工作狀態(tài)，作為一名客服員要把職業(yè)精神和微笑服務(wù)放在第一。

　　所謂職業(yè)精神就是當你在工作崗位時(shí)，無(wú)論你之前有多辛苦，都應把工作做到位，盡到自己的工作職責。所謂微笑服務(wù)就是當你面對客戶(hù)時(shí)，無(wú)論你高興與否，煩惱與否，都要以工作為重，始終保持微笑，因為你代表的不單是你個(gè)人的形象，更是公司的形象。盡量保持著(zhù)微笑服務(wù)，在與少數難纏的客戶(hù)溝通時(shí)也逐步變得無(wú)所畏懼，在接待禮儀、電話(huà)禮儀等禮儀工作也逐步完善。

　　2、工作生活中體會(huì )到了細節的重要性。

　　細節因其“小”，往往被人所輕視，甚至被忽視，也常常使人感到繁瑣，無(wú)暇顧及。在毛織貿易中心這里我深刻體會(huì )到細節疏忽不得，馬虎不得。不論是批閱公文時(shí)的每一行文字，每一個(gè)標點(diǎn)，還是領(lǐng)導強調的服務(wù)做細化，衛生無(wú)死角等，都使我深刻的認識到，只有深入細節，才能從中獲得回報。細節產(chǎn)生效益，細節帶來(lái)成功。

　　3、工作學(xué)習中拓展了我的才能，當我把每一項工作都認真努力的完成時(shí)，換來(lái)的也是對我的支持與肯定。

　　記得毛織交易會(huì )期間，為了把工作做好，我們客服部、工程部、保安部都在這四五天加班，把自己的分內事做好。雖然很累，但都是體現我們客服中心的團結精神。這體現大家對工作都充滿(mǎn)了激情，至于接下來(lái)我要把整個(gè)毛織貿易中心一二三樓abcd區域的電腦地圖做好來(lái)，我都會(huì )認真負責的去對待，盡我所能的把所有工作一項一項地做得更好。

　　在xx新的一年里，我要努力改正過(guò)去一年里工作中的缺點(diǎn)，不斷提升，加強以下幾個(gè)方面的工作：

　　1、加強學(xué)習物業(yè)管理的基本知識，提高客戶(hù)服務(wù)技巧與心理，完善客服接待流程及禮儀。

　　2、加強文檔的制作能力、拓展各項工作技能，如學(xué)習電腦一些新軟件的操作，遇到客戶(hù)的難題怎么去解答等等。

　　3、進(jìn)一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，更加注重細節，加強工作責任心和培養工作積極性。

　　4、多與各位領(lǐng)導、同事們溝通學(xué)習，取長(cháng)補短，提升自己各方面能力，跟上公司前進(jìn)的步伐。

　　很高興來(lái)到毛織貿易中心這個(gè)大家庭，物業(yè)管理公司的文化理念與工作氛圍都不自覺(jué)地感染著(zhù)我、推動(dòng)著(zhù)我。讓我可以在工作中學(xué)習，在學(xué)習中成長(cháng)，也確定了自己努力的方向。此時(shí)此刻，我的目標就是在新一年工作中挑戰自我、超越自我，取得更大的進(jìn)步！

物業(yè)管理情況報告3

　　一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀

　　課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。

　　從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè);二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。

　　長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。

　　(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴重匱乏

　　舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高

　　雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。

　　四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計

　　在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備

　　深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。

　　2. 對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的'調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　◎ 物業(yè)收費

　　要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮�約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。

　　(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。

　　(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。

　　◎ 住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。

　　(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　◎ 理順各部門(mén)的職責

　　物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。

　　在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)管理情況報告4

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　�。ǘ�）各類(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的'執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　關(guān)于嘉定老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告

　　嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。

　　二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的

　　通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調研對象、方法和內容

　　調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會(huì )各界人士。

　　調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）調研過(guò)程

　　5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區物業(yè)管理基本情況

　　據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。

　　本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

　　表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。

　　表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表

　　問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨

　　的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟

　　主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。

　　在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的'疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表

　　問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。

　　二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。

　　二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

物業(yè)管理情況報告5

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況

　　調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題

　　小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

　　調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

　　部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的.方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

　　調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

物業(yè)管理情況報告6

　　20xx年是園區物業(yè)公司初步實(shí)現經(jīng)濟效益與社會(huì )效益同步、協(xié)調發(fā)展的一年。在蒙東物流園區主管部門(mén)的領(lǐng)導下，我們始終圍繞著(zhù)將物業(yè)公司做大、做強的根本目標，努力適應新形勢下的發(fā)展要求，在強調“服務(wù)深層次、管理上臺階”的基礎上，積極開(kāi)展各項工作，較好地完成了園區交付的各項工作任務(wù)。具體體現在以下幾方面：

　　一、完善各項規章制度，建立物業(yè)公司內部管理機制

　　通過(guò)對以往物業(yè)工作的總結、分析，我們深切感受到只有不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，擴大物業(yè)服務(wù)范圍，由內部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)，爭取獲得良好的經(jīng)濟和社會(huì )效益是物業(yè)公司可持續發(fā)展的必由之路。而要實(shí)現這一目標，切實(shí)提高物業(yè)管理水平是根本所在，因此必需完善公司各項規章制度，用制度去說(shuō)話(huà)，用制度去約束職工行為，才能更好的明確責任，開(kāi)展物業(yè)工作。為此，我們相繼制定了：園區車(chē)輛管理制度、大廳管理制度、值班管理制度、防火防盜制度、園區環(huán)境衛生檢查制度、電工崗位職責、監控室操作員崗位工作職責、清潔員崗位職責、水暖工崗位職責等一系列物業(yè)相關(guān)管理制度和崗位職責。做到物業(yè)各項工作有計劃、有依據、有目的的展開(kāi)，從而將具體工作細化到人，促進(jìn)各崗位工作的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng )造性，使公司職工在工作實(shí)踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提高。

