房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告（通用19篇）

　　在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告十分的重要，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 1

　　當前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(cháng)162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展，現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.6倍，高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng )新高達為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō)，這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度，并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規�；�、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

　　因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來(lái)源的.比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng)，預售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷(xiāo)售調查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體，縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

　　隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前，個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jì)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng )造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

　　二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。

　　(二)市場(chǎng)化運作不規范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)�拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多，規模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

　　(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費需求，刺激消費的增長(cháng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢

　　(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

　　隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變，個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力，對他們而言，住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

　　同時(shí)，隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩定

　　因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現，開(kāi)發(fā)結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

　　另?yè)�XX年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩定。

　　(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。

　　縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構，城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。

　　按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。

　　2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路，是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。

　　(二)加強政府宏觀(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模，基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。

　　規劃方面應發(fā)揮導向作用，通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，通過(guò)對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀，規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備，并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強化貨款監控，實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。

　　各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責，完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅持市場(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。

　　不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)�按規定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用，適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。

　　(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場(chǎng)造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設，建立保障機制，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。

　　積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機構，規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，有效擴大市場(chǎng)需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。

　　通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 2

　　一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。

　　二、xx商品住宅發(fā)展特征

　　產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

　　價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。

　　供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。

　　消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

　　文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。

　　三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析

　　(1)商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

　　xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)�家宏觀(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

　　從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

　　xx中心區作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。

　　同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

　　(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

　　1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。

　　2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少

　　為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

　　同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的'調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。

　　3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。

　　4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。

　　5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120平方米

　　20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。

　　四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

　　xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和XX區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

　　(一)xx中心區

　　20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

　　從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

　　出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。

　　xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。

　　xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

　　(二)古田片區

　　20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

　　從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

　　政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口政府對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

　　古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

　　(三)二七、后湖片區

　　20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。

　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。

　　二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

　　(四)東西湖片區

　　20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。

　　從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

　　雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

　　多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

　　和其他區域市場(chǎng)多層小高層高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 3

　　第一部分：投資環(huán)境分析

　　1、濟南自然環(huán)境及人口概況

　　濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

　　濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會(huì )，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。

　　濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。

　　2、濟南經(jīng)濟狀況分析

　　(1)宏觀(guān)經(jīng)濟概況

　　2004年，濟南市實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618.9億元，增長(cháng)15.6%，綜合經(jīng)濟實(shí)力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值118.7億元，增長(cháng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值742.4億元，增長(cháng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值757.8億元，增長(cháng)13.0%。

　　(2)銀行存款余額概況

　　濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門(mén)類(lèi)齊全，運營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長(cháng)22.1%，全市貸款余額2830億元，增長(cháng)10.8%。

　　(3)濟南市民收入及消費概況

　　2004年，城市市區居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(cháng)9.0%；人均消費性支出8581元，增長(cháng)2.2%。農民人均純收入4116元，增長(cháng)13.7%；人均生活費支出2543元，增長(cháng)9.8%。城鄉居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂(lè )享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè )等服務(wù)支出800元，增長(cháng)19.7%，占消費性支出的比重9.3%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米；農村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米。

　　(4)固定資產(chǎn)投資概況

　　2005年濟南全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長(cháng)31.6%。在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中，城鎮及以上單位投資724.4億元，增長(cháng)32.3%；農村投資132.6億元，增長(cháng)44.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121.1億元，增長(cháng)9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長(cháng)10.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79.4%。

　　(5)建筑業(yè)

　　2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長(cháng)10.4%；實(shí)現利稅22億元，增長(cháng)8.6%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當年價(jià)全社會(huì )增加值計算)為13.03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。

　　2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長(cháng)7.8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長(cháng)1.1%；非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元，增長(cháng)19.3%。

　　一季度，房屋建筑施工面積2026.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13.2%。其中，新開(kāi)工面積376.2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34.7%。

　　一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元，比去年同期增長(cháng)33.9%，房屋建筑竣工面積39.4萬(wàn)平方米，與去年持平。

　　綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

　　(1)2005年濟南市的國內生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到20xx年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調整為5：45：50，這無(wú)疑會(huì )對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

　　(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預示著(zhù)未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

　　(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。

　　(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(cháng)、05年低幅調整后，正成為熱點(diǎn)。

　　(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購房。

　　3、濟南市城市發(fā)展規劃

　　(1)中心城區總體布局。

　　中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團組成。

　　A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個(gè)功能各有傾重的片區。

　　●核心區為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區。

　　●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區。

　　●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。

　　●文東為科研文教片區。

　　●千佛山為風(fēng)景旅游片區。

　　B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業(yè)區。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

　　C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開(kāi)發(fā)區新區為主體構成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。

　　D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產(chǎn)業(yè)園區。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。

