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衢州市區物業(yè)管理辦法「全文」
衢州市區物業(yè)管理辦法，自2013年1月1日起實(shí)行，下面是小編整理的衢州市區物業(yè)管理辦法全文，希望對大家有所幫助!
第一章總則
第一條為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規、規章規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條衢州市區(含柯城區、衢江區)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén))負責對市區物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督，組織市區物業(yè)管理行業(yè)重大問(wèn)題的調研并制定相關(guān)配套政策。
柯城區、衢江區住房和城鄉建設行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)轄區物業(yè)主管部門(mén))負責宣傳、貫徹和執行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規和政策，具體負責轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，指導各街道(鄉鎮)、社區物業(yè)管理工作，培育和規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
市區兩級發(fā)改、規劃、綜合執法、價(jià)格、財稅、公安、司法、環(huán)保、工商、人防等有關(guān)部門(mén)依照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監督管理工作。
第四條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協(xié)調物業(yè)管理和社區建設之間的關(guān)系，調解物業(yè)管理活動(dòng)的糾紛，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。
社區居民委員會(huì )協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條區人民政府應當加強對本行政區域內物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由轄區相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理領(lǐng)導機構，協(xié)調解決物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制。
第六條市、區人民政府應當將物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興服務(wù)業(yè)予以重點(diǎn)扶持和培育，積極推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規�；M(jìn)程，鼓勵創(chuàng )新物業(yè)管理機制，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第七條房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有并承擔《物業(yè)管理條例》規定的權利和義務(wù)。
業(yè)主行使權利不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得以放棄權利為由拒絕履行義務(wù)。
第八條物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，履行相應的義務(wù)。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。
第九條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
轄區物業(yè)主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據物業(yè)的共同設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分物業(yè)管理區域，并書(shū)面告知建設單位。
第十條物業(yè)管理區域具備《浙江省物業(yè)管理條例》規定的下列條件之一的，建設單位應當書(shū)面報告所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者轄區物業(yè)主管部門(mén)要求成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )等：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
建設單位未及時(shí)報告的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)及轄區物業(yè)主管部門(mén)書(shū)面提出成立業(yè)主大會(huì )的要求。符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)及轄區物業(yè)主管部門(mén)應當自收到書(shū)面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，居民委員會(huì )應當予以協(xié)助。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處(鄉鎮人民政府)預繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代收代管。具體預繳標準為物業(yè)管理區域內總建筑面積5萬(wàn)平方米以下(含5萬(wàn)平方米)的物業(yè)為2萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米至10萬(wàn)平方米(含10萬(wàn)平方米)為3萬(wàn)元，10萬(wàn)平方米至20萬(wàn)平方米(含20萬(wàn)平方米)為4萬(wàn)元，20萬(wàn)平方米以上的為5萬(wàn)元�；I備經(jīng)費的使用應堅持合理節儉、專(zhuān)款專(zhuān)用、多退少補的原則。
第十一條首次業(yè)主大會(huì )由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召集，轄區物業(yè)主管部門(mén)應做好指導工作。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組。會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表?yè)��；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。
籌備組應當按照住房和城鄉建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第十二條規定的內容做好籌備工作。
業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前將本條第二款內容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十二條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬定的事項征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)。業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權。具體推選及表決辦法，委托內容、期限、權限和程序按《業(yè)主大會(huì )議事規則》規定執行。
第十三條業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他共有和共同管理權利事項的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。具體可以采用在物業(yè)管理區域內公告征求意見(jiàn)的形式，但應當在《業(yè)主大會(huì )議事規則》中明確。
業(yè)主大會(huì )在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十四條《業(yè)主大會(huì )議事規則》應當對住房和城鄉建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第十九條確定的主要事項作出規定。
轄區物業(yè)主管部門(mén)應當制定《業(yè)主大會(huì )議事規則》示范文本，供業(yè)主大會(huì )選用。
第十五條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第十六條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合住房和城鄉建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第三十一條規定的條件。
第十七條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向轄區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
(一)業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況;
(二)管理規約;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。
轄區物業(yè)主管部門(mén)應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì )任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內將變更內容書(shū)面報告備案部門(mén)。