　　二、完善對園區進(jìn)駐公司的服務(wù)工作，努力營(yíng)造良好的園區工作環(huán)境

　　20xx年的物業(yè)公司在切實(shí)保障園區各進(jìn)駐公司順利進(jìn)駐、全面提升服務(wù)質(zhì)量的前提下，始終奉行敬業(yè)、奉獻精神，把物業(yè)公司工作初步推向正規化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道。對入駐園區內的業(yè)主進(jìn)行統一的收費管理，完善業(yè)主的檔案，制定出一套行之有效的管理規章制度，處理業(yè)主的投訴問(wèn)題及跟進(jìn)工作。用制度去約束入駐商戶(hù)的行為，做到有據可依，有章可循。

　　為積極配合園區總體工作部署，我們一方面努力營(yíng)造良好的園區外部環(huán)境，充分凸顯蒙東物流園區的新風(fēng)貌、新氣象，在綠化園區方面我們嚴格管理，因地制宜�；ㄅ钄[放根據園區具體環(huán)境做出合理布局，對需要整形的花草做好修剪工作，疏密合理。充分發(fā)揮美化作用，做到美觀(guān)得體，協(xié)調一致。使園區內環(huán)境保持清新、舒適、美觀(guān)。

　　三、節能降耗、經(jīng)濟效益顯著(zhù)提高

　　我們清醒的.認識到，必須強化職工的成本意識，才能更好的提高園區及物業(yè)公司的經(jīng)濟效益，在實(shí)際工作中我們對下班后不需要開(kāi)啟的樓內燈光及時(shí)關(guān)閉，開(kāi)展節約用水的宣傳工作，對需要購買(mǎi)的物品及時(shí)上報申購，把好購買(mǎi)物品質(zhì)量關(guān)、價(jià)格關(guān)，做到讓領(lǐng)導放心，讓職工滿(mǎn)意。此外，公司還大力開(kāi)展了修舊利廢活動(dòng)，我們在辦公用品上嚴格控制，物業(yè)公司楊師傅利用時(shí)間，把平時(shí)收積起來(lái)的舊細木工板做成結實(shí)耐用的鏟雪板，大大提高了冬季清雪的工作效率。他用廢舊鐵皮打出幾把精致實(shí)用的鐵戳子，為物業(yè)公司平日保持園區環(huán)境衛生工作提供了便利工具。我們就是這樣做到能省就省，并用規章制度去加以約束，通過(guò)園區各部室的努力，達到了降低消耗的目的。

　　四、抓好園區后勤保障工作

　　20xx年10月，大華集團決定將供熱取暖交由供熱公司管理，致使蒙東物流園區及下轄一百多家供熱用戶(hù)近15000冬季取暖面臨嚴峻困難。為了解決取暖問(wèn)題工作，物業(yè)公司積極配合園區，及時(shí)對供熱管網(wǎng)改造，使附近居民冬季取暖和園區業(yè)務(wù)的開(kāi)展得以順利進(jìn)行。

　　五、對物業(yè)公司今后工作的展望

　　目前，園區物業(yè)公司的業(yè)務(wù)開(kāi)展剛剛處于起步階段，完善服務(wù)工作還需要一段過(guò)程，今后我們一定要在思想觀(guān)念、經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)意識上做在前列。我們相信，通過(guò)我們求真務(wù)實(shí)的不斷努力，一定能夠實(shí)現我們的目標。

物業(yè)管理情況報告7

縣政府：

　　9月16日，我縣城市居民小區物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì )后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無(wú)縫對接，行動(dòng)上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開(kāi)了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯(lián)席會(huì )議，會(huì )后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開(kāi)交接工作，截止9月27日，接收工作結束�，F將有關(guān)情況報告如下：

　　一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價(jià)：

　　1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設局作為行業(yè)主管部門(mén)，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監管；**鎮作為實(shí)施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責任、充實(shí)了力量。

　　2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )。**鎮成立了物業(yè)管理領(lǐng)導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務(wù)專(zhuān)用車(chē)。各社區成立了相應的物業(yè)領(lǐng)導小組，并組建了社區物業(yè)管理服務(wù)中心。

　　3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網(wǎng)絡(luò )結構等，對存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。

　　4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業(yè)，便于掌握小區人口信息檔案。

　　5.促進(jìn)了社會(huì )和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮物管辦和社區及時(shí)介入，通過(guò)引導和化解，居民的情緒得到緩解。

　　二、關(guān)于我縣物業(yè)現狀的基本認識

　　1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線(xiàn)長(cháng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò )圖、供電網(wǎng)絡(luò )圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠**鎮（社區）或物業(yè)就能解決的，對建設部門(mén)、**鎮政府、社區、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動(dòng)，全力攻堅。

　　2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區建設過(guò)程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專(zhuān)項整改活動(dòng)。

　　3.加大財政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經(jīng)費列入財政預算，保證需要。

　　4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。

　　三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

　　1、實(shí)行規劃設計與住房驗收聯(lián)動(dòng)機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區竣工時(shí)，**鎮可與建設局、消防大隊等相關(guān)部門(mén)一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。