　　E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。

　　(2)公共設施布局

　　A、中心商務(wù)區。

　　在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區內。

　　B、市級商業(yè)中心。

　　在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區。

　　C、省級行政辦公用地。

　　集中在經(jīng)八緯一地區。同時(shí)完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。

　　D、金融設施。

　　在中心商務(wù)區內。

　　E、文化娛樂(lè )設施。

　　在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區。

　　F、體育設施。

　　在臘山湖北新建市級體育中心。

　　G、調整完善醫療衛生設施。

　　在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。

　　H、文科設施。

　　完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。

　　(3)濟南旅游資源開(kāi)發(fā)。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。

　　A、古城旅游區。

　　主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。

　　B、向北擴展建成黃河旅游區。

　　主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。

　　C、向東擴展建成龍山文化旅游區。

　　主要包括龍山文化遺址、齊長(cháng)城、百脈泉群等名勝古跡。

　　D、向南擴展建成山川古跡旅游區。

　　主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區。

　　E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區。

　　主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區。

　　(4)外聯(lián)交通

　　A、鐵路。

　　20xx年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線(xiàn)、濟龍煙線(xiàn)，并引入濟南樞紐。

　　B、公路。

　　近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。

　　C、機場(chǎng)。

　　濟南(遙墻)機場(chǎng)擴建為國內口岸一級機場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長(cháng)現有跑道至3200米，張莊軍用機場(chǎng)不宜在市區內保留，遷出選址新建。

　　(5)城市交通。

　　總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)

　　“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

　　“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。

　　“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

　　“九橫”指二環(huán)南路、劉長(cháng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

　　4、濟南重大市政工程

　　(1)已建：

　　A、洪城高速路東、北、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē)。

　　B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。

　　C、泉城廣場(chǎng)建成使用。

　　D、濟南機場(chǎng)主跑道投入使用。

　　(2)在建：

　　A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。

　　B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。

　　(3)規劃：詳見(jiàn)“濟南市城市發(fā)展規劃”。

　　分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點(diǎn)：

　　A、對中心城區，采取強化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

　　B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區的構成確立其每個(gè)片區的核心任務(wù)。

　　C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區。

　　D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

　　●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。

　　●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程。將使外聯(lián)更方便。

　　●順河高架路北延工程。

　　●歷山北路拓寬工程。

　　第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運行狀況

　　由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動(dòng)作用，濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據有關(guān)部門(mén)透露，5年之內濟南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。

　　在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )脫穎而出。

　　1、土地市場(chǎng)分析

　　2006年土地供應狀況

　　根據濟南市土地部門(mén)的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì )在必須時(shí)光內造成明顯的供求矛盾。

　　2、房地產(chǎn)投資狀況分析

　　2006年投資預期

　　有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(cháng)25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米；新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。

　　3、商品房銷(xiāo)售狀況分析

　　截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33.3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18.7%，占全部銷(xiāo)售面積的88.5%，下降10.9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34.6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(cháng)42.6%和31.1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的'樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗。

　　4、商品房?jì)r(jià)格走勢

　　2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(cháng)18.3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達3500-4500元。市場(chǎng)出現10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

　　5、經(jīng)濟適用房市場(chǎng)分析

　　據悉，濟南市總共規劃了5個(gè)片區來(lái)建設經(jīng)濟適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7.7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區域板塊分析

　　濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線(xiàn)兩側帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

　　這種城市結構特點(diǎn)造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn)，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jì)r(jià)比北部西部的房?jì)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

　　針對濟南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。

　　成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán)，東部中潤世紀城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現，越來(lái)越得到市場(chǎng)認可。

　　大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(cháng)線(xiàn)和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開(kāi)發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。

　　濟南市的歷史文化風(fēng)貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn)，周?chē)�名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

　　歷史及規劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

　　屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。

　　東部區域板塊發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。

　　第三部分2006年濟南住宅市場(chǎng)分析預測

　　2006年住宅市場(chǎng)預測

　　1、行業(yè)發(fā)展方面

　　計劃經(jīng)濟——改革開(kāi)放——加入世貿組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場(chǎng)化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路；利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來(lái)越多的是通過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng)；匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩步發(fā)展。

　　2、新增供應量方面

　　05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)方面，國家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤(pán)項目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國際商都等項目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國際新城(178萬(wàn)平米)

　　3、產(chǎn)品種類(lèi)方面

　　2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項目及其它價(jià)格較低的項目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開(kāi)發(fā)商應注意市場(chǎng)細分，找準客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地。

　　4、居住品質(zhì)提高方面

　　在2006年新開(kāi)工的項目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺�南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設計等方面申請5項專(zhuān)利。

　　5、戶(hù)型及面積方面

　　市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。

　　6、價(jià)格方面

　　目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預計未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì )下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關(guān)鍵詞，預示必須規模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應量的增加，將會(huì )對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(cháng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。

