2016年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法權威模擬試卷
關(guān)于房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法會(huì )出哪些題目呢?以下是小編yjbys為您整理的一些關(guān)于2016年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法權威模擬試卷，歡迎學(xué)習參考，同時(shí)祝所有考生獲得理想的好成績(jì)!
一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估價(jià)信息不同 B.遵循的估價(jià)原則不同
C.履行的估價(jià)程序不同 D.估價(jià)對象的狀況不同
2.根據《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。
A.行政區域 B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對象規模 D.價(jià)值類(lèi)型
3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據應有針對性，主要是根據( )來(lái)選取。
A.估價(jià)假設和估價(jià)原則 B.價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結果
C.估價(jià)程序和估價(jià)方法 D.估價(jià)目的和估價(jià)對象
4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現了房地產(chǎn)( )的特性。
A.不可移性 B.獨一無(wú)二
C.相互影響 D.用途多樣
5.關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說(shuō)法，正確的是( )。
A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品
B.新建商品房與存量房是互補品
C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品
D.郊區住宅與連接它和市區的高速公路收費是互補品
6.某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫(xiě)字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬(wàn)元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10qo，目前該承租人權益價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類(lèi)似現房的市場(chǎng)價(jià)格為10000 元/㎡，預計一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險補償為現房?jì)r(jià)格的3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區位因素
B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀(guān)有所不同
C.對于一套住房而言，樓層會(huì )影響其通達性
D.同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同
9.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。
A.開(kāi)征房產(chǎn)稅 B.物價(jià)水平變化
C.調整房地產(chǎn)信貸規模 D.城市規劃變更
10.有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因為( )。
A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值
B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本
C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費用
D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現狀價(jià)值
11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/㎡，同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價(jià)格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。
A.維持現狀 B.裝修改造
C.拆除建筑物作為空地轉讓 D.新建較高標準的辦公樓
12.謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時(shí)應遵循的原則。
A.抵押價(jià)值 B.征收價(jià)值
C.現狀價(jià)值 D.投資價(jià)值
13.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整后的價(jià)格為人民幣( )萬(wàn)元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應以可比實(shí)例( )為基準確定交易情況修正系數。
A.成交價(jià)格 B.賬面價(jià)格
C.正常價(jià)格 D.期望價(jià)格
15.某類(lèi)房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/㎡，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類(lèi)似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.評估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/㎡，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣(mài)方實(shí)收價(jià)格為7800元/㎡，交易稅費全由買(mǎi)方負擔，當地房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應繳納的稅費分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/㎡，其裝修標準比估價(jià)對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運營(yíng)費用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運營(yíng)費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某寫(xiě)字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫(xiě)字樓為現在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫(xiě)字樓現在的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.因估價(jià)目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制
B.承租人權益價(jià)值可能為負值
C.出租人權益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)
D.承租人權益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現值之和
21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調系統需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調系統后立即轉售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設成本為800萬(wàn)元，管理費用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷(xiāo)售稅費分別為售價(jià)的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅項目開(kāi)發(fā)利潤為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設成本為900萬(wàn)元，管理費用為50萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/㎡，土地重新購置價(jià)格為4800元/㎡，建筑物重置價(jià)格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬(wàn)元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。
預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場(chǎng)調 查，目前當地該類(lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當地該類(lèi)商 城的市場(chǎng)租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營(yíng)費用率為30%。報酬率為10%，折現率為 12%，該商城開(kāi)發(fā)完成后的現值為( )萬(wàn)元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應根據價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測算后續建設成本
B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現金流量預測
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都不顯觀(guān)出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中
D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)
