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常州國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則解讀
為進(jìn)一步規范我市國有土地上房屋征收與補償活動(dòng)，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》(GB/T50899-2013)、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T50291-2015)、《常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》(常政規〔2011〕2號文)等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際情況，市城鄉建設局會(huì )同市物價(jià)、房管和國土等部門(mén)對2011年4月26日制定的《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)原《評估細則》)進(jìn)行了修訂完善，出臺了新的《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《評估細則》)。為正確理解新《評估細則》的主要精神，現就有關(guān)問(wèn)題作如下解讀。
1.問(wèn)：為什么要修訂原《評估細則》?
答：原《評估細則》施行六年來(lái)，我市城市建設有了較大的發(fā)展，原《評估細則》對住宅區位及營(yíng)業(yè)用房路線(xiàn)等級的劃分已不符合目前城市發(fā)展的現狀。2011年6月3日住建部頒布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》也進(jìn)行了修訂實(shí)施，原《評估細則》的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)及有關(guān)條款的表述已不符合規定;部分技術(shù)參數已不合理，也不符合估價(jià)技術(shù)的相關(guān)要求;房屋重置價(jià)格和房屋裝飾裝修標準已滯后。因此，有必要對原《評估細則》進(jìn)行修改完善，更好地適應當前的征收評估工作。
2.問(wèn)：新《評估細則》有哪些新變化?
答：新《評估細則》與原《評估細則》相比，在內容上作了部分修改和調整，主要有：取消了住宅房屋區位及營(yíng)業(yè)用房路線(xiàn)等級的劃分;修改調整了部分技術(shù)參數;調整了住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的計算方式;調整了非住宅非營(yíng)業(yè)用房基準價(jià)格;調整了房屋裝飾裝修及附屬設施征收補償重置成新價(jià)格;調整了市區征收房屋建安工程重置價(jià)格標準;完善了非住宅非營(yíng)業(yè)用房區位狀況調整的內容;規范了對專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)及有關(guān)條款的表述。
3.問(wèn)：為何要取消住宅房屋區位及營(yíng)業(yè)用房路線(xiàn)等級的劃分?
答：隨著(zhù)我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個(gè)區商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現狀，同樣，原有營(yíng)業(yè)用房路線(xiàn)等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營(yíng)業(yè)用房不再劃定區位和路線(xiàn)等級，改由評估機構按照類(lèi)似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實(shí)例，從而更符合市場(chǎng)化評估補償的原則。
4.問(wèn)：新《評估細則》的適用范圍是什么?
答：本市市區(不含金壇區)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值評估，被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格測算，以及對相關(guān)評估結果進(jìn)行復核評估和鑒定等活動(dòng)，適用新《評估細則》。武進(jìn)區、新北區非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房區位劃分及非營(yíng)業(yè)用房基準價(jià)格、土地區位基準價(jià)格由區建設、物價(jià)、房管、國土等部門(mén)參照新《評估細則》擬定并報市建設、物價(jià)、房管、國土等部門(mén)批準后執行。溧陽(yáng)市、金壇區可參照新《評估細則》，結合本地實(shí)際情況制定具體細則。
5.問(wèn)：被征收房屋價(jià)值的含義是什么?
答：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。
6.問(wèn)：新《評估細則》對成套住宅、營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房是如何定義的?
答：成套住宅是指房屋套內有臥室、廚房、衛生間、起居室等，經(jīng)規劃等部門(mén)同意，按統一規劃、設計、建造的單元式住宅。
營(yíng)業(yè)用房是指符合規定能夠對顧客提供有形商品買(mǎi)賣(mài)并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的沿街門(mén)面房，包括零售、娛樂(lè )、餐飲、服務(wù)、金融活動(dòng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等用房。
非營(yíng)業(yè)用房是指除營(yíng)業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。
7.問(wèn)：如何確定被征收房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積?
答：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以權屬證書(shū)和登記簿的記載為準。對于未經(jīng)登記的建筑，按照市、區人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。
8.問(wèn)：征收評估中一般采用哪些評估方法進(jìn)行評估?
答：征收評估采用比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用比較法，非住宅房屋在無(wú)法適用比較法時(shí)也可以采用收益法、成本法。
9.問(wèn)：新《評估細則》中的高價(jià)路線(xiàn)、低價(jià)路線(xiàn)如何理解?
答：高價(jià)路線(xiàn)是指相鄰街道中營(yíng)業(yè)用房標準房屋基準價(jià)格高的街道，低價(jià)路線(xiàn)是指相鄰街道中營(yíng)業(yè)用房標準房屋基準價(jià)格低的街道。
10.問(wèn)：新《評估細則》對住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的計算方式是如何規定的?
答：住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的補償金額=“地大于房”的土地面積×對應的基準地價(jià)×容積率修正系數。
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