　　7、供應分布方面

　　未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì )我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球；東部區域發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。

　　8、客戶(hù)群方面

　　(1)潛在購房者基本特征

　�、贊撛谫彿空叩哪挲g結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區配套等的需求狀況。

　�、谫彿啃袨橹饕�以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場(chǎng)正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著(zhù)人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會(huì )比較充裕。

　�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮�(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(cháng)為潛在的購房主流，為79%；其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

　�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。

　�、轁撛谫彿空叩闹饕�出行工具表現為公交車(chē)，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購房者的私家車(chē)擁有數量不容忽視。

　　(2)潛在購房群體需求特征

　�、�79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。

　�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。

　�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

　�、軡撛谫彿空邔�建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現，而對多層的需求則會(huì )由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來(lái)將呈現增漲勢頭。

　�、轁撛谫彿空呤走x的戶(hù)型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。

　�、逎�南市戶(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%；對一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結構密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對抑制客戶(hù)的購買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著(zhù)，證明這兩個(gè)區域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

　�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。

　　(3)潛在購房者的購買(mǎi)潛力分析

　�、偌彝ツ晔杖雲^間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在40~90萬(wàn)之間。

　�、趯�價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

　�、蹖ψ≌�總價(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購房者的心理底線(xiàn)。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價(jià)格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛；總房款在31~40萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛；總房款在41~60萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛；總房款在61~80萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛。

　　(4)配套需求分析

　�、倬G化、超級市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運動(dòng)場(chǎng)所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。

　�、跐撛谫彿空邔τ谟熊�(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車(chē)位。購房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購買(mǎi)者對車(chē)位的購買(mǎi)意識不強，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應將當前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結合思考。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 4

　　在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

　　然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的`角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

　　、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 5

　　近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

　　今年1——6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1——6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2——6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2——6月的增速走勢見(jiàn)圖二：

　　從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1——6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

　　自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：

　　中央：

　　——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

　　——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

　　——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

　　但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整——鞏固——提高的'階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。

　　2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 6

　　調查撰稿：xxx

　　調查時(shí)間：x月x日---x月x日

　　調查對象：xx新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分布狀況與政治、經(jīng)濟、文化、規劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調查范圍：xx新城區區域

　　調查目的：通過(guò)對xx新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查，為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰略性依據，指導分析未來(lái)的走勢。

　　調查內容：

　　一、摘要

　　目前xx新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之xx中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，xx中心區即將成為xx的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區規劃背景（xx新城：未來(lái)xx的城市副中心）

　　xx新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的.主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，xx新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤(pán)：

　　1、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。

　　2、半島名�。河蓌x光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車(chē)站。

　　3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤(pán)：

　　1、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100～120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

　　2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

　　3、四明春曉：由xx旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)xx新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 7

　　“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系，歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

　　區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。

　　專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。

　　項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是在前兩個(gè)層次的基礎上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況，對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

　　地區經(jīng)濟分析：

　　是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境，它包含地區經(jīng)濟的基本趨勢分析；地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整，以反映最新信息，當然，如沒(méi)能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

　　區位分析：

　　是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的`分析，而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>

　　市場(chǎng)概況分析：

　　它包含對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析；把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：

　　它包含根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區域；細分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng)，具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿(mǎn)足的需求量）。

　　項目競爭分析：

　　它包含：分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征；根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn)，即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型，進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。

　　敏感性分析：

　　測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。

　　二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

　　在實(shí)際應用中，某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等，他們由于各自不同的目的需要，對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。

　　1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機會(huì )的把握，它要做的'是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì )，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

　　2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估，以預測項目的銷(xiāo)售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎，確保項目的經(jīng)濟能?chē)�，作為貸款項目選擇的重要依據。

　　3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜，它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據；房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同，了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)�公眾的態(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要，滿(mǎn)足公眾的需要。

　　研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。

　　三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

　　1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

　　通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究，本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達到一定深度，不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。

　　2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑

　　總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較；需求參數確定合理，對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算；預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據，是房產(chǎn)走向的導航標！

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 8

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析

　　近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。20xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

　　總體看，20xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于20xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。20xx年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。

　　預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了20xx年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于20xx年水平。20xx年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，20xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。

　　20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。xx年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

　　1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的'實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

　　3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

　　4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。

　　5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。

　　二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

　　1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。20xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自20xx年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。

　　2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[xx]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦�發(fā)[xx]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱�建設部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。