　　2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì )辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會(huì )辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的`，建議縣政府設立物業(yè)基金，年設立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設施改造，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。

　　3.設立新建小區質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設局質(zhì)監站收齲如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗收的，由建設局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書(shū)面報告，建設局監督，縣政府審核批準。

　　4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責權明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門(mén)制定，可由**鎮組織實(shí)施，盡量避免政出多門(mén)，基層無(wú)法操作的處境。

　　5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題，建議縣政府在加大財政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

　　**鎮政府

　　XX年9月29日

物業(yè)管理情況報告8

　　自xx年7月19日xx花園業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主與xx市xx物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿(mǎn)一年的時(shí)間里，業(yè)委會(huì )組織樓長(cháng)及業(yè)主代表依據合同和服務(wù)標準分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內容如下：

　　一、內部管理部分

　　1、組織架構基本完善，總體管理比合同簽署前有所提高，但缺乏完善的系統管理，雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊，但實(shí)際管理與手冊?xún)热輫乐孛摴�，根本不適用小區實(shí)際情況，該手冊基本為擺設；物業(yè)公司各部門(mén)沒(méi)有明確的管理標準、目標，未建立崗位責任制度；

　　2、客服部與工程部工作比過(guò)去有所進(jìn)步，但仍有嚴重問(wèn)題如：有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問(wèn)題不能及時(shí)回復、處理。不能積極主動(dòng)的發(fā)現問(wèn)題、處理問(wèn)題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專(zhuān)業(yè)技能需提高，設備設施有資料但無(wú)管理程序，內容混亂文檔目錄與內容不符。沒(méi)有系統的員工培訓計劃、培訓內容，大部分的培訓記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應付檢查而臨時(shí)突擊完成；

　　3、物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養記錄、巡邏記錄缺失、沒(méi)有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴重漏登，如《來(lái)訪(fǎng)人員出入登記表》和《車(chē)輛臨時(shí)出入登記表》。

　　4、物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂(lè )觀(guān)。由于缺乏系統管理導致管理人員上崗前沒(méi)有得到系統的培訓，物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書(shū)，管理人員對管理系統及流程不熟悉從而降低了服務(wù)質(zhì)量；

　　5、物業(yè)公司由于種種原因導致部分崗位缺員，并不能及時(shí)補充。

　　由于沒(méi)有有效的管理機制，所以導致業(yè)委會(huì )現場(chǎng)檢查時(shí)發(fā)現大量的管理問(wèn)題

　　二、公共秩序部分

　　1。安保工作比前幾年好一些

　　但保安缺員、流動(dòng)性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓管理不到位，華聯(lián)超市后門(mén)問(wèn)題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設。

　　xx年小區治安報案的案件仍然有70多起，偷盜現象仍時(shí)有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時(shí)有發(fā)生；

　　小區的主要道路、出入口、一樓和地下車(chē)庫大堂現雖然裝配了監控設施，但及時(shí)發(fā)現問(wèn)題及解決問(wèn)題的能力有待提高。

　　2。機動(dòng)車(chē)輛管理狀況有所好轉，物業(yè)公司在園區醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒業(yè)主、住戶(hù)規范車(chē)輛停放；對亂停亂放車(chē)輛經(jīng)勸告仍不聽(tīng)者作鎖車(chē)處理措施取得一定成效，但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監控室對違章停車(chē)的監控不到位，小區內道路常常被塞，消防通道常常被塞；物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規停車(chē)等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉，特別是對小區一期和五期的兩個(gè)大門(mén)管理很混亂，三輪車(chē)、電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區形象，存在極大安全隱患。

　　三、房屋公共部位管理與維修養護

　　1、xx花園的違法建設觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。小區兩個(gè)入口大門(mén)對違建材料進(jìn)出把控不嚴，甚至物業(yè)從業(yè)人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結。物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責，未及時(shí)發(fā)現、未及時(shí)處理、未及時(shí)拆除違法建筑。致使xx花園違章建筑多達300多處，此外小區商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。

　　2、六七期車(chē)庫滲水問(wèn)題沒(méi)有徹底解決，保修期內業(yè)主外墻仍有滲水

　　3、房屋及公共部位整體維護有所提高，但對大堂玻璃門(mén)、墻面磚維護保養不當發(fā)生多次傷人事故。

　　四、共用設施設備運行管理、維修養護

　　首先物業(yè)公司沒(méi)有履行物業(yè)合同，收集移交xx花園內所有建筑物產(chǎn)權清冊給業(yè)委會(huì )，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會(huì )。

　　小區的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造，湖水的質(zhì)量得到明顯的改善

　　各出入口、主要道路、一樓大堂及地下車(chē)庫大堂都安裝了監控設備，共用設施設備的運營(yíng)工作部分的滿(mǎn)足了小區正常使用，電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護工作仍出現較大的問(wèn)題：

　　1、有毒水管至今未更換，如此糟糕質(zhì)量問(wèn)題至今未解決，作為開(kāi)發(fā)商的.代表，物業(yè)公司有不可推卸的責任。

　　2、供水供電設備故障率較高導致停水停電影響業(yè)主生活，配電設備質(zhì)量低劣維護不當造成xx年5月全小區發(fā)生10小時(shí)停電的重大事故。發(fā)電機缺乏維護導致多部電梯在停電時(shí)不能正常使用

　　3、車(chē)庫水泵故障導致車(chē)庫積水較嚴重

　　4、水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒(méi)有，水池有蓋無(wú)鎖等；

　　物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司，疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無(wú)人值班，滅火器過(guò)期等現狀令人驚恐不安。

