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土地估價(jià)師考試大綱實(shí)務(wù)基礎
導語(yǔ)：土地估價(jià)師成績(jì)管理：?jiǎn)慰坪细癯煽?jì)實(shí)行三年有效、滾動(dòng)管理。連續三個(gè)考試年度通過(guò)全部應考科目的合格者取得國土資源部統一印制、用印的《土地估價(jià)師資格證書(shū)》。土地估價(jià)師資格考試工作由國家土地管理部門(mén)統一組織。經(jīng)考試、審核，合格者發(fā)給土地估價(jià)師資格證書(shū)。
一、土地估價(jià)概念
(一)考試目的
測試應考人員對土地估價(jià)的定義、作用及現實(shí)意義理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價(jià)的定義
2.土地估價(jià)的作用及現實(shí)意義
3.土地估價(jià)的使用方向
4.我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程
(三)考試基本要求
掌握：土地估價(jià)的定義、作用;
熟悉：土地估價(jià)的現實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向;
了解：我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
二、土地估價(jià)的原則
(一)考試目的
測試應考人員對土地估價(jià)原則內涵的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價(jià)原則
(1)預期收益原則
(2)替代原則
(3)最有效利用原則
(4)供需原則
(5)報酬遞增遞減原則
(6)貢獻原則
(7)變動(dòng)原則
(8)合法原則
2.不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)
3.土地估價(jià)各原則的理論依據和產(chǎn)生背景
(三)考試基本要求
掌握：土地估價(jià)原則內涵;
熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn);
了解：土地估價(jià)各原則的理論依據和產(chǎn)生背景。
三、收益還原法
(一)考試目的
測試應考人員對收益還原法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.收益還原法概念
2.收益還原法的基本公式
(1)公式的內涵
(2)公式的表達式
(3)公式各變量的含義
3.收益還原法不同情況下的公式
(1)預期純收益不變情況下的公式
(2)預期純收益變化情況下的公式
(3)還原率變化情況下的公式
(4)收益年期不同情況下的公式
(5)不同公式的應用條件
4.收益還原法估價(jià)的基本步驟
(1)總收益測算的項目和方法
(2)總費用測算的項目和方法
(3)不同條件下純收益測算方法
(4)還原率的概念、類(lèi)型、主要影響因素及確定方法等
(5)評估價(jià)格計算公式的選擇和估價(jià)結果的確定
5.土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構成及計算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
6.總費用的測算方法
(1)土地年總費用的概念
(2)土地年總費用的構成及計算方法
(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法
7.土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計算方法
(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法
8.土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險值調整確定還原率
(4)投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9.收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應用要求及各種參數確定方法;
熟悉：收益還原法的適用范圍。
四、市場(chǎng)比較法
(一)考試目的
測試應考人員對市場(chǎng)比較法的原理和特點(diǎn)理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.市場(chǎng)比較法概念
2.市場(chǎng)比較法的特征
3.市場(chǎng)比較法的原理
(1)理論依據
(2)適用的估價(jià)原則
(3)適用的假定條件
4.市場(chǎng)比較法的基本公式
(1)公式的內涵
(2)公式的表達式
(3)公式各變量的含義
(4)公式計算的基本要求
5.市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟
(1)調查與選擇比較案例
(2)確定價(jià)格可比基準
(3)交易情況修正
(4)估價(jià)期日修正
(5)區域因素比較與修正
(6)個(gè)別因素比較與修正
(7)其他相關(guān)修正
(8)確定比準價(jià)格
6.調查與選擇比較案例
(1)比較案例的概念
(2)比較案例的要求
(3)比較案例的數據采集內容
(4)比較案例的調查途徑和方法
(5)比較案例的選擇環(huán)境
(6)比較案例選擇的原則和方法
7.確定價(jià)格可比基準
(1)地價(jià)可比基準的概念
(2)地價(jià)可比基準確定的原則
(3)可比基準的內容
(4)可比基準確定的方法
8.交易情況修正
(1)交易情況的概念
(2)交易情況的種類(lèi)
(3)交易情況修正的目的
(4)不同交易情況的修正原則
(5)交易情況修正系數確定方法
9.估價(jià)期日修正
(1)估價(jià)期日的概念
(2)估價(jià)期日修正的目的
(3)估價(jià)期日修正的原則
(4)估價(jià)期日修正系數
(5)權重確定方法等
10.區域因素比較與修正
(1)區域因素的概念
(2)區域因素的種類(lèi)
(3)區域因素選擇的方法
(4)區域因素比較的內容
(5)區域因素修正系數確定方法等
11.個(gè)別因素比較與修正
(1)個(gè)別因素的概念
(2)個(gè)別因素的種類(lèi)
(3)個(gè)別因素選擇的方法
(4)個(gè)別因素比較的內容
(5)個(gè)別因素修正系數、權重確定方法
12.其他相關(guān)修正的類(lèi)型及修正方法
13.確定比準價(jià)格
(1)比準價(jià)格的概念
(2)比準價(jià)格確定的方法
14.市場(chǎng)比較法適用范圍
(1)市場(chǎng)比較法適用范圍及基本條件
(2)市場(chǎng)比較法確定其他參數的基本方法
15.市場(chǎng)比較法的發(fā)展過(guò)程及在國外的使用
(三)考試基本要求
掌握：市場(chǎng)比較法的概念、原理、公式及估價(jià)步驟，主要參數的確定方法;
熟悉：市場(chǎng)比較法的特征、適用范圍及應用要求;
了解：市場(chǎng)比較法的發(fā)展過(guò)程及在國外的使用。
五、成本逼近法
(一)考試目的