　　4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 9

　　20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(cháng)的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場(chǎng)形勢良好，商品房市場(chǎng)表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標快速增長(cháng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續減少，這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰略目標的起步之年，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略和十五計劃的開(kāi)局之年，隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應已經(jīng)體現和大眾對西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持；20xx年來(lái)伴隨著(zhù)國家金融政策的調控，開(kāi)發(fā)商資金構成情況也處于進(jìn)一步調整過(guò)程。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構中開(kāi)發(fā)商自有資金及預售資金比例進(jìn)一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較20xx年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(cháng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準備政府積極整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(cháng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經(jīng)濟性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢將呈現出總體看好、平穩發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的？D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長(cháng)速

　　西安宏觀(guān)經(jīng)濟大勢向好

　　20xx年以來(lái)，西安國民經(jīng)濟繼續保持兩位數的`增長(cháng)速度，上半年經(jīng)濟增長(cháng)率達11.6，實(shí)現國內生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元，比去年同期增長(cháng)3.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元，同比增長(cháng)15.5%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元，比去年同期增長(cháng)9.3%，到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元，同比增長(cháng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(cháng)8.3%，城鄉居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長(cháng)8.69%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應情況

　　20xx年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元，比去年同期增長(cháng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類(lèi)為0.69%，商服房類(lèi)為18.30%，普通住宅類(lèi)為61.64%，辦公樓類(lèi)為19.37%；比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(cháng)117.67%、1.06%和5.4倍。

　　20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)44.84%；商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)68.40%；商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)25.54%。

　　從物業(yè)來(lái)看，公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的.比例分別為：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分別增長(cháng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%；

　　新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長(cháng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

　　從資金來(lái)源看，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31.61%；借貸資金48O19萬(wàn)元，占總投資額的47.07%；預售資金21743萬(wàn)元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長(cháng)較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢。

　　市場(chǎng)銷(xiāo)售

　　上半年，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續保持去年以來(lái)的高速增長(cháng)態(tài)勢，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(cháng)。1-6月商品房累計銷(xiāo)售面積達90.37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的88.08%，個(gè)人購房繼續呈上升趨勢，占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30.28億元，比去年同期增長(cháng)82.94%。

　　20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì )，為銷(xiāo)售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jì)，較上期上升了10.04%，較去年同期增長(cháng)78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷(xiāo)售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

　　從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續快速增長(cháng)，加之其它相關(guān)指標也相應地呈現較好的增長(cháng)趨勢，說(shuō)明了隨著(zhù)住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì )為西安樓市創(chuàng )造越來(lái)越多的需求空間，商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)也相應地仍將會(huì )持續下去。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 10

　　商圈的劃分

　　任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研

　　房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。

　　房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的

　　主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的`服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn)

　　1.內容廣泛

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。

　　2.針對性強

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。

　　3.方法多樣

　　電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )

　　按調研目的分類(lèi)

　　從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。

　　應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。

　　基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 11

　　一、摘要

　　目前xx新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之xx中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，xx中心區即將成為xx的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區規劃背景（xx新城：未來(lái)xx的城市副中心）

　　xx新城區其定位為xx未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。xx新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年xx新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢，分擔xx主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

　　xx新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，xx新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤(pán)：

　　1、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的`三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。

　　3、半島名�。河蓌x光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。

　　4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤(pán)：

　　1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。

　　2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由xx旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)xx新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 12

　　瀘州市是四川南部一個(gè)中等規模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(cháng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會(huì )生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

　　一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

　�。ㄒ唬┏擎偩用褡》織l件有巨大改善，但仍有較大需求

　　據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說(shuō)來(lái)，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮居民缺房戶(hù)6722戶(hù)，城市現有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據有關(guān)資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F有城鎮居民現實(shí)和潛在需求巨大。

　�。ǘ�）住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì )化、商品化的條件基本成熟

　　截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩增長(cháng)，商品住宅價(jià)格平穩上升

　　20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長(cháng)率44.23％，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

　　92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢，沒(méi)有出現大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100－300元／平方米。

　�。ㄋ模┩恋毓�應進(jìn)一步規范，招商引資工作獲得進(jìn)展

　　以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場(chǎng)的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略的需要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高

　　如過(guò)去對土地一級市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場(chǎng)建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區，單個(gè)市場(chǎng)的規模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

　　瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的.管理不夠嚴格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài)，提高了用地成本。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)融資規模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

　　一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％。因無(wú)置業(yè)擔保公司承擔風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項目，已投入資金不足3億元。

　　主要是數量多、規模小、實(shí)力不強、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規�；�經(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

　�。ㄈ�）房改相關(guān)環(huán)節不配套

　　一是房改房上市須原產(chǎn)權單位蓋章和房改部門(mén)審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。

　　三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預測

　　市人口預計達到480萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口將達到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數將流向市區居住。未來(lái)10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。

　　經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的`提高，實(shí)際購買(mǎi)力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現的。

　　不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據有關(guān)調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。

