房地產(chǎn)投資的形式與利弊
房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括：①投資房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券，②投資房地產(chǎn)投資信托基金，③購買(mǎi)住房抵押支持證券。
一、房地產(chǎn)直接投資
�、宸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資——短期投資
開(kāi)發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)，短期開(kāi)發(fā)投資→長(cháng)期置業(yè)投資。
�、� 房地產(chǎn)置業(yè)投資
置業(yè)投資的兩個(gè)目的：①自用;②投資。置業(yè)機構投資者的選擇：⑴缺乏投資經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，購買(mǎi)黃金地段優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購買(mǎi)價(jià)格高，收益水平低，風(fēng)險小;⑵具備投資經(jīng)驗又有風(fēng)險偏好型的投資者，購買(mǎi)優(yōu)良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大。
二、房地產(chǎn)間接投資
�、逋顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計劃，不僅解決了資金短缺問(wèn)題，為投資者提供了間接投資房地產(chǎn)機會(huì )，使其分享房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。形式：首次公開(kāi)發(fā)行、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券。
�、嫱顿Y房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)
概念：是購買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人。
優(yōu)越性：收益相對穩定——主要來(lái)源于租金收入 流動(dòng)性很好——可進(jìn)行交易
類(lèi)型：權益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領(lǐng)域廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。因有專(zhuān)業(yè)投資管理者負責經(jīng)理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個(gè)人、機構投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
REITs作為一種創(chuàng )新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現了若干雛形。預計隨著(zhù)中國相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實(shí)的投資工具。
�、� 購買(mǎi)住房抵押支持證券
把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。主要做法是：銀行將個(gè)人住房抵押貸款債權，出售給專(zhuān)門(mén)設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。
住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，泰國、韓國、馬來(lái)西亞、香港等新興國家和地區也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現在中國的投資市場(chǎng)上。
三、房地產(chǎn)投資的利弊
�、宸康禺a(chǎn)投資之利
適于長(cháng)期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括：
相對較高的收益水平。開(kāi)發(fā)項目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿，其權益投資收益率會(huì )更高。置業(yè)投資持有期內權益收益率每年可達10%～12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類(lèi)型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對較高的。
易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機構都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機構通常認為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿(mǎn)足投資者分期還款對資金的需要，金融機構提供的抵押貸款比例相當高，可達到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過(guò)90%～100%的融資。
能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類(lèi)：預期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟衰退過(guò)程中，其使用價(jià)值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率都會(huì )大于總體物價(jià)水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下從長(cháng)期投資的角度來(lái)看的。短期內房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(cháng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期景氣循環(huán)規律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。
提高投資者的資信等級。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。
�、娣康禺a(chǎn)投資之弊
流動(dòng)性差或變現性差。缺點(diǎn)還包括：投資數額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀(guān)經(jīng)濟出現短期危機時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長(cháng)。除了開(kāi)發(fā)投資在項目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(cháng)則二三十年甚至更長(cháng)，要承受長(cháng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險，要求投資者資金實(shí)力強，與機構投資者合作。需要專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復雜，直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就要求投資者具備專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數量。置業(yè)投資者要想達到預期投資目標，也對其專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。
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