第十八條業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：
(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的具體工作，與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考核;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛，配合轄區物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)區域內的管理工作;
(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十九條業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，應當告知所在的社區居民委員會(huì )，并聽(tīng)取社區居民委員會(huì )的意見(jiàn)。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議必須有過(guò)半數的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數以上同意，業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議�！稑I(yè)主大會(huì )議事規則》另有約定的從其約定。
業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區域內公告業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的內容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當有參會(huì )委員的簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面告之轄區物業(yè)主管部門(mén)、所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居民委員會(huì )。
第二十條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì )決定。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主監督。
第二十一條業(yè)主委員會(huì )每屆任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前3個(gè)月，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，進(jìn)行換屆選舉，并報告轄區物業(yè)主管部門(mén)和所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第三章前期物業(yè)管理
第二十二條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。在辦理商品房預售證時(shí)應提交與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過(guò)招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域內總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)轄區物業(yè)主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向轄區物業(yè)主管部門(mén)和所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第二十三條建設單位在預(銷(xiāo))售物業(yè)前應當制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，并在物業(yè)預(銷(xiāo))售5日前向轄區物業(yè)主管部門(mén)和所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。建設單位在預(銷(xiāo))售物業(yè)時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。
建設單位在預(銷(xiāo))售物業(yè)時(shí)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，明確物業(yè)服務(wù)內容、標準以及相關(guān)收費內容、標準等事項。前期物業(yè)服務(wù)收費價(jià)格主管部門(mén)有規定的從其規定。
建設單位預(銷(xiāo))售物業(yè)時(shí)，應當公布物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場(chǎng)所、公用設施，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
轄區物業(yè)主管部門(mén)應當制定臨時(shí)管理規約示范文本，供建設單位選用。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì )已經(jīng)成立，并已按規定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后業(yè)主大會(huì )尚未成立的，建設單位負責續簽物業(yè)服務(wù)合同或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公告，同時(shí)報轄區物業(yè)主管部門(mén)和所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第二十五條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以介入物業(yè)施工過(guò)程，發(fā)現不利于物業(yè)使用和管理的及時(shí)向建設或施工單位提出意見(jiàn)、建議。
建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、環(huán)衛、市政等共有設施設備竣工驗收后，應按時(shí)移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合、缺失或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當向轄區物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報告，由轄區物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)責成和督促建設單位及時(shí)、妥善處理。
第二十六條建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照住房和城鄉建設部《物業(yè)承接查驗辦法》等規定辦理物業(yè)的承接驗收手續，移交相關(guān)資料，并簽訂《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》，報轄區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。物業(yè)承接驗收應邀請轄區物業(yè)主管部門(mén)、所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)參加。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì )。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區物業(yè)服務(wù)的，將資料移交給建設單位或社區居民委員會(huì )，待選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，再移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條配置物業(yè)管理用房應當在開(kāi)發(fā)用地出讓條件中明確。建設單位應當按照物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房、千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為住宅的，按物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之七配置物業(yè)管理辦公用房;均為非住宅的，按物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房應配置在小區主要沿街(路)位置。
第二十八條物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主,未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變其用途。
物業(yè)竣工驗收時(shí)，建設單位應將規劃審定的物業(yè)管理用房的建筑平面圖報轄區物業(yè)主管部門(mén)備案。轄區物業(yè)主管部門(mén)應在物業(yè)交付后將物業(yè)管理用房的面積、位置等基本情況在物業(yè)服務(wù)區域內予以公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)期間利用物業(yè)管理用房、公共場(chǎng)地、共用部分進(jìn)行出租、經(jīng)營(yíng)的，所得收益可以用于彌補物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的不足或者物業(yè)服務(wù)的其它方面。
第二十九條建設單位應當一次性向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)開(kāi)辦費。開(kāi)辦費主要用于早期介入物業(yè)服務(wù)管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置等。開(kāi)辦費可采用實(shí)物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據物業(yè)的具體情況，通過(guò)投標書(shū)約定或者由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
