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項目管理在樓盤(pán)建設中的應用
經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢和競爭的日趨激烈、項目日益復雜和生命周期的縮短以及降低運行成本的壓力，這給項目管理的發(fā)展帶來(lái)了新的機遇和挑戰，促進(jìn)了現代項目管理的發(fā)展。下面小編為大家整理了關(guān)于項目管理與樓盤(pán)建設的文章，一起來(lái)看看吧：
一、項目準備管理――科學(xué)嚴密，細致周密
準備工作作為工程管理的重要組成部分，必須做到細致周全，有條不紊，人盡其才，物盡其用，全面完成工程任務(wù)。
1.組織準備：
主要是成立工程項目經(jīng)理部，建立健全組織機構，明確職責，制定規章制度，從項目管理的組織、人員等方面保證工程建設的進(jìn)行。
2.技術(shù)準備：
聘請有豐富施工、設計經(jīng)驗的人員，對施工圖紙進(jìn)行認真審查。并從工程的實(shí)際情況出發(fā)，確定了施工圖紙審查的重點(diǎn)。技術(shù)準備工作的開(kāi)展起到了極為重要的作用，它為工程順利組織實(shí)施創(chuàng )造了必要條件，同時(shí)對提高工程質(zhì)量發(fā)揮了積極的作用。
3.施工組織設計準備：
在施工組織設計的編制工作中，項目部組織專(zhuān)人緊密結合工程特點(diǎn)和現場(chǎng)實(shí)際情況，將工程中的關(guān)鍵性、主導性、對整個(gè)工程交付使用影響最大的基礎工程、主體工程，裝修工程作為關(guān)鍵線(xiàn)線(xiàn)路，明確其擬采用的施工流程方案，并使每個(gè)單項工程的主要分部分項工程形成了流水作業(yè)線(xiàn)，以保證整個(gè)工程的均衡施工。
二、建立公正公平的共贏(yíng)合作關(guān)系網(wǎng)。
互惠互利，雙贏(yíng)才是贏(yíng)的合作理念，得到了廣大供銷(xiāo)商、合作單位、包工頭的認可，盡管公司前期負債經(jīng)營(yíng)，但對合作方，工人工資等工程款項，專(zhuān)款專(zhuān)用，依據合同決不食言，按期付款。在選定合作方時(shí)，不盲目砍價(jià)，盡量選擇性?xún)r(jià)比好的產(chǎn)品選擇誠信的合作方。沒(méi)有供應商的通力支持，沒(méi)有合作方的各方大力配合，象這樣的最快時(shí)叁天一層樓的施工速度是無(wú)法實(shí)現的，正因為這種互惠互利的原則，許多供應商合作商對該項目趨之若鶩，如某墻體材料供應商，在年終材料漲價(jià)的情況下，其他單位提出230元每立方米的價(jià)格現金提貨的方式都被廠(chǎng)方拒絕，而保障湘域中央的材料按合同195元每立方米的價(jià)格供應。許多合作單位都把湘域中央項目當成他們企業(yè)的重點(diǎn)項目來(lái)抓，商品砼公司經(jīng)常召開(kāi)生產(chǎn)會(huì )議確保湘域中央商品砼的供應，明確誰(shuí)在湘域中央項目上失了誤誰(shuí)就下崗的原則，在4#棟施工過(guò)程中，總經(jīng)理，總工程師，生產(chǎn)科，調度科負責人都親自到工地現場(chǎng)值班，水泥廠(chǎng)，鋼材供應商等單位也對湘域中央項目重視有加，成為湘域中央的重要合作伙伴。正因為經(jīng)銷(xiāo)商、合作方對湘域中央的重視才會(huì )有更好的市場(chǎng)口碑，才會(huì )有更多的經(jīng)銷(xiāo)商合作方想到湘域中央來(lái)爭得一杯之羹，這樣項目部才有更多的選擇機會(huì )。采購到更好的性能價(jià)格比廠(chǎng)品，以最少的資金打造優(yōu)質(zhì)的高品質(zhì)的樓盤(pán)，值得一提的是湘域中央二期工程開(kāi)工到主體驗收，沒(méi)有發(fā)生一起合同糾紛，降低了公司的法律風(fēng)險，我們這種“互惠互利，雙贏(yíng)才使贏(yíng)”的價(jià)值傳遞合作理念，就象“湘域中央”樓盤(pán)一樣，用戶(hù)購買(mǎi)了我們的樓盤(pán)，得到了實(shí)惠得到了升值這樣一個(gè)價(jià)質(zhì)傳遞理念，不少合作方，以合適的價(jià)格甚至低于市場(chǎng)同期水平的價(jià)格將產(chǎn)品賣(mài)給湘域中央，贏(yíng)得的是及時(shí)的資金回籠，重要的是產(chǎn)品在湘域中央的升值，比如，蒂森克努伯電梯自從簽約湘域中央以后，業(yè)務(wù)紛至沓來(lái)，長(cháng)沙幾個(gè)大樓盤(pán)均認為湘域中央用的肯定是好牌子好東西，從而簽約蒂森克努伯電梯。這樣的合作開(kāi)發(fā)商獲了益，經(jīng)銷(xiāo)商也獲了益，這就是雙贏(yíng)。
三、項目進(jìn)度管理――合理計劃，狠抓落實(shí)
在項目進(jìn)度管理中，項目部緊緊抓住兩個(gè)主要環(huán)節：制訂科學(xué)合理的施工網(wǎng)絡(luò )進(jìn)度計劃;狠抓網(wǎng)絡(luò )計劃的貫徹落實(shí)。