　　小區內道路經(jīng)常積水，各期均嚴重缺乏健身娛樂(lè )設施，原有的公共設施未得到物業(yè)公司的定期維護和保養，既有的公共設備設施損壞后又未得到物業(yè)公司的及時(shí)維修和補充，原有公共設施設備均遭到破壞。

　　五、公共區域衛生清潔服務(wù)

　　因為沒(méi)有標準及科學(xué)的方法，物業(yè)公司的消殺工作一直不盡人意，小區的滅蚊效果一直是瓶頸，蟑螂、老鼠隨處可見(jiàn)；

　　由于物業(yè)公司對將分包小區環(huán)境衛生工作的清潔公司疏于管理，清潔公司從業(yè)人員老弱病殘、垃圾清運不及時(shí)，甚至有保潔人員在小區翻撿垃圾，污染環(huán)境的現象發(fā)生。

　　六、監控系統、巡更系統、周邊紅外報警系統至今沒(méi)有驗收。

　　小區綠化養護沒(méi)有標準，從業(yè)人員缺乏培訓，亂砍亂伐，小區現在的綠化環(huán)境已無(wú)法與入伙時(shí)相比；

　　七、社區文化建設部分

　　自物業(yè)合同簽訂后，物業(yè)公司組織了國慶、中秋晚會(huì )、端午節包粽子、買(mǎi)肉買(mǎi)韭菜煮水餃，婦女節送花、免費義診、業(yè)主運動(dòng)會(huì )、親子娛樂(lè )等社區活動(dòng)，但這些活動(dòng)基本都局限于不上班的老年人和幼童，而對小區真正有活力有思想的青壯年業(yè)主的帶動(dòng)非常少，影響甚微。

　　物業(yè)公司一定程度上改善了羽毛球場(chǎng)地、乒乓球、足球場(chǎng)地的基本設備設施，對活動(dòng)場(chǎng)地加裝了吊扇、燈光等，但距離廣大業(yè)主的要求還相差太遠，物業(yè)公司基本都是選擇最省錢(qián)最便宜的投入方式，仍然停留在低級社區活動(dòng)水平。物業(yè)公司在建立社區文化、公益宣傳、行為規范、業(yè)主公約、法規普及等重大社區文化建設的手段和力度明顯不足。

　　綜上所訴，物業(yè)公司管理工作總體是在向好的方向發(fā)展，但存在的問(wèn)題確實(shí)很多，有些問(wèn)題一直未能解決，有些問(wèn)題在解決過(guò)程中出現慢、等、拖的現象，望全體業(yè)主本著(zhù)維護自身及全體業(yè)主共同利益的愿望，參與小區的物業(yè)管理，為建設美麗、和諧的xx花園出謀劃策。

　　xx花園第一屆業(yè)主委員會(huì )

　　xx年6月28日

物業(yè)管理情況報告9

　　在公司領(lǐng)導的指導幫助及各有關(guān)單位的大力協(xié)作和支持下，上半年物業(yè)管理公司整體工作取得了一定成績(jì)。如生活區環(huán)境衛生狀況良好，生活區綠化環(huán)境有了不錯的改善，保證了水電的正常供給，服務(wù)質(zhì)量也有了很大提高。

　　一、物業(yè)管理工作

　　以提高服務(wù)質(zhì)量、規范小區物業(yè)管理為目標，本著(zhù)以人為本的宗旨，加強管理，認真執行小區物業(yè)管理制度。積極配合公司水電費繳交管理工作，按時(shí)按量完成了水電費的收繳工作。廢除了社區屋頂水箱進(jìn)出水管道，提高供水質(zhì)量，減少了泄漏。繼續完善水電計量裝置。加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區夏季高峰期的用電做好了充足準備。

　　規范小區車(chē)輛進(jìn)入管理。根據實(shí)際情況作出了在一區東門(mén)崗處禁止車(chē)輛進(jìn)入的規定，實(shí)行小區車(chē)輛分流管理，保障了小區行車(chē)安全。對小區內雜草群進(jìn)行了徹底清理，改善了生活區生活衛生環(huán)境。繼續嚴格執行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了原來(lái)生活區建筑垃圾亂丟亂拋的現象，得到了業(yè)主們的廣泛配合與支持。加強小區車(chē)輛管理工作。繼續做好小區衛生死角區及雜草的清理工作，消滅衛生死角。

　　生活區綠化日常維護實(shí)行了專(zhuān)人管理。及時(shí)對一些影響電力供應的樹(shù)枝進(jìn)行了修剪，保障了電力供應安全。對生活區的.危樹(shù)進(jìn)行了勘察和統計。對生活區范圍內綠化地植物進(jìn)行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲(chóng)害，保持樹(shù)木良好生長(cháng)。

　　二、工作中需要解決的問(wèn)題

　　目前綠化費已全部用完，下半年綠化工作無(wú)法正常開(kāi)展。但危樹(shù)處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開(kāi)展。由于我單位不便于管理和控制廠(chǎng)內轉供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠(chǎng)內轉供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。

　　三、下半年工作計劃

　　完成辦公樓西邊、車(chē)庫主供水閥門(mén)和水表檢修及部分管道改造。盡快完善單身公寓用電計量裝置。加強水查漏工作，提高水回收率。繼續加強綠化的日常維護與管理。完成對生活區內危樹(shù)的清理工作，以保障生活區安全。繼續加強衛生清掃工作管理，及時(shí)處理清運垃圾；繼續加強封閉管理小區的保安工作，做好門(mén)崗及夜間巡邏管理。

