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房地產(chǎn)企業(yè)成本費用票據管理
“發(fā)票，是指在購銷(xiāo)商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證�！薄栋l(fā)票管理辦法》第二十四條規定：“任何單位和個(gè)人不得自行擴大專(zhuān)業(yè)發(fā)票使用范圍�！毕旅媸莥jbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本費用票據管理的知識，歡迎閱讀。
一、合法憑據的理解
《進(jìn)一步加強稅收征管若干措施》(國稅發(fā)[2009]114號)規定，未按規定取得合法有效憑據不得在稅前扣除。許多稅務(wù)人員認為，企業(yè)列入成本費用的項目都必須取得發(fā)票，這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據”，是指合法的原始憑證，包括經(jīng)濟合同、出庫單、入庫單、公證書(shū)、法院判決或裁定書(shū)、個(gè)人身份證復印件、匯款單據、收款收據、中介機構或有關(guān)部門(mén)的證明、繳款書(shū)、財政收據、捐贈票據等等。通常，可以將合法憑據分為外來(lái)憑據與內部憑據，外來(lái)憑據又可按照是否為增值稅應稅項目分為應稅項目憑證和非應稅項目憑證，其中，對于應稅項目憑證除購買(mǎi)金融商品等特殊情形外，應當取得發(fā)票。
“發(fā)票，是指在購銷(xiāo)商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證�！薄栋l(fā)票管理辦法》第二十四條規定：“任何單位和個(gè)人不得自行擴大專(zhuān)業(yè)發(fā)票使用范圍�！�2016年5月1日，營(yíng)改增全面施行后，營(yíng)業(yè)稅普通發(fā)票停止使用，相關(guān)業(yè)務(wù)均應開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
實(shí)務(wù)中，屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開(kāi)具。個(gè)人取得的應征增值稅收入以及企業(yè)取得的非工商登記經(jīng)營(yíng)范圍的應征增值稅收入，應向稅務(wù)機關(guān)申請代替開(kāi)發(fā)票。發(fā)票應按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》相關(guān)規定進(jìn)行填寫(xiě)，詳細填有購買(mǎi)貨物、接受勞務(wù)或服務(wù)的具體名稱(chēng)(品名、規格、型號、勞務(wù)或服務(wù)項目等)、數量及金額等。對因各種原因確實(shí)無(wú)法詳細填寫(xiě)的，應附銷(xiāo)售單位購銷(xiāo)合同和填寫(xiě)的明細貨物(或勞務(wù)、服務(wù))清單。另外，發(fā)票的形式多種多樣，例如火車(chē)票，雖然沒(méi)有稅務(wù)機關(guān)的監制章，但屬于經(jīng)國家稅務(wù)總局核準的特種發(fā)票。
依據上述原則，下列業(yè)務(wù)無(wú)須取得發(fā)票：工資薪金支出、土地出讓金、股權受讓款、政策性拆遷補償費、稅款、捐贈支出、不構成增值稅價(jià)外費用的違約金、賠償款、同一法人實(shí)體內部的總分支機構及分支機構之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現金資產(chǎn)等等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本合法憑據掌握的原則
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)文件規定，企業(yè)在結算計稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據時(shí)，再按規定計入計稅成本。但以下幾項預提(應付)費用可以在稅前扣除：
(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。
(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。
開(kāi)發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開(kāi)發(fā)費、工程建筑成本、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握：
(1)支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證;
(2)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開(kāi)具的財政票據為合法有效憑證;
(3)支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明;
(4)國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證。
三、開(kāi)發(fā)成本各項支出有關(guān)票據的具體說(shuō)明
(一)土地出讓金
國稅發(fā)[1993]149號文件規定，政府出讓土地，不征營(yíng)業(yè)稅，故不得開(kāi)具發(fā)票，應取得土地管理部門(mén)開(kāi)具的財政票據為入憑據。財稅[2016]36號文附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第一條第(三十七)項規定：“土地所有者出讓土地使用權，免征增值稅�！眹栏裾f(shuō)來(lái)，土地出讓金收入全部歸財政所有，出讓金收入應界定為不征增值稅，繼續開(kāi)具財政票據，但由于稅法將其界定為免稅項目，理論上應開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。實(shí)務(wù)中，土地出讓金財政票據應界定為合法憑據。
(二)拆遷補償費