1.制訂科學(xué)合理的施工網(wǎng)絡(luò )進(jìn)度計劃。
包括三方面內容：
(1)通過(guò)一級網(wǎng)絡(luò )計劃，確定工程建設進(jìn)度的最終目標。
(2)按照一級網(wǎng)絡(luò )計劃確定的目標，進(jìn)一步將整個(gè)工程進(jìn)度分解為四個(gè)階段目標，以保證一級網(wǎng)絡(luò )計劃進(jìn)度目標的實(shí)現。
(3)進(jìn)一步將四個(gè)階段的目標任務(wù)，繼續分解到每月、每周，并將周計劃分解到日，建立階段�？偰繕说耐暾挠媱澒芾眢w系。
2.狠抓計劃的貫徹執行。
一級網(wǎng)絡(luò )進(jìn)度計劃、分階段控制網(wǎng)絡(luò )進(jìn)度計劃以及按上述網(wǎng)絡(luò )進(jìn)度計劃分解落實(shí)后編制的月、周施工作業(yè)計劃制訂后采取有效措施確保進(jìn)度計劃實(shí)施。
比如在9月中旬，項目部瞅準下半年天氣晴好，勞動(dòng)力充足這一建筑施工的“黃金季節”開(kāi)展“四天一層樓，獎金工資雙豐收”的活動(dòng)，立即將工地調整到最佳作業(yè)狀態(tài)，這次活動(dòng)共發(fā)放獎金近10萬(wàn)元，達到了質(zhì)量好、進(jìn)度快、安全有保障的良好效果，最終在冬雨季節來(lái)臨之前，提前了2個(gè)月完成2#、3#棟主體框架工程。
(6)堅持狠抓安全工作不放松。
為了確保工程進(jìn)度，整個(gè)施工采取晝夜三班倒和立體交叉作業(yè)方式，給施工安全帶來(lái)了不少不利因素。派出專(zhuān)人負責安全工作，組織各施工單位安全專(zhuān)職人員開(kāi)展經(jīng)常性安全檢查、安全教育，每天堅持施工現場(chǎng)巡視檢查，及時(shí)發(fā)現和杜絕各種不安全苗頭。由于施工單位對安全工作的重視，使整個(gè)工程始終保持了良好局面，保證了工程進(jìn)度按計劃完成。
四、質(zhì)量管理――貫穿始終，全員參與
在建設中嚴格按照ISO9002質(zhì)量保證體系開(kāi)展工作，全面加強設計、施工、采購、建設等階段的質(zhì)量管理，創(chuàng )造出了一流的工程質(zhì)量。
嚴格按照工程監理質(zhì)量管理程序，對工程全過(guò)程實(shí)施全面的檢查監督，很好地保證了工程的質(zhì)量。施工單位還聘請部分能把好專(zhuān)業(yè)技術(shù)質(zhì)量關(guān)的專(zhuān)家，組成技術(shù)服務(wù)、指導隊伍，全面、系統地指導、監督、檢查、協(xié)調工程施工。
五、成本管理――精打細算，全面挖潛
工程項目的成本管理，是在完成一個(gè)工程項目過(guò)程中，對所發(fā)生的成本費用支出，有組織、有系統地進(jìn)行預測、計劃、分析、控制、核算、考核，以不斷降低項目成本的管理活動(dòng)。
房地產(chǎn)做的商品，商品的利潤大小離不開(kāi)成本的控制，在湘域中央工程中，由于管理到位，體制合理，把關(guān)嚴格，為節約工程成本作出了重要的貢獻，比如光是泥工包工一項，目前長(cháng)沙市場(chǎng)按建筑面積包工單價(jià)為26-28元每平方米，有的高達29元每平方米，而湘域中央工程泥工采用分解承包方法包工單價(jià)不到16元每平方米，僅此一項為公司節約人工費100多萬(wàn)元;由于避免了層層分包的現象總包工單價(jià)低于同期市場(chǎng)水平30多元每平方米，為公司節約幾百萬(wàn)元人工費，象湘域中央工程這樣高配置的樓盤(pán)，沒(méi)有采用一種低檔次建材，建安成本卻比長(cháng)沙市同檔次樓盤(pán)的成本節約上百元每平方米以上，公司贏(yíng)利了客戶(hù)也得到了實(shí)惠，供貨商、合作方也贏(yíng)了利。
六、采購管理――落實(shí)責任，全面控制
項目建設所需設備和材料的采購、運輸、倉儲保管，是采購管理的三個(gè)重要業(yè)務(wù)范疇。
物資的供應與管理，不僅是單純的采購供應，而是一項綜合性和專(zhuān)業(yè)性很強、范圍很廣的業(yè)務(wù)工作。因此，項目部很早就將倉儲驗收入庫、出庫管理的管理程序和辦法等做了明確的規定，還專(zhuān)門(mén)設計了工程付款單、入庫單、支出單、工程移撥單、代用簽認單以及運輸計劃通知單等基礎數據資料表格，用于設備物資的入庫、出庫管理。
七、綜合控制管理――抓住關(guān)鍵，動(dòng)態(tài)協(xié)調
項目綜合控制，是圍繞實(shí)現項目目標和項目計劃所進(jìn)行的協(xié)調、規范、限制、對比、檢查、監督、引導和糾正等活動(dòng)，是貫穿整個(gè)項目管理過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節。計劃與組織的功能只有在有效的項目控制狀態(tài)下才能得以發(fā)揮。因此，控制意味著(zhù)采取一定的監控與管理手段，及時(shí)發(fā)現和消除與計劃不符的偏差，使預定目標按時(shí)和在合同標的額范圍內實(shí)現。
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