28.某在建工程按正常建設進(jìn)度建設1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現人民法院強制拍賣(mài) 該在建工程，預計拍賣(mài)處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調施工約需0.25年。 經(jīng)市場(chǎng)調查，類(lèi)似開(kāi)發(fā)項目正常建設期為2.5年，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/㎡。折現率為 10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現值為( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假設開(kāi)發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)
B.自愿轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)
C.被迫轉讓開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
D.自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
30.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。
A.指數修勻法 B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線(xiàn)趨勢法
31.在應用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中，設定的標準臨街深度宜為路線(xiàn)價(jià)區段內各宗臨街土地的臨街深度 的( )。
A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數 B.加權算術(shù)平均數
C.眾數 D.中位數
32.根據標準臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。
標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價(jià)增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是( )。
A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定
B.估價(jià)目的根據估價(jià)師的經(jīng)驗確定
C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定
D.估價(jià)目的根據估價(jià)對象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定
34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對估價(jià)對象內部狀況進(jìn)行的合理假定屬于( )。
A.未定事項假設 B.背離事實(shí)假設
C.不相一致假設 D.依據不足假設
35.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在的估價(jià)，下列日期中不應選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是( )。
A.估價(jià)作業(yè)期間的某日
B.實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某日
C.估價(jià)報告出具日期
D.估價(jià)報告出具后的某日
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)
1、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
B.估計價(jià)格或價(jià)值
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.承擔法律責任
E.估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)
2、房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性導致了( )。
A.難以出現相同房地產(chǎn)的大量供給
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現完全競爭
C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響
E.房地產(chǎn)價(jià)值量大
3、根據求取建房產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上培訓 http://www.thea.cn/kcnet590/
筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費的方法來(lái)區分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場(chǎng)提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.分部分項法
4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。
A.劃撥土地應補交的出讓金
B.已抵押擔保的債權數額
C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款
D.強制執行費用
E.估價(jià)費用
5、工業(yè)房地產(chǎn)的區位影響因素主要考慮( )。
A.臨街狀況
B.動(dòng)力是否易于取得
C.廢料處理是否方便
D.接近大自然
E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度
6、利用均衡原理判房產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上培訓 http://www.thea.cn/kcnet590/
定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的( )。
A.最佳規模
B.最佳經(jīng)營(yíng)手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
7、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于( )。
A.被拆遷房屋的權屬證書(shū)記載的面積
B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積
C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、
E.房地產(chǎn)管理部門(mén)權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積
8、某估價(jià)對象為一宗熟地，當進(jìn)行可比實(shí)例權益狀況調整時(shí)，應包括的內容有( )。
A.后退道路紅線(xiàn)距離
B.土地使用期限
C.基礎設施完備程度
D.容積率
E.合并的可能性
9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括( )。
A.土地補償費
B.安置補助費
C.拙上附著(zhù)物和青苗的補償費
D.土地使用權出讓金等土地有償使用費用
E.安排被征地農民的社會(huì )保障費用
10、可用于報酬資本化法中轉換為價(jià)值的收入或收益有( )。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運營(yíng)收益
D.稅前現金流量
E.稅后現金流量
11、假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為( ).
A.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期
B.開(kāi)發(fā)期+運營(yíng)期
C.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期
D.開(kāi)發(fā)期+運營(yíng)期-前期-建造期
E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期
12、長(cháng)期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于( )。
A.假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預測
B.收益法中未來(lái)租金、運營(yíng)費用的預測
C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核
D.市場(chǎng)比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調整
E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補
13、下列估價(jià)事項中，僅根據估價(jià)目的來(lái)確定的有( )。
A.估價(jià)對象
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.價(jià)值類(lèi)型
D.估價(jià)方法
E.估價(jià)所需材料
14、評估基準地價(jià)或利用基準地價(jià)評估宗地價(jià)格，必須明確基準地價(jià)的內涵�；鶞实貎r(jià)的內涵包括( )。
A.基準日期
B.土地開(kāi)發(fā)程度
C.基準地價(jià)修正體系
D.土地用途
E.基準地價(jià)公布日期
15、房地產(chǎn)估價(jià)報告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設和限制條件的目的是( )。
A.說(shuō)明估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性
B.說(shuō)明估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正性
C.規避估價(jià)風(fēng)險
D.保護估價(jià)報告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
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