　　四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對策措施

　　一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng )造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動(dòng)力，實(shí)現健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據城市功能定位和發(fā)展戰略，集中力量重點(diǎn)突破。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎、生產(chǎn)環(huán)節，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會(huì )化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場(chǎng)建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

　　具體應制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開(kāi)發(fā)和舊區改建統籌規劃，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規劃；引導企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規模小、實(shí)力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規范中介機構，搞活流通；加強物業(yè)管理。

　　結束語(yǔ)

　　通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(cháng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時(shí)機，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 13

　　一、引言

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出持續增長(cháng)的態(tài)勢。然而，隨著(zhù)政策調控的加強和市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著(zhù)諸多挑戰和不確定性。為了深入了解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行狀況和未來(lái)發(fā)展趨勢，本報告進(jìn)行了深入的調查和分析。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出以下特點(diǎn)：

　　政策調控力度加大。政府通過(guò)限購、限貸、限售等措施，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的.調控，以遏制投資投機炒房行為，穩定市場(chǎng)預期。

　　市場(chǎng)供需關(guān)系逐步平衡。隨著(zhù)土地供應的增加和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的理性投資，市場(chǎng)供需關(guān)系逐漸趨于平衡，房?jì)r(jià)上漲速度有所放緩。

　　市場(chǎng)競爭加劇。隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)和資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)競爭變得愈發(fā)激烈，房企需要通過(guò)創(chuàng )新和變革提升自身競爭力。

　　三、市場(chǎng)趨勢分析

　　未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現以下趨勢：

　　政策調控將持續加強。政府將繼續堅持“房主不炒”的`定位，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，穩定市場(chǎng)預期，防范市場(chǎng)風(fēng)險。

　　市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。不同城市、不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現出不同的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢，房企需要根據自身實(shí)際情況和市場(chǎng)需求制定差異化戰略。

　　租賃市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展機遇。隨著(zhù)政策對租賃市場(chǎng)的支持和人們居住觀(guān)念的轉變，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展機遇，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。

　　四、市場(chǎng)風(fēng)險與挑戰

　　當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨以下風(fēng)險和挑戰：

　　政策風(fēng)險。政策調控的不確定性可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，房企需要密切關(guān)注政策動(dòng)向，及時(shí)調整戰略。

　　市場(chǎng)風(fēng)險。市場(chǎng)競爭加劇、供需關(guān)系失衡等因素可能導致市場(chǎng)風(fēng)險增加，房企需要加強風(fēng)險管理，防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險。

　　融資風(fēng)險。隨著(zhù)金融監管的加強，房企融資難度增加，融資成本上升，對房企的資金鏈造成壓力。

　　五、結論與建議

　　綜合以上分析，本報告認為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現穩定發(fā)展的態(tài)勢，但房企需要密切關(guān)注政策動(dòng)向和市場(chǎng)變化，加強風(fēng)險管理和創(chuàng )新變革，以適應市場(chǎng)的需求和變化。同時(shí)，政府也應繼續加強市場(chǎng)監管和調控，防范市場(chǎng)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　對于購房者而言，需要理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據自身經(jīng)濟情況和實(shí)際需求進(jìn)行合理購房。對于投資者而言，需要謹慎評估投資風(fēng)險，避免盲目跟風(fēng)炒作。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要政府、房企、購房者等各方共同努力，形成合力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定和健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 14

　　一、引言

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的持續發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。本報告旨在深入分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀、問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢，為相關(guān)企業(yè)和政策制定者提供決策依據。

　　二、市場(chǎng)現狀

　　市場(chǎng)供求關(guān)系

　　當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出一定的供需矛盾。一方面，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對住房的需求不斷增加；另一方面，土地資源的有限性和政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策限制了供應。此外，不同城市和區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異明顯，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續上漲，而部分三四線(xiàn)城市則面臨去庫存壓力。

　　政策環(huán)境

　　近年來(lái)，政府為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺了一系列政策，包括限購、限售、限貸等。這些政策在一定程度上抑制了投資投機需求，穩定了市場(chǎng)預期。然而，政策調整也帶來(lái)了一定的市場(chǎng)波動(dòng)，部分購房者觀(guān)望情緒濃厚，市場(chǎng)成交活躍度下降。

　　三、市場(chǎng)問(wèn)題

　　房?jì)r(jià)高漲

　　在一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)持續上漲已成為社會(huì )問(wèn)題。高房?jì)r(jià)不僅增加了購房者的負擔，也影響了城市的可持續發(fā)展。同時(shí)，房?jì)r(jià)高漲也引發(fā)了投資投機熱潮，加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險

　　部分房企為追求規模擴張和高利潤，盲目拿地和開(kāi)發(fā)，導致資金鏈緊張。在市場(chǎng)波動(dòng)和政策調整下，這些房企面臨較大的`經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。此外，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)度開(kāi)發(fā)、庫存積壓等問(wèn)題，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險。