物業(yè)管理情況報告10

　　按照市人大常委會(huì )年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會(huì )蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個(gè)街道的社區物業(yè)管理情況開(kāi)展調研，先后聽(tīng)取了市建設局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況匯報，專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了提出社區建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開(kāi)了由社區主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì )，全面了解了社區物業(yè)管理工作�，F將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò )。隨著(zhù)我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個(gè)，生活小區126個(gè)，社區常住戶(hù)數61148戶(hù)，戶(hù)籍人口91706人。同時(shí)，一大批農村和外來(lái)人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領(lǐng)導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會(huì )管理的重要課題。社區管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導、市直有關(guān)部門(mén)、單位聯(lián)系結對社區制度，明確了社區物業(yè)管理主管部門(mén)——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專(zhuān)門(mén)負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業(yè)管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業(yè)委會(huì )隊伍建設，為社區工作開(kāi)展奠定了組織保障。

　　2.加強指導，推進(jìn)工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實(shí)加強對社區工作的指導，著(zhù)力推進(jìn)社區物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區管轄責任，及時(shí)指導組建小區業(yè)主委員會(huì )，對每個(gè)新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)竣工驗收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強業(yè)主委員會(huì )主任。兩個(gè)街道通過(guò)指導協(xié)調、監督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線(xiàn)得以較好完成，矛盾在一線(xiàn)自我調�；�解，問(wèn)題在一線(xiàn)積極尋求解決，穩定工作在一線(xiàn)得到較好落實(shí)。

　　3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個(gè)社區居委會(huì )，平均擔負著(zhù)10個(gè)生活住宅小區，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關(guān)工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂(lè )于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調、抓聯(lián)絡(luò )、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步。各業(yè)委會(huì )主任不計報酬、不圖名利、無(wú)私奉獻、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協(xié)調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問(wèn)題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領(lǐng)導和部門(mén)聯(lián)系結對，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設局作為社區物管的主管部門(mén)，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(cháng)，導致在聯(lián)系、指導、開(kāi)展工作方面精力不夠，無(wú)法滿(mǎn)足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線(xiàn)、下面一根針”，所有工作都壓到幾個(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強可見(jiàn)一斑。同時(shí)，社區工作正常的辦公經(jīng)費、維穩經(jīng)費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯(lián)系結對部門(mén)求助經(jīng)費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門(mén)，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規章有待進(jìn)一步完善�，F行的《xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業(yè)管理部門(mén)的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系、權利、義務(wù)與責任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。

　　3.監督管理有待進(jìn)一步強化。由于開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)交付把關(guān)不嚴、監督不力，導致事后暴露了一系列問(wèn)題。如業(yè)主委員會(huì )辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開(kāi)發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區業(yè)主強烈不滿(mǎn)、矛盾激發(fā)�，F全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經(jīng)費無(wú)處著(zhù)落，將成為今后社區不安全的隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車(chē)輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

　　5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規范。近年來(lái)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類(lèi)型較多、情況復雜，有敞開(kāi)式開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、城中村改造樓盤(pán)、公開(kāi)出讓建造樓盤(pán)，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿(mǎn)和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現象較為普遍。

　　三、建議意見(jiàn)

　　1.要加強領(lǐng)導，強化保障。由于小區居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區，情況更為復雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)要充分認識到社區、小區和諧是社會(huì )穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務(wù)之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實(shí)加強領(lǐng)導，強化要素保障。要專(zhuān)門(mén)建立一個(gè)社區管理工作協(xié)調機構，有市領(lǐng)導分管，有關(guān)部門(mén)參與的工作領(lǐng)導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協(xié)調、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門(mén)要健全工作機構，配強精干業(yè)務(wù)人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鉤聯(lián)系社區的市級領(lǐng)導和部門(mén)要定期開(kāi)展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調問(wèn)題、解決困難。要重視社區管理專(zhuān)職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實(shí)社區工作經(jīng)費，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì )主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以?xún)?yōu)惠扶持。

　　2.健全機制，規范管理。市政府及相關(guān)部門(mén)要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機制，切實(shí)規范社區及小區物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的`意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區基層建設，明確工作任務(wù)和建設目標，切實(shí)加強領(lǐng)導、健全組織、明確職責、落實(shí)責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則，住宅區物業(yè)保修資金、住宅區物業(yè)維修專(zhuān)項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實(shí)，要明確規定。有關(guān)部門(mén)要加緊研究出臺住宅區物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區和不同類(lèi)型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開(kāi)、透明，尤其對空關(guān)房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò )機制。市級層面要建立健全部門(mén)、街道、社區工作聯(lián)絡(luò )聯(lián)系制度，對于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業(yè)委會(huì )工作聯(lián)絡(luò )機制，深入小區、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯(lián)絡(luò )制，融入居民住宅小區，為居民排憂(yōu)解難，指導小區安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì )組織橋梁作用，建議有關(guān)部門(mén)牽頭，著(zhù)手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )，為物管工作開(kāi)展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競爭、維護合法權益、協(xié)調利益沖突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業(yè)委會(huì )組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門(mén)要切實(shí)加強對交付使用樓盤(pán)移交物業(yè)公司時(shí)的監管工作，不走過(guò)場(chǎng)。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進(jìn)小區網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區每戶(hù)住戶(hù)基本情況實(shí)現信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )要嚴把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監管有機結合，切實(shí)規范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強住宅小區人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)、街道要把提高住宅小區人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實(shí)際、有的放矢，有計劃地開(kāi)展形式多樣，以樹(shù)正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門(mén)要加強對物業(yè)管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”。