房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶(hù)支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶(hù)直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費或拆遷安置方式取得土地使用權的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004]134號文件規定補交契稅。國稅發(fā)[1993]149號文件還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征營(yíng)業(yè)稅。因此，被拆遷戶(hù)無(wú)需向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票，而應當由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據”，主管稅務(wù)機關(guān)沒(méi)有上述收費收據的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門(mén)牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。
委托拆遷公司支付的拆遷補償費，也采用上述方式入賬。
財稅[2016]36號規定，營(yíng)改增后，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者取得的收入免征增值稅。土地補償款由“不征營(yíng)業(yè)稅”改成了“免征增值稅”，因此應取得增值稅普通發(fā)票。此外，根據國稅函[2007]969號文件關(guān)于“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著(zhù)物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補償費不征收營(yíng)業(yè)稅”的精神，營(yíng)改增后，地上附著(zhù)物補償也應免征增值稅，應與土地補償合并，一并開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。
財稅[2016]36號文件規定，拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”稅目征收增值稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷費用，應取得建筑公司開(kāi)具的增值稅發(fā)票。
房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個(gè)承包給拆遷公司的，應取得全額的建筑服務(wù)增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票，直接給被拆遷戶(hù)的補償費作為拆遷公司的成本處理，其憑據的取得同上。
(三)土地整理費
根據財稅[2016]36號文件，平整土地按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。因此，支付給其他公司的土地整理費應取得增值稅發(fā)票。
(四)挖土費
支付給農民工(非雇員)的挖土費等，不得采用工資表發(fā)放，應由個(gè)人向稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。開(kāi)具發(fā)票時(shí)，由稅務(wù)機關(guān)征收個(gè)人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個(gè)人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個(gè)人所得稅。
(五)設計費、項目咨詢(xún)服務(wù)費、工程監理費
1.境內服務(wù)單位。根據財稅[2016]36號文件規定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內公司支付的設計費、項目咨詢(xún)費、監理費，應當取得提供服務(wù)的單位機構所在地稅務(wù)機關(guān)提供的增值稅發(fā)票，開(kāi)票明細依次為“文化創(chuàng )意服務(wù)—設計服務(wù)”、“現代咨詢(xún)服務(wù)—咨詢(xún)服務(wù)”、“現代咨詢(xún)服務(wù)—鑒證服務(wù)”。
2.境外服務(wù)公司。根據財稅[2016]36號文件規定，境內企業(yè)接受境外企業(yè)或個(gè)人應稅服務(wù)的，境外企業(yè)或個(gè)人負有增值稅納稅義務(wù)，當境外單位在境內未設經(jīng)營(yíng)機構時(shí)，稅款由境內服務(wù)購買(mǎi)方負責代扣代繳。支付給境外單位或者個(gè)人的款項， 需取得解繳稅款完稅憑證、書(shū)面合同、付款證明、和境外單位的對賬單或者發(fā)票作為入賬憑據。如果稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)從境外取得的有關(guān)發(fā)票或者憑證有疑義的，企業(yè)需提供境外公證機構或者注冊會(huì )計師的確認證明，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核認可后，方可作為稅前扣除憑證。
(六)建筑工程
房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。
1.包工包料。應取得建筑服務(wù)增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票，發(fā)票金額與承包額相等。
2.包工不包料(甲供工程或清包工)。
根據財稅[2016]36號文件，建筑公司提供清包工或甲供工程時(shí)，可以適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額計征增值稅。建筑公司雖然按差額計算繳納增值稅，但應向房地產(chǎn)企業(yè)按全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票。稅總納便函[2016]71號文件中對此問(wèn)題舉例如下：
問(wèn)：總包收到100萬(wàn)，分包款50萬(wàn)，購貨方要求開(kāi)具100萬(wàn)發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬(wàn)的稅款，如何開(kāi)票?
