房地產(chǎn)投資主要概念分析

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供人住空間、并改變人類(lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。小編下面為大家整理關(guān)于房地產(chǎn)投資主要概念的文章，歡迎閱讀參考：

　　房地產(chǎn)投資主要概念分析

　　(1)開(kāi)發(fā)項目總投資

　　開(kāi)發(fā)項目總投資包括開(kāi)發(fā)建設投資(國C)和經(jīng)營(yíng)資金�！伴_(kāi)發(fā)建設投資”也稱(chēng)為“項目總開(kāi)發(fā)成本”，是指在開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項費用(在計算成本利潤率時(shí)要用到此概念)，包括以下11項：土地費用、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費、開(kāi)發(fā)期間稅費、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用和不可預見(jiàn)費用，其中財務(wù)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用合稱(chēng)“期間費用”：“經(jīng)營(yíng)資金”是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉資金。開(kāi)發(fā)建設投資在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中形成以出售為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本(是轉入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的“開(kāi)發(fā)建設投資”)和以出租、經(jīng)營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

　　值的說(shuō)明的是，“開(kāi)發(fā)建設投資”或“項目總開(kāi)發(fā)成本”(∞C)中是不含銷(xiāo)售稅費或經(jīng)營(yíng)稅金及附加的(這里的“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”相當于理論教材中的銷(xiāo)售稅費，此外，開(kāi)發(fā)教材中的“銷(xiāo)售稅金”也相當于銷(xiāo)售稅費)在出售情形下，銷(xiāo)售稅費是要從總銷(xiāo)售收入中扣除的，得到的余值稱(chēng)為“凈銷(xiāo)售收入”，相當于項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值(GD礦)：在出租情形下，銷(xiāo)售稅費是要從整個(gè)持有期內經(jīng)營(yíng)收入中扣除的項目。這一點(diǎn)是與理論教材不同的，在理論教材中，銷(xiāo)售稅費是計入開(kāi)發(fā)成本(出售情形)或經(jīng)營(yíng)費用(出租情形)的項目。

　　(2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)資金、經(jīng)營(yíng)成本辨析房地產(chǎn)估價(jià)師成績(jì)查詢(xún)

　　“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時(shí)，由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”和“經(jīng)營(yíng)資金”兩項構成的，相當于“開(kāi)發(fā)項目總投資”。

　　“經(jīng)營(yíng)資金”指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉資金，它與“開(kāi)發(fā)建設投資”起，構成了“開(kāi)發(fā)項目總投資”。

　　“經(jīng)營(yíng)成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、經(jīng)營(yíng)時(shí)，將開(kāi)發(fā)建設投資按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度結轉的成本。

　　(3)期間費用

　　期間費用是指企業(yè)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費用、管理費用和財務(wù)費用。在銷(xiāo)售情形下，期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資中，不另行計算;在開(kāi)發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費用計為運營(yíng)費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用為運營(yíng)費用。

　　(4)經(jīng)營(yíng)收入

　　經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì )出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入。在不同情形下，經(jīng)營(yíng)收入又稱(chēng)為銷(xiāo)售收入、出租收入或經(jīng)營(yíng)收入。

　　銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)=土地轉讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設施銷(xiāo)售收入。

　　出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

　　經(jīng)營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額一營(yíng)業(yè)成本一經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險回報。

　　對于“經(jīng)營(yíng)收入”中的“經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險回報”可以理解為“不屬于房地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的收益，而是由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)所承擔風(fēng)險應得的回報”。

　　(5)經(jīng)營(yíng)利潤

　　在銷(xiāo)售情形下：

　　經(jīng)營(yíng)利潤(銷(xiāo)售利潤)=銷(xiāo)售收入一開(kāi)發(fā)成本一銷(xiāo)售稅金一土地增值稅

　　注：期間費用計入開(kāi)發(fā)成本，不另計。

　　在出租情形下：

　　經(jīng)營(yíng)利潤=出租收入一經(jīng)營(yíng)成本一期間費用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅

　　在經(jīng)營(yíng)情形下：

　　經(jīng)營(yíng)利潤=經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)成本一期間費用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅

　　此外，企業(yè)利潤可分為經(jīng)營(yíng)利潤、利潤總額(又稱(chēng)實(shí)現利潤)、稅后利潤和可分配利潤四個(gè)層次。

　　利潤總額=經(jīng)營(yíng)利潤+營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　稅后利潤=利潤總額一所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　　(6)稅金

　　1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的稅金是指國家或地方政府依據法律對有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅金有：經(jīng)營(yíng)稅金及附加(兩稅一費)、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。

　　2.置業(yè)投資和開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟效果表現形式

　　置業(yè)投資經(jīng)濟效果表現形式：租金、物業(yè)增值、股權增加。租金通常表現為月租金收入;增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)實(shí)現，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(如申請二次抵押貸款)

　　開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟效果表現形式：對于銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟效果主要表現為銷(xiāo)售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤、成本利潤率、投資利潤率等指標來(lái)衡量。出租情形與置業(yè)投資出租情形類(lèi)似。

　　3.盈利能力指標分類(lèi)情況精析

　　盈利能力指標是用來(lái)考察項目盈利能力水平的指標，可按靜態(tài)指標和動(dòng)態(tài)指標分為兩類(lèi)。

　　其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現金流量計算出來(lái)的經(jīng)濟評價(jià)指標，這些指標計算簡(jiǎn)便，通常在概略評價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費用計算資金的時(shí)間價(jià)值，將現金流量進(jìn)行等值化處理后計算評價(jià)指標。

　　盈利能力指標還可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資分為兩類(lèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有成本利潤率、銷(xiāo)售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期四個(gè)主要靜態(tài)指標，房地產(chǎn)置業(yè)投資有投資報酬率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現金回報率、投資回報率和靜態(tài)投資回收期六個(gè)靜態(tài)指標。在動(dòng)態(tài)指標方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資均有三個(gè)主要指標：財務(wù)內部收益率、財務(wù)凈現值和動(dòng)態(tài)投資回收期。

　　房地產(chǎn)投資主要概念分析

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指供求雙方在一定時(shí)間和空間范圍內進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)。了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況、價(jià)格趨勢和政策環(huán)境等因素對投資決策至關(guān)重要。

　　2. 投資目標：投資目標是指投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)希望實(shí)現的目標，如資本增值、租金收益、分散風(fēng)險等。投資者應明確自己的投資目標，以便選擇適合的投資策略和物業(yè)類(lèi)型。

　　3. 投資周期：房地產(chǎn)投資通常是長(cháng)期投資，投資周期會(huì )受到市場(chǎng)波動(dòng)、政策變化和經(jīng)濟環(huán)境等因素的影響。投資者需要根據自身情況和投資目標來(lái)確定投資周期，以便做出合理的投資決策和規劃。

　　4. 風(fēng)險管理：房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險，如市場(chǎng)風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。投資者需要進(jìn)行風(fēng)險評估和管理，采取適當的風(fēng)險控制措施，以降低投資風(fēng)險并保護自身利益。

　　5. 財務(wù)分析：在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，財務(wù)分析是必不可少的一步。投資者需要對投資物業(yè)的收入、支出、現金流和投資回報等進(jìn)行詳細的分析，以評估投資的可行性和潛在收益。

　　6. 土地使用權和產(chǎn)權：在中國，土地使用權是由國家授予的，而產(chǎn)權則包括房屋所有權和土地使用權。投資者需要了解土地使用權和產(chǎn)權的相關(guān)規定和限制，以確保自己的投資合法有效。

　　以上只是對房地產(chǎn)投資主要概念的簡(jiǎn)要分析，實(shí)際的房地產(chǎn)投資還涉及到更多的細節和因素。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，建議投資者進(jìn)行充分的調研和分析，以便做出明智的投資決策。

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