物業(yè)管理情況報告11

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中我聽(tīng)到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著(zhù)這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀(guān)念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費的理由就實(shí)在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車(chē)消費”，用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實(shí)現小區保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的`認識到。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區業(yè)主會(huì )認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區業(yè)主就會(huì )認為他們應該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

物業(yè)管理情況報告12

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。

　　2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372。79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )現狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90。5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61。9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62。5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；（2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的`結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。

　　2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：①盡管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多

　　數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　�。�、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

物業(yè)管理情況報告13

　　隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。

　　調查所得信息：

　　此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的.方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。

　　根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。

　　總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：

　　1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。

　　2。強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區

　　宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)管理情況報告14

　　一、項目概況

　　順馳太陽(yáng)城是順馳集團通過(guò)拍賣(mài)方式獲取原植物園土地開(kāi)發(fā)建設的大型住宅小區項目。一期工程于20xx年6月開(kāi)工、7月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、20xx年3月18日竣工入住，總建筑面積近7萬(wàn)平米，共有住宅410套、商鋪88套。目前已經(jīng)售出380套，有近半數正在進(jìn)行裝修，遷入居住的已達近50戶(hù)。順馳地產(chǎn)公司通過(guò)邀標方式確定天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司為項目前期物業(yè)管理單位，雙方簽定了《前期物業(yè)管理委托合同》，成立了太陽(yáng)城管理中心專(zhuān)門(mén)負責該項目的物業(yè)管理工作。

　　二、管理思路

　　根據項目定位，順馳物業(yè)秉承“摯誠務(wù)實(shí)、業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，以為業(yè)主提供“安全、舒適、優(yōu)美、方便”的生活環(huán)境為目標，以創(chuàng )建物業(yè)品牌、支持項目銷(xiāo)售為目的定位為低廉收費、專(zhuān)業(yè)化管理，用人性化服務(wù)、高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視社區文化氛圍等管理方式創(chuàng )造文明、安全、優(yōu)美、舒適的小區人居環(huán)境。我們希望通過(guò)支持并服務(wù)于地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)戰略,用三年時(shí)間分三步走，實(shí)現太陽(yáng)城項目的順利接管、用優(yōu)質(zhì)服務(wù)持續超越客戶(hù)滿(mǎn)意、樹(shù)立典范品牌形象，支持項目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成為荊州物業(yè)管理絕對NO.1和行業(yè)領(lǐng)跑者。我們的目標是實(shí)現客戶(hù)滿(mǎn)意率98%；

　　實(shí)現物業(yè)管理費用收繳率98%；

　　實(shí)現三年收入總額達到300萬(wàn)；

　　實(shí)現20萬(wàn)平米收支平衡并保持后續利潤10%以上。

　　在太陽(yáng)城的物業(yè)管理中，重點(diǎn)突出以下特色，以表現我們做為國家一級資質(zhì)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)和太陽(yáng)城做為荊州第一大盤(pán)的實(shí)力與魅力：1、專(zhuān)業(yè)化管理

　　從強調規范操作、實(shí)行操作的程序化標準化到與業(yè)主接觸中合理處理各種問(wèn)題、使用計算機管理、CI標識運用等，務(wù)求專(zhuān)業(yè)；

　　通過(guò)樹(shù)立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準和加強團隊學(xué)習，適應市場(chǎng)變化，滿(mǎn)足并超越客戶(hù)不斷發(fā)展的要求和期望，使我們的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先地位，滿(mǎn)足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗。

　　2、高素質(zhì)人員

　　從業(yè)人員著(zhù)裝、用語(yǔ)、儀容儀表和禮儀規范整齊，工作效率高，并堅持不怠。持續不斷地進(jìn)行員工培訓，實(shí)施現代企業(yè)人力資源管理、強調和重視員工激勵、推行員工職業(yè)生涯規劃、完善員工社保福利和薪酬體系，形成穩定的高素質(zhì)的人才團隊。

　　3、細微化服務(wù)

　　在服務(wù)中重視每一個(gè)細節，真正貫徹“服務(wù)到最小細節”的宗旨；

　　堅持提供星級酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)和多樣化的貼心服務(wù)項目，只要業(yè)主有需要，我們都極力去服務(wù)。

　　4、家文化”氛圍

　　在服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節把小區當作一個(gè)大家庭，在業(yè)主和員工中推介“家文化”氛圍;其中主要的內容包括積極開(kāi)展注重群體參與的社區文化活動(dòng)、倡導幸福美滿(mǎn)的家庭文化和融洽的鄰里關(guān)系、物業(yè)人員把每一個(gè)業(yè)主都當作自己的親人來(lái)悉心關(guān)懷和照顧、在服務(wù)中重視溫情和溝通而非強制和武斷、結合節日氛圍營(yíng)造創(chuàng )造祥和文明的社區環(huán)境、創(chuàng )辦社區廣播和內刊，積聚和推動(dòng)小區“家”文化等.把太陽(yáng)城建設為一個(gè)豐盛的精神家園.

