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5月買(mǎi)賣(mài)二手房要繳增值稅
營(yíng)業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開(kāi)，這項改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個(gè)人，比如個(gè)人賣(mài)出二手房，就需要按規定繳納增值稅。增值稅該怎么繳?跟以前的營(yíng)業(yè)稅相比，納稅人的稅負是增加還是減少了?
1、國家稅務(wù)總局：“營(yíng)改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管
國家稅務(wù)總局局長(cháng)王軍近日在人民大會(huì )堂“部長(cháng)通道”回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
2、專(zhuān)家：營(yíng)改增”后應該不會(huì )增加購房負擔
營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì )導致老百姓買(mǎi)賣(mài)二手房的負擔增加嗎?這無(wú)疑是很多人都關(guān)心的話(huà)題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋說(shuō)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會(huì )增加普通老百姓的購房負擔。
按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉賣(mài)已購普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購房超過(guò)5年下調為超過(guò)2年。也就是說(shuō)，購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)不足2年的住房對外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)超過(guò)2年的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅法規定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷(xiāo)售活動(dòng)，按小規模納稅人處理，小規模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷(xiāo)售二手房，是稅收負擔的下降。
3、為增值稅算筆賬
多位業(yè)內人士表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買(mǎi)2年內的房屋
以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買(mǎi)入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì )超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。
比如出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元;增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。
另一種是出售購買(mǎi)已滿(mǎn)2年的房屋
對普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬(wàn)元。
對非普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計算，和2年內的情況類(lèi)似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費。也就是說(shuō)，同樣出售一套300萬(wàn)不滿(mǎn)兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項稅后，大概需要繳納8.7萬(wàn)元。
4、真正影響較大的群體是誰(shuí)?
據報道，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照此前業(yè)內的猜測，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂(yōu)。不過(guò)，王軍明確表示，營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負擔。
王軍表示，第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續過(guò)去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎上，根據不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負只減不增。第二是執行有保障，80萬(wàn)國稅、地稅干部，已經(jīng)把依規減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一。
而在前幾天的兩會(huì )記者會(huì )上，財政部部長(cháng)樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負，但初期不同企業(yè)可能有稅負的變化，這是一個(gè)消化的過(guò)程。
二手房交易稅費由誰(shuí)交?
按國家相關(guān)部門(mén)規定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣(mài)方支付的，前二者是房屋賣(mài)出所產(chǎn)生，而賣(mài)方就是所得者，所以，這以上稅費由賣(mài)方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費所占比例較大，就成了賣(mài)方定價(jià)的一個(gè)重要標準。因此，很多賣(mài)家相應降低房?jì)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jì)r(jià)，所有稅費由買(mǎi)方負責了。不過(guò)生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當各自認為物有所值時(shí)，買(mǎi)賣(mài)就成功了。
但實(shí)際上稅費與房?jì)r(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣(mài)家交稅費，那么房?jì)r(jià)可能就高一些，買(mǎi)家交稅費，房?jì)r(jià)就相對低一些。合同中約定由誰(shuí)交稅費是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費由買(mǎi)家交也是合理的。
二手房交易目前要繳納哪些稅費?
1、契稅
(1)符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5%。反之則按3%。
(2)新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權：3%。
2、城市維護建設費
營(yíng)業(yè)稅的7%。
3、教育費附加
營(yíng)業(yè)稅的3%。
4、個(gè)人所得稅
(1)普通住宅2年之內：{售房入—購房總額—(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入—購房總額—印花稅)×20%。出售公房;
(3)5年之內，(售房收入-經(jīng)濟房?jì)r(jià)款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房?jì)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jì)r(jià)的1%征收。
5、交易手續費
3元/平方米×建筑面積
6、印花稅
房屋成交總額×0.05%
7、營(yíng)業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規定：個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6%;5年或5年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。
8、土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%;3年至5年：房屋成交總額×0.25%;5年或5年以上：免征。
9、房屋所有權登記費
80元，共有權證：20元。
10、買(mǎi)賣(mài)合同公證費
買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%。
11、過(guò)戶(hù)費用
(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房?jì)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jì)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)
(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)5.6%繳納。
(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%繳納。
(4)個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
(5)房屋交易手續費：按房屋建筑面積6元/平方米交納。
(6)房屋所有權登記費：80元。
(7)房屋評估費：按評估額0.5%繳納。
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