房地產(chǎn)項目融資說(shuō)明流程

　　房地產(chǎn)項目融資的內涵應該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險而采取的以房地產(chǎn)項目未來(lái)可用于還款的凈現會(huì )流和項目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。

　　一、 項目融資流程

　　1. 房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項目融資需求意向;

　　2. 房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，如果項目特別好的，可以先提供前兩證;

　　3. 對項目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資項目作初步了解、考察與評估，判斷項目融資風(fēng)險及可行性，如果可行將繼續下一步，如果風(fēng)險大，則本項目終止;

　　4. 與項目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據實(shí)際情況順延;

　　5. 出資方(地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司)實(shí)地考察項目并與項目決策人會(huì )談，

　　6. 出資方正式項目核實(shí)調研;

　　7. 出資方給出項目融資正式意見(jiàn);

　　8. 項目符合條件，決定放款;

　　9. 如果決定放款，出資方與項目方簽訂項目貸款協(xié)議，明確項目借款的金額、期限、利息及資金管理方法;

　　10. 提供貸款所需資料(見(jiàn)附件)，執行貸款手續。

　　11. 放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費等。

　　二、 房地產(chǎn)項目融資資料清單：

　　1. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照正、副本復印件

　　2. 組織機構代碼證復印件

　　3. 稅務(wù)登記證復印件(國稅、地稅)

　　4. 開(kāi)戶(hù)許可證

　　5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

　　6. 最近一期公司章程(修正案)

　　7. 法人身份證明、法人身份證復印件

　　8. 最近一期驗資報告

　　9. 最近三年經(jīng)審計的完整財務(wù)報告和最近一期財務(wù)報表

　　10. 公司最近一期財務(wù)報表主要科目明細

　　11. 公司貸款卡復印件(卡號、密碼)

　　12. 公司介紹

　　13. 股權結構圖(直到最終股東)，股東介紹

　　14. 公司實(shí)際控制人簡(jiǎn)歷、公司高管簡(jiǎn)歷

　　15. 項目批復文件(立項、環(huán)保等)

　　16. 項目可行性研究報告或盡職調查報告

　　17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補償費支付憑證等

　　18. 存量借款明細表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物)

　　19. 《土地使用權出讓合同》、轉讓合同及補充協(xié)議等

　　20. 土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、預售許可證(或規劃意見(jiàn)書(shū)、審定設計方案等)

　　21. 項目形象進(jìn)度說(shuō)明

　　22. 項目預計進(jìn)度(規證辦理、施工、銷(xiāo)售等)

　　23. 項目客戶(hù)群定位、主力戶(hù)型分布、戶(hù)數

　　24. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗：已開(kāi)發(fā)項目簡(jiǎn)介;目前在建項目簡(jiǎn)介(位置、項目公司、總建筑面積、建筑類(lèi)型、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售情況等)

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的渠道

　　(1)注冊資本金，房地產(chǎn)企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。

　　(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。

　　(3)發(fā)行債券，根據《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場(chǎng)相對規模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長(cháng)期債券還面臨較大的'利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現。

　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟，直到1997年開(kāi)始解禁。中國證監會(huì )在《關(guān)于進(jìn)一步規范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿(mǎn)3年后才能申請首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數的房地產(chǎn)公司都無(wú)法達到此要求。

　　(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒(méi)有明確的依據，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。

　　(7)房地產(chǎn)基金，此類(lèi)基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì )有較嚴謹的贖回規定。

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