　　為了達到以上目標，從介入項目伊始在物業(yè)管理服務(wù)中，我們采取聚焦客戶(hù)的方針，一切以客戶(hù)為中心，并明確采用以下幾點(diǎn)在服務(wù)行業(yè)通行的服務(wù)質(zhì)量保證措施：

　　1、首問(wèn)負責

　　要求每一名員工在接到客戶(hù)投訴、詢(xún)問(wèn)、服務(wù)要求等信息后，能解決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關(guān)對口部門(mén)督促解決，并做到負責到底，跟進(jìn)問(wèn)題的最終解決和回訪(fǎng)，爭取客戶(hù)滿(mǎn)意更大化。

　　2、責任分工

　　以小區整體為面、以業(yè)主服務(wù)要求為點(diǎn)，按樓棟范圍將責任劃分到各專(zhuān)業(yè)層面的每一個(gè)人，強調分工負責，實(shí)現對客戶(hù)的聚焦。

　　3、全員聯(lián)動(dòng)

　　管理中心所有人員不分專(zhuān)業(yè)和崗位，強調除了做好自己的本職工作外，必須同時(shí)關(guān)注其他方面的所有問(wèn)題，并予以負責。比如保潔員工在做好樓棟工作的同時(shí)，需要對安全和設備設施的狀況予以關(guān)注，并將異常情況迅速及時(shí)的通報給相關(guān)對口責任人，通過(guò)這種方式在小區內組成一張密集的網(wǎng)。

　　4、快速反應

　　遵循“快速的滿(mǎn)意好過(guò)緩慢的'完美”的原則，強調全體人員在接到客戶(hù)要求后用最快的速度和最高的效率進(jìn)行反應，以速取勝。

　　三、目前的工作

　　目前小區一期柏林公園已銷(xiāo)售85%以上，并已有150多戶(hù)正在進(jìn)行裝修，裝修戶(hù)已占收樓戶(hù)近半比例，但遷入戶(hù)和實(shí)際在小區內居住的還不多；

　　考慮到8月份氣候條件因素，預計下月新增裝修戶(hù)不會(huì )有大的集中增加，而目前的裝修戶(hù)預計將在10月大量遷入居住，而9月份后預計將是新的裝修集中高峰，在05年底小區實(shí)際入住率將達到60%以上。物業(yè)將根據實(shí)際情況加強裝修管理、安全防范、公區保潔等工作力度，滿(mǎn)足業(yè)主需要。

　　順馳物業(yè)荊州太陽(yáng)城項目處目前共有員工71人，直接服務(wù)于一期小區的員工35人左右，其中房管員以上管理人員8人，所有員工統一著(zhù)裝及佩帶公司工號牌。在接管小區后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設施設備檔案資料，并做到分類(lèi)成冊，管理完善，查閱方便；

　　同時(shí)建立了住戶(hù)檔案、房屋及其配套設備設施權屬清冊，并做到一戶(hù)一檔、一機一檔，查閱方便。管理中心設有24小時(shí)值班及服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，并做到回訪(fǎng)率100%，有回訪(fǎng)制度和記錄。管理中心每3個(gè)月定期向住戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理的建議及時(shí)進(jìn)行整改，滿(mǎn)意率達到98%。管理中心建立并落實(shí)便民維修服務(wù)15分鐘上門(mén)的承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%，并都有回訪(fǎng)記錄。

　　小區主入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及棟、單元、戶(hù)門(mén)都有明顯的標號標志。小區無(wú)違反規劃私搭亂建、無(wú)擅自改變房屋用途現象。房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻涂料無(wú)脫落、無(wú)污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規定設置，保持整潔統一美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損。封閉陽(yáng)臺統一有序、色調一致，不超出外墻面。小區無(wú)安裝外廊及戶(hù)外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)棚等；

　　空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。房屋裝修符合規定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益現象。小區共用設施完好、無(wú)隨意改變用途。共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范。室外共用管線(xiàn)統一入地，無(wú)架空管線(xiàn)等有礙觀(guān)瞻現象。排水、排污管道暢通無(wú)堵塞外溢現象。道路通暢、路面平整，井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失、無(wú)影響車(chē)輛和行人通行現象。小區供水設備運行正常，設施完好，無(wú)滲漏、無(wú)污染，暫時(shí)無(wú)二次供水設施。水質(zhì)符合衛生標準，制定有停水及事故處理方案。供電系統制訂有管理措施并嚴格執行，記錄完整，供電設備運行正常，配電室管理符合規定路燈、樓道燈等公共照明設備完好。

　　小區基本實(shí)行封閉式管理。有專(zhuān)業(yè)安全管理隊伍共26人，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；

　　保安人員熟悉小區的環(huán)境，文明值勤訓練有素言語(yǔ)規范認真負責，在湖邊、開(kāi)關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。消防設備設施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；

　　消防通道暢通；

　　制訂消防應急方案。機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善，管理責任明確，車(chē)輛進(jìn)出有登記。非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序。環(huán)衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。清潔衛生實(shí)行責任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責任范圍，實(shí)行標準化保潔。垃極日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺。房屋共用部位共用設施設備無(wú)蟻害。小區內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現象；

　　樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛生標準；

　　無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現象。無(wú)違反規定飼養寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無(wú)污染。

　　小區內綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當；

　　綠地無(wú)改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現象�；ú輼�(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，元病蟲(chóng)害，無(wú)折損現象，無(wú)斑禿。綠地無(wú)紙屑、煙頭、石地等雜物。管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊、羽毛球隊、乒乓球隊、老年健身舞隊、書(shū)法愛(ài)好興趣組等社區文化活動(dòng)組，在小區定期開(kāi)展有意義、健康向上的社區文化活動(dòng)，創(chuàng )造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。目前小區物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率100%，并依托小區建立起家政保潔、純水等便民有償服務(wù)體系，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。但是目前依靠物業(yè)管理基礎服務(wù)及特約有償服務(wù)費用維持各項開(kāi)支成本仍遠遠不夠。

　　四、目前的主要難點(diǎn)

