2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法預測題及答案
一、單項選擇題
1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)( )稱(chēng)呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型的是( )。
A.出租的房地產(chǎn)
B.自用的房地產(chǎn)
C.餐飲的房地產(chǎn)
D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應以( )為前提來(lái)進(jìn)行工作。
A.公正
B.公平
C.公開(kāi)
D.估價(jià)對象的合法權益
4.現實(shí)中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權利設置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
5.在房地產(chǎn)權利中，屬于用益物權的是( )。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2�，F按規劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應補地價(jià)( )萬(wàn)元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現房?jì)r(jià)格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環(huán)境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數值類(lèi)型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
10.現實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為( )。
A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量
B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標準個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標準個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開(kāi)墾費
13.建筑物的( )等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對象的比準價(jià)格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費均由買(mǎi)方負擔。已知該地區的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
B.建筑物的經(jīng)濟壽命長(cháng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
C.建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數也相等
D.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數可能短于也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術(shù)革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質(zhì)折舊
C.功能折舊
D.經(jīng)濟折舊
20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用
D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
二、多項選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.應做到誠實(shí)正直、公正執業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項目
C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報告上簽字、蓋章
2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經(jīng)營(yíng)下去而轉讓時(shí)，為確定轉讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動(dòng)產(chǎn)
E.特許經(jīng)營(yíng)權
3、下列屬于成本租金構成的內容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.管理費
D.保險費
E.房產(chǎn)稅
4、下列價(jià)值種類(lèi)中，屬于基本價(jià)值類(lèi)型的有( )。
A.抵押價(jià)值
B.市場(chǎng)價(jià)值
C.計稅價(jià)值
D.投資價(jià)值
E.在用價(jià)值
5、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權益因素包括( )。
A.房地產(chǎn)權利設立和行使的限制
B.房地產(chǎn)區位的限制
C.房地產(chǎn)使用管制
D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
6、城市房屋拆遷補償實(shí)行產(chǎn)權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產(chǎn)權差價(jià)時(shí)，( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致
B.期房產(chǎn)權調換差價(jià)=所調換期房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的現在市場(chǎng)價(jià)值
C.期房產(chǎn)權調換差價(jià)=所調換期房的現在市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值
D.期房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準
E.在原地實(shí)行產(chǎn)權調換時(shí)，差價(jià)不應大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的20%
7、下列資料中一般應放入估價(jià)報告附件的有( )。
A.估價(jià)委托書(shū)
B.估價(jià)委托合同
C.估價(jià)對象權屬證明
D.估價(jià)報告內部審核表
E.估價(jià)師注冊證書(shū)復印件
8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區位狀況的有( )。
A.位置
B.房地產(chǎn)規模
C.環(huán)境景觀(guān)
D.外部基礎設施完備程度
E.朝向、樓層
9、根據求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費的方法來(lái)區分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場(chǎng)提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數調整法
10、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營(yíng)費用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應減去的運營(yíng)費用包括( )。
A.電費
B.物業(yè)管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產(chǎn)稅
11、假設開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項目有( )。
A.土地取得成本
B.續建管理費用
C.續建投資利息
D.續建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費用
E.取得在建工程的稅費
12、長(cháng)期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預測未來(lái)的租金、空置率等
B.用于市場(chǎng)法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整
C.用于成本法計算重置價(jià)格
D.用來(lái)比較兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力
E.用來(lái)填補某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
13、城鎮基準地價(jià)的內涵包括其對應的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開(kāi)發(fā)程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬(wàn)元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為20萬(wàn)元，下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有( )。
A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
B.按房地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為17.57%
C.按房地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為27.03%
D.按土地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為17.57%
E.按土地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為27.03%
15、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括( )。
A.規范估價(jià)行為
B.節省估價(jià)工作
C.保障估價(jià)質(zhì)量
D.提高估價(jià)效率
E.規避估價(jià)監管
參考答案：ACE CD ABCE AB ACE AD
BCDE ACDE ADE CD BCDE ABDE ACD ACD ABCE
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