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廣元市物業(yè)管理暫行辦法全文
《廣元市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，二○○六年八月二十九日開(kāi)始實(shí)施。下面是辦法的全文：
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的人居生活、工作環(huán)境，根據《物業(yè)管理條例》規定，結合本市實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 本市行政區域內物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理活動(dòng)應當遵循業(yè)主自決、自律的原則，業(yè)主權利相一致的原則和維護公共秩序的原則。實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制;鼓勵物業(yè)服務(wù)活動(dòng)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規范化方向發(fā)展。
第四條 廣元市規劃和建設局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責對全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本轄區物業(yè)管理的行政部門(mén)，負責對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權、監督權和按其應有比例的收益權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理;
(十)請求停止侵犯業(yè)主共同利益的行為;
(十一)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生維護等方面的規章制度;
(三) 執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )做出的決定;
(四) 按照規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。物業(yè)管理區域的劃分辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，屬于住宅類(lèi)物業(yè)的，一戶(hù)為一票;屬于非住宅物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票，但是，業(yè)主公約對投票權有約定的，從其約定。單戶(hù)不足一百平方米或者按照業(yè)主公約約定不足一個(gè)投票權單位面積的，計為一票。
第十條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。
物業(yè)已出售的建筑面積達到百分之五十以上或物業(yè)自首次出售之日起已滿(mǎn)二年的，應由建設單位在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定房屋專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;
(五)決定共用部位收益的管理、使用和分配;
(六)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(七)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十三條 業(yè)主大會(huì )做出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十五條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)以前15日通知全體業(yè)主。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。成員人數由業(yè)主大會(huì )決定，但不得少于五人，應為單數。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生，每屆任期不超過(guò)三年，可以連任。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )主任是業(yè)主委員會(huì )的代表人。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)對業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，提出修改意見(jiàn);
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)擬訂物業(yè)共用部位收益的管理、使用和分配方案;
(五)擬訂物業(yè)維修資金的使用和續籌方案;
(六)組織物業(yè)共用部位維修、更新、改造的竣工驗收;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況;按照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，定期向業(yè)主大會(huì )報告物業(yè)管理情況和房屋專(zhuān)項維修資金的使用情況;
(八)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調業(yè)主、使用人與業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系;
(九)根據業(yè)主大會(huì )的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟;
(十)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(十一)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十八條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，并到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履職能力的;
(四)被判有犯罪行為的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
業(yè)主委員會(huì )委員資格從終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )做出決定，必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。
業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )每年應至少召開(kāi)一次會(huì )議;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區域內公示。
第二十四條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項做出約定。
第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )做出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，經(jīng)工商登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
省市外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市行政區域內從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的實(shí)行備案制度，應當持營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)資料到當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)登記備案手續。
物業(yè)管理企業(yè)應當按資質(zhì)等級規定的范圍承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權利：
(一)按照國家規定的技術(shù)標準和行業(yè)規范、物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行管理，提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù);
(二)起草物業(yè)管理區域共用部分的使用要求、注意事項和物業(yè)服務(wù)制度，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審查同意后適時(shí)公告;
(三)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規定收取服務(wù)費用;
(四)依據法律、法規規定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權利。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列義務(wù)：
(一)履行合同、提供相應的物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告服務(wù)合同履行情況;
(四)在物業(yè)管理區域內公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的收費項目和標準;
(五)接受有關(guān)部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )的監督管理;
(六)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規的行為，維護物業(yè)管理區域公共秩序;
