房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算問(wèn)題思考論文

　　摘要：科學(xué)、合理以及準確的計算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算

　　一、概述

　　對于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著(zhù)未來(lái)既定的目標發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì )計成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì )計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關(guān)的數據對企業(yè)進(jìn)行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著(zhù)既定的目標前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對成本核算的具體數據與預算的差額進(jìn)行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

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　　隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(cháng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進(jìn)行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對象劃分不明，過(guò)細會(huì )造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì )造成數據分析不明，這些都會(huì )使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)成本的監控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據著(zhù)非常重要的地位。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )根據自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統一的標準來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象

　　一個(gè)房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續的時(shí)間是非常長(cháng)的，也不存在明確的標準來(lái)對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì )計核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會(huì )產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(cháng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結算也會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對項目進(jìn)行評價(jià)，對后期的項目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導作用�，F實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的決算時(shí)間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

　　三、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略

　�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問(wèn)題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規模較大、時(shí)期較長(cháng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項目作為一個(gè)核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項目大、耗費大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值評估也是非常有利的。

　�。ǘ�）對開(kāi)發(fā)項目的成本費用分配方法要進(jìn)行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認定法、預算造價(jià)法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現實(shí)中最為常用的方法之一是對開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值進(jìn)行評估，依照評估的價(jià)值進(jìn)行間接費用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

　�。ㄈ�）對成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結算

　　開(kāi)發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應當僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項目的規模較小，同時(shí)，持續的時(shí)間短，那么可以將項目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(cháng)、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數來(lái)進(jìn)行成本核算周期數的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進(jìn)行再次核對，也要培養會(huì )計人員的成本預估能力。在進(jìn)行“預提費用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì )對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

　　參考文獻：

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