測試應考人員對成本逼近法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.成本逼近法概念
2.成本逼近法的基本公式
(1)公式的內涵
(2)公式的表達式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3.成本逼近法估價(jià)步驟
(1)確定土地取得費
(2)確定土地開(kāi)發(fā)費
(3)計算稅費
(4)計算利息
(5)計算利潤
(6)確定土地增值
(7)修正并確定土地價(jià)格
4.土地取得費的概念、構成及計算方法
(1)土地取得費的概念
(2)土地取得費的構成及計算方法
(3)不同土地取得情況下土地取得費的計算要求及方法
5.土地開(kāi)發(fā)費
(1)土地開(kāi)發(fā)費的概念
(2)土地開(kāi)發(fā)費的構成及計算方法
(3)不同條件下土地開(kāi)發(fā)費的計算要求及方法
6.利息
(1)利息的概念
(2)利息計息方式及其區別
(3)單利與復利的計算方法
7.利潤
(1)利潤的概念
(2)利潤的計算依據
(3)利潤的計算方法
8.土地增值
(1)土地增值的概念
(2)土地增值的計算方法
(3)不同條件下土地增值的計算要求及方法
9.土地價(jià)格修正與確定
(1)修正的原則及要求
(2)修正的因素及修正公式
(3)根據估價(jià)對象條件修正的要求
10.成本逼近法適應范圍
(三)考試基本要求
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項成本測算;
熟悉：成本逼近法的應用特點(diǎn)、適用范圍及要求;
了解：成本逼近法的應用限制。
六、剩余法
(一)考試目的
測試應考人員對剩余法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.剩余法概念
2.剩余法的基本公式
(1)公式的內涵
(2)公式的表達式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3.剩余法估價(jià)步驟
(1)最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定
(2)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測算
(3)開(kāi)發(fā)成本的計算
(4)利息的計算
(5)利潤的計算
(6)土地價(jià)格的計算
4.最佳開(kāi)發(fā)利用方式
(1)最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選擇依據
(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式所要確定的項目
5.開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測算
(1)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的概念
(2)不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計算要求及方法
6.開(kāi)發(fā)成本
(1)開(kāi)發(fā)成本的概念
(2)開(kāi)發(fā)成本的構成及計算依據
(3)不同條件下開(kāi)發(fā)成本的計算要求及方法
7.利息
(1)剩余法中利息計算方式及其區別
(2)單利與復利的計算方法
(3)傳統方法和現金流量折現法
(4)利息率的選取依據及確定方法
8.利潤
(1)利潤的概念
(2)利潤的計算依據
(3)計算利潤的參數確定、計算方法
9.土地價(jià)格的計算
(1)適用公式的選擇
(2)土地價(jià)格的計算公式與方法
10.剩余法適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項參數的求取;
熟悉：剩余法的應用特點(diǎn)、適用范圍;現金流量折現法和傳統方法的區別;
了解：剩余法的應用領(lǐng)域。
七、路線(xiàn)價(jià)法
(一)考試目的
測試應考人員對路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.路線(xiàn)價(jià)法的概念
(1)路線(xiàn)價(jià)的概念
(2)路線(xiàn)價(jià)法的概念
(3)路線(xiàn)價(jià)法的基本原理
2.與路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念
(1)標準深度
(2)里地線(xiàn)
(3)深度指數修正表
(4)路線(xiàn)價(jià)區段等
3.路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的操作步驟
4.路線(xiàn)價(jià)的深度修正方法
(1)四三二一法則
(2)蘇慕斯法則
(3)霍夫曼法則
(4)哈柏法則等
5.其他宗地條件修正系數編制
6.路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的適用范圍
7.路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的實(shí)際應用
(三)考試基本要求
掌握：路線(xiàn)價(jià)及路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的概念、基本原理、測算方法、修正系數的確定方法;
熟悉：路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法操作步驟，路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法則;路線(xiàn)價(jià)修正體系內容與要求。
八、基準地價(jià)系數修正法
(一)考試目的
測試應試人員對基準地價(jià)系數修正法的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.基準地價(jià)系數修正法概述
(1)基準地價(jià)系數修正法概念
(2)基準地價(jià)系數修正法的基本原理
2.基準地價(jià)系數修正法的公式
(1)公式的內涵
(2)公式的表達式
(3)公式各變量的含義
(4)不同基準地價(jià)表達方式的修正公式及其適用條件
3.采用城鎮基準地價(jià)系數修正法估價(jià)的步驟
(1)基準地價(jià)成果介紹的基本要求
(2)宗地級別及基準地價(jià)的確定
(3)宗地影響因素調查分析與修正系數確定
(4)年期修正的公式與方法
(5)期日修正的依據、參數確定、方法
(6)容積率修正的依據、參數確定、方法
(7)開(kāi)發(fā)程度及其他因素修正
(8)修正確定宗地價(jià)格
4.基準地價(jià)系數修正法的適用范圍
5.農用地基準地價(jià)系數修正法的類(lèi)型與基本步驟
(三)考試基本要求
掌握：基準地價(jià)系數修正法的概念、原理、公式、步驟;
熟悉：基準地價(jià)系數修正法的適用范圍;
了解：農用地基準地價(jià)系數修正法的類(lèi)型與基本步驟。
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