　　四、未來(lái)發(fā)展趨勢

　　政策調控將更加精準

　　未來(lái)，政府將繼續堅持“房主不炒”的定位，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控和管理。政策調控將更加精準，針對不同城市和區域實(shí)施差異化政策，以穩定市場(chǎng)預期和促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　租賃市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展機遇

　　隨著(zhù)住房租賃政策的不斷完善和租賃市場(chǎng)的逐步成熟，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展機遇。政府將加大對租賃市場(chǎng)的支持力度，推動(dòng)租賃住房建設和管理，滿(mǎn)足不同層次、不同需求的人群的住房需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加多元化

　　未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加多元化，包括住宅、商業(yè)、辦公等多種物業(yè)類(lèi)型。同時(shí)，隨著(zhù)科技的發(fā)展和人們生活方式的改變，智能家居、綠色建筑等新型房地產(chǎn)產(chǎn)品也將逐漸普及。

　　五、結論與建議

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰和問(wèn)題，但也存在發(fā)展機遇。政府、企業(yè)和購房者應共同努力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。政府應繼續加強調控和管理，防范市場(chǎng)風(fēng)險；企業(yè)應注重可持續發(fā)展和品牌建設，提高市場(chǎng)競爭力；購房者應理性購房，根據自身需求和經(jīng)濟實(shí)力選擇合適的住房。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復雜而多變的系統，需要各方共同努力來(lái)維護其穩定和發(fā)展。通過(guò)深入分析市場(chǎng)現狀、問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢，我們可以為相關(guān)決策提供更科學(xué)、更合理的依據。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 15

　　一、云陽(yáng)概況

　�。ㄒ唬﹨^域基本情況

　　云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°62—109°51，北緯30°35—31°26之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉鎮，末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　�。ǘ�）區域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。

　�。ㄈ�）區域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件

　　“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件

　　城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。

　�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐�(yáng)新縣城定位

　　為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：發(fā)展到20萬(wàn)人，20xx年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。

　　城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據云陽(yáng)縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè )用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�本報告中將按照總體規劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的.各類(lèi)型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢

　　云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長(cháng)江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。

　�。ǘ�）可供房地產(chǎn)區城及現狀

　　沿移民大道通過(guò)地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標。

　　1、開(kāi)發(fā)現狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達到1200元/平方米；二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達到1750元/平方米；，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　濱江國際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到3000元/平方米。

　　2、本區域競爭樓盤(pán)分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區的外灘廣場(chǎng)。濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；外灘廣場(chǎng)現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。

　　根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；由于走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。

　　三、土地市場(chǎng)分析

　　根據云陽(yáng)縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

　　表1云陽(yáng)土地出讓交易情況

　　年度 價(jià)格 最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）　最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）

　　70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50

　　2．001．644．406．985．684．4035．50

　　4．505．4423．2228．9414．2755．50

　　可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了xx年的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩定下來(lái)，呈上升勢頭。根據云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現增長(cháng)態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開(kāi)始有大幅增幅。

　　表2云陽(yáng)縣—土地出讓情況

　　年度 價(jià)格 最高價(jià)　最低價(jià)平均價(jià)

　　7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50

　　2．001．644．406．985．684．4035．50

　　4．505．4423．2228．9414．20xx．2755．50

　　四、土地儲備的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬�應抓緊進(jìn)行土地儲備工作云陽(yáng)在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優(yōu)勢好，增值大，變現快，應抓緊進(jìn)行土地儲備工作。

　�。ǘ�）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 16

　　根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析

　　近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。20xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25％左右。

　　總體看，20xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于20xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。

　　預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了20xx年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于20xx年水平。20xx年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，20xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。

　　20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。20xx年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

　　1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

　　3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

　　4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。

　　5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。

　　二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

　　1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。20xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【20xx】37號文件已經(jīng)要求，自20xx年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％以上。

　　2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的'關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。

　　3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的`統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦�發(fā)[20xx]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起（20xx.3.22），各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱�建設部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20xx]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。

　　4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航母”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 17

　　一、調查背景

　　隨著(zhù)人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來(lái)越強烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jì)r(jià)也在不斷的攀升。

　　進(jìn)入21世紀以來(lái)，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng )造了一個(gè)又一個(gè)的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì )如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調查。

　　二、調查目的

　　面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì )如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢。

　　三、調查情況

　　1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現狀

　　自黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，在經(jīng)濟體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。

　　自20XX年起，本來(lái)相對平穩的房?jì)r(jià)仿佛一夜之間就打著(zhù)滾似的增長(cháng)了一倍多，使得人們認為在以后房?jì)r(jià)還會(huì )繼續增長(cháng)，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準了時(shí)機都搶著(zhù)開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jì)r(jià)也一直在飆升。

