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土地估價(jià)概述
導語(yǔ)：由于土地的位置固定性和市場(chǎng)的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點(diǎn)。土地的自然供給是固定的、無(wú)彈性的:土地的經(jīng)濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競爭。
一、地價(jià)的定義
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟價(jià)值的反映，是為購買(mǎi)獲取土地預期收益的權利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。對于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現為所有權價(jià)格、使用權價(jià)格、抵押權價(jià)格等價(jià)格形式。
我國土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權的價(jià)格。與土地所有權價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。
二、地價(jià)的特點(diǎn)
1.表示方式不同
2.價(jià)格基礎不同
土地價(jià)格是土地權利和收益的購買(mǎi)價(jià)格。
例題：判斷題：土地價(jià)格是土地權利和收益的購買(mǎi)價(jià)格。[r]
3.形成時(shí)間不同
4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.
現實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應該得到體現。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。
5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定
一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。
6.地價(jià)具有明顯的地區性和個(gè)別性
7.地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì )的資本有機構成的提高，使得社會(huì )平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。
8.市場(chǎng)結構不同
土地價(jià)格受主觀(guān)因素影響很大。
9.折舊現象不同
一般商品有折舊現象，其價(jià)值隨使用年限增長(cháng)而降低;但土地不僅沒(méi)有折舊現象，而且還有增值現象，其價(jià)格常隨社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。
三、地價(jià)的分類(lèi)
從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類(lèi)，各地價(jià)種類(lèi)之間會(huì )有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì )有多種價(jià)格。
(1)按土地權利分類(lèi)。土地權利是多個(gè)權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價(jià)格可以劃分為所有權價(jià)格、使用權價(jià)格、租賃權價(jià)格、抵押權價(jià)格等。土地所有權價(jià)格，是一種土地所有權轉移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。土地使用權價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權會(huì )形成租賃權價(jià)格和抵押權價(jià)格。
例題：土地權利是多個(gè)權利的集合，包括土地的[ ]等。
a.所有權 b.使用權 c.租賃權 d.抵押權
答案：a。b。c。d。
(2)按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評估價(jià)格。交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。評估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價(jià)格，包括：①交易底價(jià);在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對土地進(jìn)行評估，形成各自底價(jià)。②基準地價(jià);是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評定的土地等級和區域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格。
(3)按政府管理手段，地價(jià)可以分為：①申報地價(jià);由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價(jià)。②公告(示)地價(jià);是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。
(4)按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
四、影響土地價(jià)格的因素分析
影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區域因素和個(gè)別因素。
一般因素
一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎。
1.行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價(jià)格的干預。
影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著(zhù)土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。
(3)城市規劃。在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價(jià)有重要的影響。
(4)地價(jià)政策。
(5)稅收政策。
(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通�？煞譃橐韵聝深�(lèi)，一是級別升格;另一類(lèi)是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。
例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價(jià)[w]
2.人口因素
(1)人口密度; (2)人口素質(zhì); (3)家庭人口構成。
3.社會(huì )因素
歸結起來(lái)，影響地價(jià)的社會(huì )因素有政治安定狀況、社會(huì )治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。
4.國際因素
(1)國際經(jīng)濟狀況; (2)國際政治因素。
5.經(jīng)濟因素
(1)經(jīng)濟發(fā)展狀況。
(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。
(3)財政收支與金融狀況。
(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì )得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
(5)物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比.
(6)利率水平。
(二)區域因素
區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會(huì )、經(jīng)濟條件。這些條件相互結合所產(chǎn)生的地區特性，對地區內的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規劃限制等。
例題：影響土地價(jià)格的因素的區域因素是指土地所在地區的[]。
a.地區內的地產(chǎn)價(jià)格水 b.自然條件 c.社會(huì )條件 d.經(jīng)濟條件
答案：b c d
(三)個(gè)別因素
個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱(chēng)宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價(jià)差異的重要原因。
(1)面積。(2)寬度。(3)深度。
(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規則形等都不便于利用，從而影響地價(jià)。
(5)坡度。(6)宗地基礎設施條件。(7)宗地臨街狀況。
(8)城市規劃限制。作為個(gè)別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。
(9)土地使用年限。
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