開(kāi)辦費使用辦法應當明確前期介入物業(yè)服務(wù)標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設備及其他用品購置標準和費用額度等。開(kāi)辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備及其他用品購置形成的產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務(wù)期滿(mǎn)后移交業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)管理區域的建筑總面積低于2萬(wàn)平方米的物業(yè)，可以委托社區居民委員會(huì )管理，建設單位應一次性向社區居民委員會(huì )支付前期物業(yè)服務(wù)開(kāi)辦費，并移交物業(yè)管理用房及相關(guān)資料等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立開(kāi)辦費使用帳冊，并在業(yè)主大會(huì )成立時(shí)向全體業(yè)主公示。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十條一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
提倡業(yè)主通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)項目招標投標具體辦法由轄區物業(yè)主管部門(mén)另行制定。
老住宅區、規模較小的住宅區及開(kāi)放的不適宜進(jìn)行規模物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區域或單幢住宅樓，由所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)牽頭，按區域、物業(yè)現狀進(jìn)行整治，成立社區物業(yè)服務(wù)中心，按照“菜單式”的服務(wù)內容、標準，為業(yè)主提供相對應的服務(wù)。
第三十一條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會(huì )審查同意，但業(yè)主大會(huì )已授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外。
物業(yè)服務(wù)合同可以約定違約金條款，具體金額和處置辦法由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，但不得違反法律、法規的禁止性規定。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)等級為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將物業(yè)服務(wù)項目、內容、標準及收費等級、標準、服務(wù)電話(huà)等在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的監督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，每年應進(jìn)行不少于一次的業(yè)主滿(mǎn)意度調查。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同所約定的時(shí)限向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費用。未作約定的，預收期不得超過(guò)12個(gè)月。
物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起計收。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人及因建設單位的原因未辦理物業(yè)交付手續的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。具備交付條件，但業(yè)主無(wú)正當理由不辦理交付手續以及已辦理交付手續尚未入住的空置房的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主交納。建設單位向物業(yè)買(mǎi)受人作出減免物業(yè)服務(wù)費承諾的，由建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的物業(yè)服務(wù)費。
第三十五條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
廉租住房、政府投資建設運營(yíng)的公共租賃住房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)費由財政承擔。
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或承租人。轉讓方、出租方應當在辦理物業(yè)產(chǎn)權交易、出租手續后30日內，將物業(yè)轉移、出租的相關(guān)信息告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十六條物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向物業(yè)管理區域內實(shí)際使用的個(gè)人、單位等最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。如因技術(shù)層面的原因，不能直接向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收并簽訂委托代收協(xié)議，支付相應的代收手續費。
二次供水電費、電梯電費等按實(shí)分攤給業(yè)主(非業(yè)主使用人)。
物業(yè)管理區域內公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監督。實(shí)行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主大會(huì )(業(yè)主委員會(huì ))與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該就合同是否續簽或終止進(jìn)行協(xié)商。如另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì )(業(yè)主委員會(huì ))應在作出決定之日起3個(gè)月內，完成新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。但物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，仍未組織選聘的，可在轄區物業(yè)主管部門(mén)的指導下，由所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區物業(yè)服務(wù)時(shí)，應按照《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出辦法(試行)》規定執行。
第四十條市、區物業(yè)主管部門(mén)應當建立健全物業(yè)相關(guān)制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案。有關(guān)鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭先創(chuàng )優(yōu)、資質(zhì)升級的獎勵辦法及稅費優(yōu)惠等扶持政策，由市、區人民政府另行制定。
第五章物業(yè)使用與維護
第四十一條業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應當遵守管理規約。
管理規約自業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議通過(guò)之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
轄區物業(yè)主管部門(mén)應當制定管理規約示范文本，供業(yè)主參考。
第四十二條物業(yè)管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物或者構筑物;
(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備;擅自改建物業(yè)共用部位;損壞或擅自移裝共用設施設備;
(五)超標排放有毒、有害物質(zhì);
(六)排放超過(guò)規定標準的噪聲;
(七)任意棄置垃圾、雜物;
(八)飼養家禽、家畜;
(九)在物業(yè)共用部位、共用設施設備上任意涂寫(xiě)、刻畫(huà)、張貼;
(十)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防登高場(chǎng)地。
(十二)其他違反法律、法規和管理規約的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝修有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、非業(yè)主使用人，發(fā)現物業(yè)管理區域內有前款規定行為的，應當對行為人進(jìn)行勸阻、制止，并要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )，或物業(yè)主管部門(mén)和有關(guān)行政管理部門(mén)，由物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
第四十三條單位、個(gè)人敷設電線(xiàn)、燃氣管道和使用電器產(chǎn)品、燃氣用具應當符合消防安全規定，及時(shí)更新老化電氣線(xiàn)路，不得違反消防安全規定用電、用氣。
對用電單位和個(gè)人超負荷用電、違規拉線(xiàn)接電等可能引發(fā)火災事故的行為，供電企業(yè)應當及時(shí)予以制止，電力管理部門(mén)可以依法中止供電。