　　進(jìn)入20XX年9月，美國金融市場(chǎng)再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場(chǎng)，并在國際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場(chǎng)金融危機仍處于持續發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數，這場(chǎng)危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。

　　次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著(zhù)巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

　　房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房?jì)r(jià)不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百姓只能看著(zhù)房?jì)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

　　從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現出不斷增長(cháng)的態(tài)勢，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(cháng)速度來(lái)看，除了20XX年有較小回落，20XX年至都保持了高速增長(cháng)狀態(tài)，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數據又逐漸開(kāi)始歸落。國家統計局發(fā)布的數據顯示，20XX年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(cháng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標連續兩個(gè)月出現回落。從投資結構來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉向住宅投資。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的統計數據，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著(zhù)國內對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導致竣工面積的增長(cháng)很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來(lái)越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現經(jīng)濟問(wèn)題。國家審計署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì )議中，通報了20XX年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點(diǎn)項目。至20XX年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。

　　進(jìn)入20XX年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標已有所改善。數據顯示，20XX年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著(zhù)短期內整體市場(chǎng)供應無(wú)虞。數據還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現出一定的波動(dòng)，從20XX年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20XX年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(cháng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著(zhù)國家調控的堅決執行而發(fā)生了改變，數據報道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房?jì)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運行，雖然在個(gè)別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。

　　2、居民預購房情況

　　根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在2000—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的`”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。

　　在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。

　　2、居民預購房情況

　　根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在2000—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。

　　在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車(chē)較多，空氣污染嚴重，小區的物業(yè)普遍高于郊區，郊區的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

　　政府部門(mén)為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的

　　激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。

　　4、房地產(chǎn)的價(jià)格

　　我國商品房?jì)r(jià)格一直保持穩定增長(cháng)的趨勢，但是在，全國商品房?jì)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據報道北京六環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買(mǎi)不起房的居民都在往北京周邊地區購買(mǎi)房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房?jì)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。

　　5、20XX房地產(chǎn)業(yè)整體形勢

　　從對前幾年的房地產(chǎn)現狀分析來(lái)看，20XX年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩的。就目前來(lái)看，20XX年的樓市要好過(guò)于20XX年。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長(cháng)的情況下達到基本的統一。在發(fā)展這一輪的調控下來(lái)以后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現兩個(gè)反差。

　　第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現了反差，二線(xiàn)城市的市場(chǎng)和三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)出現了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現恐慌性購房，這其實(shí)是此地無(wú)銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jì)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì )覺(jué)得已經(jīng)出現恐慌性購房了。隨著(zhù)交易量的上升，房?jì)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)不那么樂(lè )觀(guān)，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。

　　第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買(mǎi)者，在房屋市場(chǎng)是賣(mài)者。到目前為止，房屋的銷(xiāo)售是明顯上升了，但是土地的銷(xiāo)售，政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商在20XX年11月底買(mǎi)房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地還沒(méi)有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(cháng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進(jìn)一步加強調控，還是房子賣(mài)不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會(huì )上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門(mén)已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著(zhù)。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)，現在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購買(mǎi)力強。

　　所以說(shuō)20XX年的市場(chǎng)是相對穩定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現大幅度的反彈。

　　四、調查結果

　　根據上面一系列的調查發(fā)現我國房市還存在許多問(wèn)題。

　　1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

　　我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續發(fā)展。據權威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長(cháng)。

　　2、供需結構失衡。

　　一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問(wèn)題。

　　3、房?jì)r(jià)的升高

　　房?jì)r(jià)的不斷飆升使得購買(mǎi)者買(mǎi)不到合適的房子，而一些投機者從這里面買(mǎi)到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發(fā)生。

　　五、總結

　　根據對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與居民預購買(mǎi)房的調查，發(fā)現現在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。

　　但是根據調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩，增長(cháng)格局將繼續調整;我國經(jīng)濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實(shí)現。經(jīng)濟平穩增長(cháng)的內在動(dòng)力總體上仍會(huì )支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(cháng)期來(lái)看，新型城鎮化戰略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買(mǎi)上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。

　　國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。

　　現在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀(guān)的利潤，現在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì )成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 18

　　一、大豐港房地產(chǎn)發(fā)展狀況

　　大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線(xiàn)港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長(cháng)崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場(chǎng)接軌的大跳板。

　　這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長(cháng)鐵路、通輸運河相連。蘇通長(cháng)江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時(shí)車(chē)程;大豐港距鹽城機場(chǎng)僅45公里，鹽城機場(chǎng)已開(kāi)通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線(xiàn)。疏港四級航道200xx年12月開(kāi)工建設，經(jīng)通榆運河可直達長(cháng)江水系;大豐港至大豐市區雙向8車(chē)道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開(kāi)工;新長(cháng)鐵路大豐港支線(xiàn)已列入國家規劃�！昂�、陸、空”現代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸。