(七)不得擅自改變物業(yè)管理區域內共用部位的用途;
(八)不得擅自在物業(yè)管理區域內從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(九)不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權益;
(十)法律、法規規定的其它義務(wù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 新建物業(yè)的建設單位在申請辦理預售之前，應當以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當向物價(jià)管理部門(mén)申報前期物業(yè)服務(wù)收費標準，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過(guò)三年。
當第一屆業(yè)主委員會(huì )與選聘或續聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。
第三十二條 新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前，依照建設部制訂的業(yè)主公約示范文本擬訂業(yè)主臨時(shí)公約，報物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
新入住的業(yè)主和使用人應在辦理有關(guān)入住手續的同時(shí)，簽署業(yè)主臨時(shí)公約。首次業(yè)主大會(huì )制定并通過(guò)業(yè)主公約后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。
第三十三條 新建物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應將業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。
第三十四條 建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同在訂立之日起十五日內，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在物業(yè)管理區域內公示。
第三十五條 建設單位應當與其選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗收，按本辦法第四十六條向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和相關(guān)資料。
第三十六條 新建物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷(xiāo)售合同、前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的外，物業(yè)管理企業(yè)不得向物業(yè)買(mǎi)受人收取任何費用。
第三十七條 建設單位必須按以下標準提供物業(yè)管理用房，在規劃設計條件中予以明確。
(一)項目建筑面積低于1萬(wàn)平方米(含1萬(wàn)平方米)的小區不少于50平方米;
(二)項目建筑面積在1萬(wàn)平方米以上至4萬(wàn)平方米(含4萬(wàn)平方米)的小區按總建筑面積的5‰;
(三)項目建筑面積在4萬(wàn)平方米以上的小區按總建筑面積的4‰。
物業(yè)管理用房不予出售，其權屬屬于全體業(yè)主所有，竣工驗收后即交付使用。
第三十八條 建設單位應當按照國家規定和物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的保修期間、保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十九條 業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)公開(kāi)選聘物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。一個(gè)物業(yè)管理區域只能由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主委托，提供特約服務(wù)，特約服務(wù)的內容和費用由當事人自行商定。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容：
(一)委托方和受托方的名稱(chēng)、住所;
(二)物業(yè)管理區域的范圍和管理項目;
(三)物業(yè)服務(wù)的事項;
(四)物業(yè)服務(wù)的要求和標準;
(五)物業(yè)服務(wù)的費用;
(六)物業(yè)服務(wù)的期限;
(七)違約責任;
(八)合同終止和解除的約定;
(九)當事人雙方約定的其他事項;
(十)爭議的處理方式。
當事人可以參照使用國家制定的《物業(yè)管理服務(wù)合同》示范文本訂立合同。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同中當事人應當約定以下事項：
(一)共用部位的維修、養護和管理;
(二)共用設施、設備的維修、養護運行和管理;
(三)公用綠地、花木的養護與管理;
(四)公共環(huán)境衛生的維護;
(五)交通秩序與車(chē)輛停放的管理;
(六)公共秩序、小區物業(yè)安全的維護;
(七)與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶(hù)檔案資料的管理;
(八)室內裝飾裝修的管理;
(九)其他物業(yè)管理事項。
第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應將物業(yè)管理服務(wù)合同草案，在物業(yè)管理區域內公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，提交業(yè)主大會(huì )通過(guò)。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起十五日內，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在物業(yè)管理區域內公示。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )或建設單位辦理物業(yè)驗收手續。
第四十六條 實(shí)施前期物業(yè)管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房出售單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術(shù)資料;單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)、工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)房屋質(zhì)量保修和房屋使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理用房的資料;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
業(yè)主大會(huì )決定選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)管理企業(yè)移交上述規定的資料及其他相關(guān)資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)之間應在合同簽訂之日起10日內辦理交接手續。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)除應將第四十六條第一款規定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)還應移交下列資料：
(一)業(yè)主檔案資料;
(二)公共用房、共用設施設備的明細表，以及大型的維修記錄。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當依照法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，盡職盡責做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應采取適當措施防止證據消失和損失擴大。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人完成物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的主要部分或全部轉移給第三人，因轉移造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第五十條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )可依法或根據合同約定解除物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì )解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當及時(shí)通知物業(yè)管理企業(yè)。合同自書(shū)面通知送達對方時(shí)解除。物業(yè)管理企業(yè)有異議的可按雙方約定的爭議處理方式或通過(guò)司法程序予以解決。
第五十一條 房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度。
第六章 物業(yè)服務(wù)收費
第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費標準及收取方式由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理服務(wù)收費，住宅實(shí)行政府指導價(jià)，非住宅實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第五十三條 物業(yè)交付業(yè)主使用前或未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納;物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額交納。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法由市物價(jià)局會(huì )同市規劃和建設局另行制定。