答：可以全額開(kāi)票，總包開(kāi)具100萬(wàn)發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/(1+3%)*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報時(shí)，填寫(xiě)附表3，進(jìn)行差額扣除，實(shí)際繳納的稅額為(100-50)/(1+3%)*3%。
當建筑公司提供清包工或甲供工程服務(wù)，適用一般計稅方法時(shí)，不存在差額計稅，需全額計征增值稅并開(kāi)具發(fā)票。
上述兩種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均以全額的增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票作為入賬憑據。
(七)裝飾工程
裝飾，是指對建筑物、構筑物進(jìn)行修飾，使之美觀(guān)或具有特定用途的工程作業(yè)。
1.包工包料。與建筑工程相同。
2.包工不包料(清包工或稱(chēng)甲供材)。與建筑工程相同。
(八)設備安裝
1.房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠(chǎng)家采購設備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應當取得商家或廠(chǎng)家的增值稅發(fā)票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司開(kāi)具建筑服務(wù)增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票。
2.商業(yè)企業(yè)發(fā)生的外購設備銷(xiāo)售給房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)提供安裝服務(wù)的混合銷(xiāo)售行為，應按貨物銷(xiāo)售計算繳納增值稅。因此，商業(yè)企業(yè)應給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負責安裝，還是商家再聘請其他安裝公司安裝，與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)，屬于商家成本。
房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設備，設備生產(chǎn)廠(chǎng)家開(kāi)具的增值稅發(fā)票抬頭應為房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額計算增值稅。安裝公司應向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具增值稅發(fā)票(金額不含設備價(jià)款)。
3.工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據財稅[2016]36號文件第四十條，“一項銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱(chēng)從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷(xiāo)售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶(hù)在內�！币虼�，工業(yè)企業(yè)對于取得的貨物銷(xiāo)售與安裝服務(wù)需全部按貨物銷(xiāo)售繳納增值稅，并開(kāi)具增值稅發(fā)票。
(九)房屋修繕
房屋修繕，是指對建筑物、構筑物進(jìn)行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來(lái)的使用價(jià)值或延長(cháng)其使用期限的工程作業(yè)。根據財稅[2016]36號文件規定，房屋修繕按照“建筑服務(wù)”計算繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用，應以建筑服務(wù)增值稅發(fā)票作為入賬憑據。
允許記入開(kāi)發(fā)成本的房屋維修費用是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費用。
(十)綠化工程
綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個(gè)組成部分。例如：綠化與平整土地無(wú)法分開(kāi)，而平整土地本身就屬于建筑服務(wù)中的“其他建筑服務(wù)”。財稅[2016]36號文件規定，園林綠化屬于“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”。實(shí)務(wù)中，園林綠化較容易涉及混合銷(xiāo)售，對于企業(yè)將自己種植的苗木用于承接園林綠化工程，一般按下列情形處理：
如同提供“工程服務(wù)”需要建筑材料一樣，包工包料的建筑工程無(wú)論材料占收入比重多少，都應界定為從事建筑服務(wù)的單位的混合銷(xiāo)售，按建筑服務(wù)征收增值稅。因此，園林綠化作為“其他建筑服務(wù)”，無(wú)論是清包工，還是包工包料的綠化工程，也無(wú)論苗木收入占收入的比重多少，都應界定為從事“其他建筑服務(wù)”的單位的混合銷(xiāo)售行為，應全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票，按11%計算增值稅。
如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購花草、樹(shù)木，聘請園林綠化公司負責施工的，按甲供工程業(yè)務(wù)處理。
對于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，均應取得園林綠化公司開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票作為入賬憑據。
(十一)利息支出
