重要概念

　　房地產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)是指：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)內容包括

　　1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；

　　2、房屋的開(kāi)發(fā)和建設；

　　3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押)；

　　5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；

　　6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

　　7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)

　　房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì )再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機制，及時(shí)實(shí)現房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

　　發(fā)展沿革

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史

　　第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978年至1991年）

　　第二階段：非理性炒作與調整推進(jìn)階段（1992年至1995年）

　　1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(cháng)，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區一度呈現混亂局面，在個(gè)別地區出現較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀(guān)經(jīng)濟調控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復蘇。

　　第三階段：相對穩定協(xié)調發(fā)展階段（1996年至2002年）

　　隨著(zhù)住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點(diǎn)。1998以后，隨著(zhù)住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　第四階段：價(jià)格持續上揚（2003年-）

　　2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續上揚，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策。最早是1978年，已經(jīng)走過(guò)了30年歷史。

　　相比2013年1-2月數據，其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點(diǎn)，一季度，全國土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續商品房供應量堪憂(yōu);房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負增長(cháng)；商品房銷(xiāo)售增幅出現下滑，價(jià)格增幅放緩�？傮w而言，潛在供應依然偏緊。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均十分活躍，房?jì)r(jià)在一些城市有穩步抬升勢頭，房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價(jià)等；下半年以來(lái)，受個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險顯現等因素影響，市場(chǎng)預期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業(yè)減員、降薪現象頻現。^[2]

　　主要特性

　　房地產(chǎn)

　　1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

　　2、地域差別性：每一個(gè)地區或者同一地區不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

　　3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

　　4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

　　交易形式

　　房產(chǎn)交易形式

　�。�1）房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。其中包括國有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、集體房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和私有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。

　�。�2）房屋租賃。

　�。�3）房產(chǎn)互換。

　�。�4）房產(chǎn)抵押。

　　地產(chǎn)交易形式

　�。�1）一級市場(chǎng)。

　　這是由國家壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實(shí)現。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：征用土地，辦理產(chǎn)權轉移手續；以出售或拍賣(mài)的方式轉讓土地的一定時(shí)期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

　�。�2）二級市場(chǎng)。

　　這是由具有法人資格的土地開(kāi)發(fā)公司對土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)所形成的市場(chǎng)。

　　外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個(gè)人以自購和包銷(xiāo)方式買(mǎi)入商品房等方式。