第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據國家有關(guān)規定，向物價(jià)部門(mén)申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)性收費許可證，實(shí)行亮證收費。
物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。對物業(yè)服務(wù)合同未約定的其他收費項目，業(yè)主有權拒絕繳納�！ ∫寻凑毡巨k法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
第五十五條 供水、供電、供氣、有線(xiàn)電視等企業(yè)應當向最終用戶(hù)收費。
第七章 物業(yè)的使用和維護
第五十六條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌;
(二)擅自改變物業(yè)自有部位、部分共用部位、全體共用部位既定用途;
(三)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)自用部位和共用部位;
(四)損壞物業(yè)共用設施、設備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用設施、設備;
(五)存放超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放各種污染物、惡臭物、有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規定時(shí)間或規定標準的噪聲;
(七)未經(jīng)有關(guān)許可設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng);
(九)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主或使用人使用物業(yè)的行為進(jìn)行指導和監督，發(fā)現違反法律、法規及本辦法規定的行為，應當及時(shí)制止。
第五十八條 業(yè)主或使用人對自有部位進(jìn)行裝飾、裝修，應當向物業(yè)管理企業(yè)申報登記，并應遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定。
物業(yè)管理企業(yè)應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾、裝修企業(yè)。
第五十九條 任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區域內的共用部位。
因物業(yè)維護或公共利益需臨時(shí)占用，應當事先告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)，并在業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)許可的合理期限內恢復原狀;造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十條 利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定作用。
第六十一條 物業(yè)自有部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，自有部分所有人應當及時(shí)修繕、維護或采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)通知后，在合理期限內仍未進(jìn)行修繕、維護或采取防范措施的，由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕、維護或采取防范措施，其費用由自有部位所有人承擔。
物業(yè)共用部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)應當進(jìn)行修繕、維護或采取防范措施。
第六十二條 物業(yè)因第三人原因需要維修的，第三人應當及時(shí)維修。第三人未及時(shí)維修，給業(yè)主造成損失的，應承擔賠償責任。
物業(yè)管理企業(yè)應當通知第三人進(jìn)行維修，在合理限期內第三人未進(jìn)行維修的，物業(yè)管理企業(yè)應當進(jìn)行維修，其費用由第三人承擔。因第三人拒不承擔責任的，通過(guò)協(xié)調、仲裁、訴訟等途徑予以解決。
第六十三條 供水、供電、供氣等企業(yè)，應當承擔物業(yè)管理區域內最終用戶(hù)計量表前的相關(guān)管線(xiàn)和設備設施維修、養護的責任。
第六十四條 物業(yè)自有部位、共用部位進(jìn)行維護、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負有協(xié)助的義務(wù)。
第六十五條 業(yè)主應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項維修資金收取、管理、使用辦法另行制定。
第八章 法律責任
第六十六條 物業(yè)管理企業(yè)不履行、遲延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)或履行不符合約定的，應承擔違約責任。
第六十七條 物業(yè)管理企業(yè)在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主合法權益的，應承擔相應賠償責任。
第六十八條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據《物業(yè)管理條例》的規定予以處罰。
(一)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的;
(二)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(三)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施;
(四)擅自將物業(yè)服務(wù)合同中的全部或主要業(yè)務(wù)轉移給第三人的;
(五)擅自設立收費項目或提高收費標準的;
(六)物業(yè)服務(wù)合同終止或解除后，未依照本辦法第四十七條規定辦理移交的。
第六十九條 業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員履行職務(wù)時(shí)違反法律、法規或者業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，侵犯業(yè)主權益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔賠償責任。
第七十條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同規定的，應承擔相應的民事責任。
第七十一條 違反本辦法第五十六條、第五十九條規定情形之一的，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)應報請物業(yè)所在地房地產(chǎn)、規劃、城監、環(huán)保、公安等行政執法部門(mén)依法處理。
第七十二條 建設單位或房屋出售單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定予以處罰。
(一)未按第三十七條規定提供物業(yè)管理用房的;
(二)新建物業(yè)未依照本辦法第四十六條第一款規定向物業(yè)管理企業(yè)交接驗收、移交物業(yè)資料的;
(三)未按本辦法第十條規定要求組織召開(kāi)首次大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的;
(四)擅自處分屬于業(yè)主共用部位共用設施設備的所有權或使用權的，未按設計要求完善共用設施設備的。
第七十三條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的，依法給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第七十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
附：本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理、維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)前期物業(yè)管理：是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)管理合同》生效止的物業(yè)管理。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理用房：是指為整個(gè)物業(yè)管理小區配套的、滿(mǎn)足物業(yè)管理需要的物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、門(mén)衛值班室、監控室、業(yè)主委員會(huì )用房、物業(yè)儲藏用房等配套用房。
本辦法所稱(chēng)共用部位是指由多個(gè)產(chǎn)權所有人共同擁有時(shí)，其共用的房屋和設施設備。
本辦法所稱(chēng)共用部位是指由多個(gè)產(chǎn)權所有人共同擁有時(shí)，其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位。
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