第四十四條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。未首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的，建設單位不得將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。
建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)庫、車(chē)位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車(chē)庫、車(chē)位。業(yè)主要求承租空置的車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
第四十五條業(yè)主車(chē)輛較多的物業(yè)管理區域，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意可利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，業(yè)主委員會(huì )可以申請公安或綜合執法部門(mén)協(xié)助劃定物業(yè)管理區域內地面泊車(chē)位和行車(chē)路線(xiàn)，但劃定的車(chē)位不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道和占用消防登高場(chǎng)地。
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位尚未充分利用的，不應再設置規劃以外的車(chē)位。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位提供給相關(guān)業(yè)主使用的，車(chē)位的分配方式由業(yè)主大會(huì )決定。
小區內泊位費委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將泊位費單獨列賬，獨立核算。除維護車(chē)輛停放場(chǎng)地及設施有效使用和泊車(chē)管理的必要開(kāi)支外，可以根據業(yè)主大會(huì )的決定將泊位費用于物業(yè)管理方面的其他需要。
業(yè)主委員會(huì )應當對泊位費的收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。
第四十六條物業(yè)管理區域內結合民用建筑修建的人民防空工程平時(shí)用作泊車(chē)位的，建設單位應當向全體業(yè)主開(kāi)放，平時(shí)用于出租的可以納入小區物業(yè)管理，相關(guān)管理事宜由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，但收取的租賃費中應保障人民防空工程日常維護管理和泊車(chē)管理的必要支出。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)管理區域內車(chē)輛的管理，發(fā)現有車(chē)輛停放阻礙物業(yè)管理區域內的交通道路、損壞綠地、妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)，或大型車(chē)輛和載有危險化學(xué)品的車(chē)輛進(jìn)入物業(yè)管理區域的，應當及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當會(huì )同業(yè)主委員會(huì )向綜合執法或公安部門(mén)報告。
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其管理區域內履行下列消防安全職責：
(一)建立健全消防安全制度，落實(shí)消防安全措施;
(二)對共用消防設施、器材和疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道按規定進(jìn)行維護管理;
(三)開(kāi)展防火巡查和定期檢查，及時(shí)消除火災隱患;不能及時(shí)消除的，應當報告業(yè)主委員會(huì )或者公安機關(guān)消防機構、公安派出所;
(四)物業(yè)服務(wù)合同依法約定的其他消防安全職責。
第四十九條不適宜進(jìn)行規模物業(yè)管理的區域或單幢建筑由兩個(gè)以上單位管理或使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車(chē)通道進(jìn)行統一管理。
第五十條國家規定保修范圍內的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內的由建設單位負責保修。物業(yè)管理區域內按規定已正常移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位的共有設施設備的維修、養護、更新改造由相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責。
專(zhuān)業(yè)單位因實(shí)施共有設施設備維修、養護、更新改造，應當提前7日公示，告知物業(yè)管理區域全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
維修、養護、更新改造過(guò)程中確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當事前公示告知全體業(yè)主并征得直接利害關(guān)系人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，依法辦理相關(guān)手續，并采取措施保障通行安全，及時(shí)恢復原狀。廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當給予配合與支持。
第五十一條建立物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，物業(yè)保修金作為保修期內物業(yè)維修費用保證的資金，物業(yè)專(zhuān)項維修資金用于建筑物共有部分、建筑區劃內共有設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金。
物業(yè)保修金由建設單位按規定比例向維修資金管理機構交納，具體交納方式、標準、啟用和退還等按《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》等規章和市、區人民政府的相關(guān)規定執行。保修金退還時(shí)應征求業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，所有物業(yè)維修無(wú)遺留問(wèn)題時(shí)方予退還。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金由業(yè)主按規定的標準向維修資金管理機構交納，具體交存、使用和管理辦法按《浙江省物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》等規章和市、區人民政府的相關(guān)規定執行。
未設立物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金不足的，物業(yè)管理區域內共有部分、共有設施設備的維修、更新、改造所需的經(jīng)費由業(yè)主按照約定承擔;沒(méi)有約定或約定不明確的，由相關(guān)業(yè)主按照房屋權屬證書(shū)登記的面積占建筑總面積的比例分攤。
應當按首期交存的專(zhuān)項維修資金總額的3—5%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防設施損壞、排污管道損壞等緊急情況下的維修和更新。
發(fā)生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )證明核實(shí)，可直接撥付維修資金。
第五十二條業(yè)主和非業(yè)主使用人在物業(yè)使用過(guò)程中，出現國家規定保修期和保修范圍內房屋質(zhì)量問(wèn)題的，先報物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調，建設單位按有關(guān)規定處理;如有爭議的，可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位及其他相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以報所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業(yè)主管部門(mén)調解。在爭議調解處理期間，業(yè)主或非業(yè)主使用人仍應按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。
第六章法律責任
第五十三條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人有違反國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律法規的，由有關(guān)行政執法部門(mén)依法給予行政處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和其他有關(guān)行政部門(mén)及其工作人員有違反國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律法規的，由有權機關(guān)對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第五十五條業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行自我管理的，依照本辦法相關(guān)規定執行。
第五十六條本辦法自2013年1月1日起實(shí)行，2000年1月5日衢州市人民政府發(fā)布的《衢州市區住宅區物業(yè)管理辦法》(市政府第9號令)同時(shí)廢止。
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