房地產(chǎn)企業(yè)利息支出一般分三種情況：向銀行等金融機構借款、向企業(yè)等非金融機構借款、向信托計劃借款。全面施行營(yíng)改增后，貸款服務(wù)需繳納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出一般以貸款方開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票作為入賬憑據。向非金融機構支付利息時(shí)，企業(yè)還需于按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，提供“金融企業(yè)的同期同類(lèi)貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。當向信托計劃借款時(shí)，因信托計劃非納稅義務(wù)主體，無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票，故實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)以信托公司開(kāi)具的息單作為入賬憑據。
房地產(chǎn)企業(yè)使用企業(yè)集團內統借統還資金支付的利息，在營(yíng)改增前不征營(yíng)業(yè)稅，使用收據入賬即可。在營(yíng)改增后屬于免征增值稅項目，也應取得增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)支付的符合統借統還的利息支出不受關(guān)聯(lián)債資比例的限制。
(十二)辦公費
1.各部門(mén)發(fā)生的各種辦公用品及耗材費、IT軟件硬件維護費、維修費、印刷費等，憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.各種搬運費和文件資料的郵寄費，憑運輸單位開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬，如果是個(gè)人提供搬運勞務(wù)，應由個(gè)人至稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。
3.購買(mǎi)購物卡�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第53號)規定，售卡方取得的價(jià)款屬于“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項目”，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，只能向購卡方開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，項目名稱(chēng)為“預付卡銷(xiāo)售和充值”，發(fā)票稅率欄填寫(xiě)“不征稅”。文件同時(shí)規定，持卡人持卡消費時(shí)，商戶(hù)不得向持卡人開(kāi)具增值稅發(fā)票。對外贈送的預付卡，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，可列入業(yè)務(wù)招待費，若用于回扣、賄賂等非法支出則不得在稅前扣除。預付卡用于職工福利的，列入職工福利費總額按規定標準扣除。預付卡用于本單位消費，凡沒(méi)有提供具體消費項目，無(wú)法證明與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，不得在稅前扣除。
(十三)通訊費
各部門(mén)發(fā)生的通訊設施開(kāi)通費用、辦公固定電話(huà)、手機的月租費、網(wǎng)絡(luò )使用費等，憑發(fā)票抬頭為公司的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(十四)差旅費
1.因公出差實(shí)際發(fā)生的車(chē)、船、飛機交通費、住宿費。交通費可直接憑火車(chē)票、機票作為入賬憑據。住宿費憑抬頭為公司的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。全面施行營(yíng)改增后，員工出差住宿酒店，憑下列資料可要求酒店開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票：房地產(chǎn)企業(yè)名稱(chēng)、納稅人識別號、地址電話(huà)、開(kāi)戶(hù)行及賬號信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、組織機構代碼證、開(kāi)戶(hù)許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。
2.因公出差發(fā)生的補助費、誤餐補助、司機出車(chē)補助和單位核定的差旅費包干費用等。各種補貼、津貼在應付職工薪酬科目列支，無(wú)需取得發(fā)票。國稅發(fā)[1994]89號文件規定，誤餐補助和差旅費津貼不征個(gè)人所得稅，具體標準由主管稅務(wù)機關(guān)確定。對于差旅費津貼支出，企業(yè)需準備內部財務(wù)管理制度、津貼標準、出差人員姓名、出差地點(diǎn)、時(shí)間和任務(wù)等證明材料備存。
(十五)市內交通費
各部門(mén)人員辦理公司業(yè)務(wù)而在本市發(fā)生的交通費用，直接列入管理費用、銷(xiāo)售費用或開(kāi)發(fā)間接費用中的“交通費”，并以車(chē)票作為入賬憑據。
(十六)車(chē)輛使用費
各部門(mén)使用內部、外部運輸車(chē)輛及職工上下班使用的車(chē)輛所發(fā)生的汽油費、維修費、過(guò)橋過(guò)路費、保險費、停車(chē)費等費用。如汽車(chē)為公司固定資產(chǎn)，上述所有費用據實(shí)列支。如為私車(chē)公用，必須簽訂租賃合同，租賃費(申請稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票)、停車(chē)費、路橋費、汽油及維修費均可由公司列支，但保險費、車(chē)輛購置稅屬于車(chē)主費用不能由公司列支，公司承租的車(chē)輛亦不能扣除折舊。
(十七)租賃費
承租房屋或設備發(fā)生的租賃費支出，憑出租方開(kāi)具的增值稅發(fā)票入賬。如果出租方為個(gè)人的，該個(gè)人可向稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅發(fā)票。同時(shí)，公司向個(gè)人承租資產(chǎn)約定稅款由公司承擔的，應換算為含稅金額開(kāi)票。