　　目前太陽(yáng)城的物業(yè)管理各項工作情況逐漸走上正軌，但有很多困難困擾。主要有以下難點(diǎn)：

　　1、業(yè)主對物業(yè)管理的認識有待加強。多數業(yè)主認為只要交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司應該對他萬(wàn)事負責，但卻不愿意遵守小區業(yè)主臨時(shí)公約等，或強調物業(yè)公司要對小區出入控制等嚴格管理，等管到自己時(shí)候則胡攪蠻纏，不予配合�；騽t對小區物業(yè)管理是消費行為、享受服務(wù)需要付費，付費能夠產(chǎn)生效益，物業(yè)管理能促進(jìn)物業(yè)的保值增值等觀(guān)念不理解，造成物業(yè)管理收費難，糾紛多。我們認為需要加強對業(yè)主的宣傳，政府及協(xié)會(huì )也應發(fā)揮作用，積極聯(lián)合媒介開(kāi)展各種有利的宣傳活動(dòng)。

　　2、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)有待加強，但是另一方面是很多具備素質(zhì)的人員不愿意從事這個(gè)行業(yè)。行業(yè)特點(diǎn)決定物業(yè)管理是一項瑣啐繁雜的工作，尤其小區物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶(hù)形形色色的人群，很多的矛盾和糾紛，從業(yè)人員在處理各種問(wèn)題時(shí)往往是從多數業(yè)主利益出發(fā)，抑制少數業(yè)主的不正當要求，肯定會(huì )與部分業(yè)主產(chǎn)生沖突，要承受相當大的工作壓力甚至業(yè)主的野蠻攻擊。而目前荊州的物業(yè)服務(wù)費用標準偏低，物業(yè)管理企業(yè)盈利困難或利潤薄弱，造成員工待遇低下，更難以吸引合適的人才。因為這些原因造成目前人員流失率非常高，影響服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)中由于從業(yè)人員素質(zhì)問(wèn)題又往往造成更多的業(yè)主投訴，形成惡性循環(huán)。我們認為樹(shù)立平等觀(guān)念，在行業(yè)中推行用心服務(wù)的基礎上依法管理，對少數業(yè)主侵害小區整理利益、違法裝修、惡意拒交物業(yè)服務(wù)費、侵犯服務(wù)人員人身權益等違法行為堅決訴褚法律，提高服務(wù)人員工資水平，按照現代企業(yè)制度注重員工激勵和完善員工社保福利等措施是解決這一難題的有效途徑。3、物業(yè)公司的負擔太重。很多事情原本不應該由物業(yè)公司來(lái)承擔，但為了維持小區整體秩序或滿(mǎn)足業(yè)主需要，更好地服務(wù)于業(yè)主，物業(yè)公司不得不接手，比如我們目前在有線(xiàn)電視、天然氣開(kāi)通、裝修監管、水電設備維護等方面大量的協(xié)調甚至直接的工作量非常大，而按照市場(chǎng)原則，這些工作都是這些專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體需要直接面對業(yè)主的。當然這里還有很多原因，深層次的原因還是市場(chǎng)經(jīng)濟不夠徹底，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節就有很多的不合理存在，造成各方責權利無(wú)法分清楚。物業(yè)公司主要還是從大局或維系自己的品牌等出發(fā)，不得不暫時(shí)仍然擔負起這些份外之責。

　　以上是就我們目前的實(shí)際情況中出現的一些問(wèn)題的歸納。

　　五、總結

　　順馳太陽(yáng)城做為順馳集團在三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的一個(gè)項目，遇到了些以前在別的區域沒(méi)有遇到的問(wèn)題，而順馳物業(yè)本著(zhù)維系順馳品牌，支持項目銷(xiāo)售的目的，站在順馳60個(gè)大型居住項目物業(yè)管理的經(jīng)驗基礎上，做了大量的努力，相信通過(guò)我們細致的工作，一定能逐步實(shí)現我們的目標，把太陽(yáng)城管理成荊州一流的物業(yè)，并對本地物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展做出我們應有的貢獻。

　　順馳物業(yè)荊州分公司20xx年8月15日

物業(yè)管理情況報告15

　　一、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

　　2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

　　5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價(jià)部門(mén)統一定價(jià)，設“公示板”公開(kāi)收費標準，便于業(yè)主和使用人監督。

　　6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進(jìn)行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線(xiàn)發(fā)生跑漏、下水管線(xiàn)發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個(gè)季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。

　　7、小區綠化。小區綠化要與周?chē)�建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

　　8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

　　9、小區治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

　　10、小區消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長(cháng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

　　11、車(chē)輛管理。小區內的機動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應在指定位置。

　　補充：

　　物業(yè)管理的水平與小區居民的生活息息相關(guān)，小區居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”，以致缺少小區民主管理的“實(shí)施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:

　　一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):由小區居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構，由于它和居民的生活關(guān)系密切，必須對它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。

　　二，小區內的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì )和居民群眾的意見(jiàn):小區內的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì )這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區停有幾輛大型貨運汽車(chē)和大巴士，這些車(chē)輛由于車(chē)況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的`休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì )，要求禁止大型車(chē)輛停入小區。在業(yè)主委員會(huì )和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的反復做工作，并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn)，終于實(shí)現了大型車(chē)不再進(jìn)小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車(chē)位，業(yè)主委員會(huì )就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車(chē)位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會(huì )就是這樣一個(gè)小區里的當家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們去做，去落實(shí)。有了業(yè)主委員會(huì )，小區的管理工作順暢多了。

　　三，小區的資金使用監督工作:業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主監督物業(yè)管理的。

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