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2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試理論與方法考前練習及答案
1.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應當向( )申請確認。
A.當地拆遷管理部門(mén)
B.當地國土部門(mén)
C.當地行政主管部門(mén)
D.城市規劃行政主管部門(mén)
2.購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
3.某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運營(yíng)費用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì )在上一年的基礎上增長(cháng)3%，運營(yíng)費用增長(cháng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.650
B.687
C.585
D.630
4.某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準容積率擴大至3.6，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應補交地價(jià)為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
5.城市基準地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區段。調查評估出的各地價(jià)區段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.基準價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.市場(chǎng)價(jià)格6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
7.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數為10年，估價(jià)人員現場(chǎng)查勘后認為該建筑物建筑設計過(guò)時(shí)和維護保養差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
8.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導致需求減少，估計未來(lái)期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10 000 m2，運營(yíng)費用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生( )萬(wàn)元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
9.某商場(chǎng)建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
10.下列關(guān)于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開(kāi)發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著(zhù)物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
答案：1D2B3A4B5B 6B7C8C9B10C
1.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應當向( )申請確認。
A.當地拆遷管理部門(mén)
B.當地國土部門(mén)
C.當地行政主管部門(mén)
D.城市規劃行政主管部門(mén)
2.購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
3.某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運營(yíng)費用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì )在上一年的基礎上增長(cháng)3%，運營(yíng)費用增長(cháng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.650
B.687
C.585
D.630
4.某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準容積率擴大至3.6，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應補交地價(jià)為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
5.城市基準地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區段。調查評估出的各地價(jià)區段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.基準價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.市場(chǎng)價(jià)格6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
7.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數為10年，估價(jià)人員現場(chǎng)查勘后認為該建筑物建筑設計過(guò)時(shí)和維護保養差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
8.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導致需求減少，估計未來(lái)期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10 000 m2，運營(yíng)費用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生( )萬(wàn)元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
9.某商場(chǎng)建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
10.下列關(guān)于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開(kāi)發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著(zhù)物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
答案：1D2B3A4B5B 6B7C8C9B10C
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