(十八)交際應酬費
1.企業(yè)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的合理需要支付的招待費用，憑餐飲企業(yè)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票入賬。
2.邀請政府相關(guān)部門(mén)考察、調研企業(yè)有關(guān)項目，憑發(fā)票直接列入管理費用-調研費，同時(shí)將邀請函、會(huì )議紀要等復印件，作為附件記賬。
(十九)會(huì )議費
企業(yè)召開(kāi)的專(zhuān)業(yè)工作會(huì )議費用，包括會(huì )議期間租用場(chǎng)地的費用、車(chē)輛使用費、資料印刷費等，憑發(fā)票計入會(huì )議費，同時(shí)保存會(huì )議時(shí)間、會(huì )議地點(diǎn)、會(huì )議對象、會(huì )議目的、會(huì )議內容、費用標準等內容的相應證明材料備存。
(二十)物業(yè)管理費
各部門(mén)支付給外部公司的費用，包括物業(yè)費、保安服務(wù)費、保潔費，憑增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票入賬。
(二十一)水電費
各部門(mén)使用水、電所發(fā)生的費用，取得水電部門(mén)開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。如果共用戶(hù)頭為其他企業(yè)水表和電表的，則憑其他企業(yè)開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票入賬。
(二十二)咨詢(xún)費
企業(yè)向有關(guān)咨詢(xún)機構進(jìn)行科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等方面咨詢(xún)所支付的費用，以及聘請技術(shù)、會(huì )計、稅務(wù)和法律顧問(wèn)等支付的費用。
憑服務(wù)提供方開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票入賬。如服務(wù)方為個(gè)人，該個(gè)人各稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，如果約定稅款由公司承擔的，應換算為含稅金額開(kāi)票。
(二十三)廣告費
公司為達到推銷(xiāo)產(chǎn)品、樹(shù)立公司形象等目的，而在電視臺、電臺、報紙、雜志等傳媒機構做廣告，包括：戶(hù)外媒體、電視媒體、平面媒體等，憑增值稅專(zhuān)用或普通發(fā)票入賬。
(二十四)業(yè)務(wù)宣傳費
1.企業(yè)開(kāi)展對外業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費用，主要是指未通過(guò)媒體的廣告性支出，以及舉行各類(lèi)信息發(fā)布會(huì )、新聞發(fā)布會(huì )、展示會(huì )發(fā)生的各項費用，包括：活動(dòng)服務(wù)費、活動(dòng)展覽展臺費、活動(dòng)發(fā)布會(huì )招待媒體記者的各項費用、活動(dòng)宣傳資料費、為宣傳活動(dòng)發(fā)放給客戶(hù)的小禮品、活動(dòng)邀請嘉賓的交通及住宿費、活動(dòng)現場(chǎng)演出費等，應計入銷(xiāo)售費用-宣傳費，并憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.抽獎活動(dòng)獎勵給客戶(hù)的金額較大禮品。
憑購買(mǎi)禮品取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票以及活動(dòng)方案入賬。
借：庫存商品
借：應交稅費—應交增值稅—進(jìn)項稅額
貸：銀行存款
根據財稅[2011]50號文件規定，客戶(hù)通過(guò)抽獎獲得的禮品應按“其他所得”扣繳個(gè)人所得稅。實(shí)際操作中往往是無(wú)法代收代繳個(gè)人所得稅，故只能由公司承擔，且不能在所得稅前扣除。
借：銷(xiāo)售費用—業(yè)務(wù)宣傳費
貸：庫存商品
貸：應交稅費—應交增值稅—銷(xiāo)項稅額
貸：應交稅費—應交個(gè)人所得稅
3.接待客戶(hù)的景區門(mén)票、旅行社開(kāi)出的旅游費、機票、會(huì )務(wù)費，計入“管理費用—業(yè)務(wù)招待費”，并憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十五)市場(chǎng)調研費
企業(yè)對市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析等活動(dòng)所發(fā)生的各項費用計入“管理費用—市場(chǎng)調研費”，并憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十六)勞動(dòng)保護費
各部門(mén)發(fā)生的勞動(dòng)保護用品的購置費等，如購置員工工裝、工牌、工程用安全帽等，憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十七)人員招聘費
企業(yè)為招聘到合格人才，通過(guò)人才交流中心、報紙、網(wǎng)絡(luò )等途徑進(jìn)行招聘活動(dòng)所發(fā)生各項費用憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。需要注意的是，當企業(yè)通過(guò)人力資源公司以人力資源外包的形式招聘時(shí)，根據財稅[2016]47號文件規定：“納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀代理服務(wù)繳納增值稅，其銷(xiāo)售額不包括受客戶(hù)單位委托代為向客戶(hù)單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì )保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì )保險、住房公積金，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票�！�
(二十八)臨時(shí)用工勞務(wù)費
管理部門(mén)臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付的費用，由個(gè)人向稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅普通發(fā)票列入相關(guān)成本、費用。
(二十九)工資社保、住房公積金等
以員工的工資簽收單、代扣代繳稅款明細、《社保費專(zhuān)用憑證》或《社保費專(zhuān)用繳款書(shū)》為入賬憑據，住房公積金以收繳單位開(kāi)具的專(zhuān)用票據為入賬憑據。同時(shí)將工資分配方案、工資結算單、企業(yè)與職工簽訂的勞動(dòng)合同、個(gè)人所得稅扣繳情況以及經(jīng)社保機構蓋章的企業(yè)職工繳納社會(huì )保險名單清冊，作為備查資料。
向受雇的員工支付的解除勞動(dòng)合同(辭退)補償金，以企業(yè)與職工解除勞動(dòng)合同(辭退)協(xié)議、當事人簽字的付款單據作為入賬憑證。
(三十)職工旅游費
企業(yè)組織員工旅游發(fā)生的相關(guān)費用計入職工福利費，企業(yè)工會(huì )組織的職工旅游計入工會(huì )費。根據財稅[2004]11號文件規定，單位組織員工旅游發(fā)生的費用應當并入工資薪金所得總額一并計算個(gè)稅。
(三十一)銷(xiāo)售傭金
對員工完成業(yè)務(wù)目標進(jìn)行的獎勵，依據一定的指標完成情況進(jìn)行考核發(fā)放或聘請銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售產(chǎn)品而發(fā)生的代理手續費等。
聘請銷(xiāo)售代理公司支付的代理手續費，應取得銷(xiāo)售代理公司開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票。財稅[2009]29號文件規定：“企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出，不超過(guò)以下規定計算限額以?xún)鹊牟糠�，準予扣�?超過(guò)部分，不得扣除…其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機構或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額�！眹惏l(fā)[2009]31號文件規定：“企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準予據實(shí)扣除�！�
房地產(chǎn)企業(yè)向本單位員工支付的銷(xiāo)售獎勵，屬于獎金性質(zhì)，通過(guò)“應付職工薪酬”科目核算，無(wú)需發(fā)票。
(三十二)營(yíng)銷(xiāo)體系獎勵內部員工獎勵品
如：金額在2000元以上的電視機、電動(dòng)車(chē)等。
建議將電視機、電動(dòng)車(chē)等發(fā)票直接由商家開(kāi)給個(gè)人，公司賬面體現借記應付工資，貸記現金。
(三十三)營(yíng)銷(xiāo)體系銷(xiāo)售房屋附贈品
房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房向業(yè)主附贈品如：空調(價(jià)值2000元)、奧運銀條(價(jià)值600元)、咖啡機(價(jià)值300元)等，通常由商家將空調等增值稅發(fā)票直接開(kāi)給業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)以折扣銷(xiāo)售方式確定房?jì)r(jià)，例如，房?jì)r(jià)100萬(wàn)元，贈送空調2000元，則銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具：房?jì)r(jià)100萬(wàn)元，減折扣2000元，實(shí)收998000元。
如果采取先購入再贈送，必須全額開(kāi)具100萬(wàn)元的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。財稅[2011]50號文件規定，企業(yè)在銷(xiāo)售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈品，如通信企業(yè)對個(gè)人購買(mǎi)手機贈話(huà)費、入網(wǎng)費，或者購話(huà)費贈手機等。
(三十四)售樓處費用
銷(xiāo)售活動(dòng)結束后要拆除的售樓處、樣板間的設計、建造、裝修、裝飾等費用，在發(fā)生時(shí)記入銷(xiāo)售費用，實(shí)際拆除時(shí)不作賬。不拆除的，區別處理，其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為樣板房的，發(fā)生的裝修等費用視同精裝修房，計入該套房屋的開(kāi)發(fā)成本，不分攤至其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。如果利用物業(yè)用房、會(huì )所作為臨時(shí)售樓處使用，應作為公共配套設施處理，計入開(kāi)發(fā)總成本，分攤至所有可售建筑面積的開(kāi)發(fā)成本之中。以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為樣板房，按待售精裝修房處理。
(三十五)賠款與違約金支出
房地產(chǎn)企業(yè)與客戶(hù)或供應商發(fā)生的各類(lèi)違約金支出，以雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議、質(zhì)量檢驗報告(或質(zhì)量事故鑒定)、相關(guān)合同、法院文書(shū)以及付款單據為入賬憑證。
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