　　大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬(wàn)噸。每年直接供應或經(jīng)過(guò)該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬(wàn)噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬(wàn)TEU，各類(lèi)化學(xué)品500萬(wàn)噸。

　　在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動(dòng)下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

　　然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

　　二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響

　　大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區總體規劃建設的一個(gè)獨立新城，按照“一年拉開(kāi)主框架，二年初見(jiàn)成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬(wàn)人口的港城啟動(dòng)區”的目標，以“規劃指導、集中開(kāi)發(fā)、環(huán)境先行、政府引導、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)”為原則，科學(xué)策劃、科學(xué)開(kāi)發(fā)。啟動(dòng)區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

　　港城啟動(dòng)區先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開(kāi)關(guān)通航必備的行政建筑設施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽(yáng)路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場(chǎng)的等項目，并在此基礎上建設港區行政中心，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開(kāi)發(fā)注入活力。

　　啟動(dòng)區的中遠期，在港口、工業(yè)區進(jìn)一步發(fā)展的基礎上，將以大型房產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)啟動(dòng)區商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂(lè )休閑設施的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)整個(gè)區域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側休閑娛樂(lè )區的開(kāi)發(fā)和公園居住區的高檔居住區開(kāi)發(fā)為主要方向，同時(shí)實(shí)現湖西文化中心區的建設，確立啟動(dòng)區的形象。

　　按大豐港作為鹽城港主港區的`定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活后勤基地，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂(lè )、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實(shí)現港區一類(lèi)口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經(jīng)濟增長(cháng)的重要區域。

　　港城5平方公里啟動(dòng)區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動(dòng)設施豐富多彩，各類(lèi)島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的.風(fēng)景線(xiàn)，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　針對本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。

　　星湖花園房?jì)r(jià)均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發(fā)包價(jià)格不明，無(wú)土地成本。

　　---市場(chǎng)結論：

　　1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設計，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應。

　　2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導向內銷(xiāo)轉變，由于港人(含其它外銷(xiāo)需求部)與大陸與內銷(xiāo)置業(yè)者的消費習慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規劃更注重對內銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。

　　3、內銷(xiāo)市場(chǎng)的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶(hù)二廳為主，相對創(chuàng )新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

　　4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售的價(jià)格平穩，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區間，個(gè)別樓盤(pán)因其早期設計不適應市場(chǎng)需求而價(jià)格下調，現整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現出銷(xiāo)售緩慢的情況。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告 19

　　今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。

　　一、 當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開(kāi)發(fā)投資38.9億元，同比增長(cháng)12.4%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長(cháng)，降幅較大的有廣陵、開(kāi)發(fā)區和儀征(詳見(jiàn)下表)。

　　從房地產(chǎn)投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長(cháng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。

　　(二)房地產(chǎn)建設規�！岸�升一降”。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

　　1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.6%;其中住宅面積887.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.1%;辦公樓26.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52.5%�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。

　　(三)新政助今年商品房銷(xiāo)售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷(xiāo)售313.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)58.5%。其中，住宅銷(xiāo)售面積286.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)64.7%;辦公樓銷(xiāo)售面積3.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積20.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.0%。商品房銷(xiāo)售額147.6億元，同比增長(cháng)92.1%;其中住宅銷(xiāo)網(wǎng)售額130.8億元，同比增長(cháng)103.2%;辦公樓銷(xiāo)售額2.2億元，同比增長(cháng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額14.0億元，同比增長(cháng)27.6%。

　　(四)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來(lái)，隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售逐步回升，成交量顯著(zhù)增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長(cháng)12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長(cháng)13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數為同期開(kāi)發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來(lái)源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為76.2億元，同比網(wǎng)增長(cháng)19.2%，其中定金及預收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(cháng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來(lái)隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。

　　二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析

　　1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。

　　3、城鎮居民收入增長(cháng)較快，消費信心和購買(mǎi)力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長(cháng)態(tài)勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長(cháng)12.0%。居民收入的增長(cháng)，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀(guān)望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，今年以來(lái)全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著(zhù)提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。

　　三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題

　　首先，商品房新開(kāi)工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷(xiāo)售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開(kāi)工面積為293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據分析，今年以來(lái)商品房新開(kāi)工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對當前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開(kāi)發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開(kāi)工面積379.1萬(wàn)平方米)。如果新開(kāi)工面積出現持續下滑態(tài)勢，不但會(huì )影響到今后的市場(chǎng)供應量，也會(huì )影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長(cháng)也會(huì )造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。

　　其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的'較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。

　　四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。

　　2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

　　3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。

　　4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。

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