試論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度
善意取得是各國民法物權法上的一項重要的法律制度，它主要解決財產(chǎn)所有人與善意受讓人之間的沖突，確認和保護善意受讓人在交易中已取得的物權。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日漸復雜和交易頻繁，現實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)的設立、變動(dòng)沒(méi)有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。于是我國善意取得制度的范圍從傳統的只有動(dòng)產(chǎn)擴大到不動(dòng)產(chǎn)，本文主要討論我國《物權法》中的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度與無(wú)權處分制度的關(guān)系以及善意取得制度在實(shí)踐應用中尤其是就“善意”判斷進(jìn)行討論。
一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立
善意取得又稱(chēng)即時(shí)取得，無(wú)權處分人在不法將其受托占有的他人的物轉讓給受讓人時(shí)，如受讓人取得該物時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。善意取得是大陸法系和英美法系一項重要的共通的財產(chǎn)制度。起源于日耳曼法“手護手”規則，主要是維護動(dòng)產(chǎn)的交易安全，強調占有的公信力。
傳統民法的善意取得制度的客體只限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不適用。有人認為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)以登記為公示方法，物權法賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“公信力”就足以保護不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人和不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。但是隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日漸復雜和交易頻繁，現實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)的設立、變動(dòng)沒(méi)有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。
二、我國的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度
在我國，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不完善并且遠未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不動(dòng)產(chǎn)尚未建立登記制度，這些不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)也很普遍，這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)交易不能受到登記公信力保護，并且不受善意取得制度的保護的話(huà)則不利于保障財產(chǎn)交易的安全。況且不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)生登記錯誤、或登記的所有權人與真實(shí)權利人不符的情況，不動(dòng)產(chǎn)的交易因此而發(fā)生無(wú)權處分的問(wèn)題，如果第三人信賴(lài)登記公信力而不知情在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，不動(dòng)產(chǎn)所有權的保護與不動(dòng)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全這兩個(gè)利益發(fā)生矛盾，如果絕對貫徹所有權的保護，不動(dòng)產(chǎn)所有權人的所有權不因無(wú)權處分而喪失，向受讓人請求返還原物，受讓人向無(wú)權處分人依法救濟，則將不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)安全無(wú)法保障，市場(chǎng)交易不穩定，因此，在法定場(chǎng)合下應犧牲不動(dòng)產(chǎn)所有權靜的安全來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全，善意第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權。
筆者認為，首先，在現實(shí)社會(huì )中，交易未登記的不動(dòng)產(chǎn)普遍存在，在我國仍有大量的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有登記的，例如農村宅基地上的房屋，如果沒(méi)有善意取得制度，這些不動(dòng)產(chǎn)的交易安全則無(wú)法得到保障，因為登記公信力只保護登記了不動(dòng)產(chǎn)，這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)交易則無(wú)法得到保護。其次，當受讓人并非善意時(shí)，在受讓財產(chǎn)時(shí)知道讓與人并非真正的所有權人，仍然按照物權公信力原則的話(huà)，以登記薄作為權屬的根據，讓與人仍然具有處分權，受讓人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權，則會(huì )對侵害原權利人，過(guò)于放縱惡意交易行為，不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)境的穩定性也將受到侵害，也有違公平原則。也會(huì )導致部分讓與人與受讓人惡意串通或者與登記機關(guān)的登記人員串通侵害原原權利人。而善意取得制度則將這種惡意的受讓人排除在外，因此，是對不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障的完善，是不可獲取的，所以并非是立法重復。
三、我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的條件
根據《物權法》第106條規定，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得必須滿(mǎn)足以下條件:
�。ㄒ唬┦茏尩臉说奈餅椴粍�(dòng)產(chǎn)
�。ǘ┳屌c人對該不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權
如果讓與人有處分權，受讓人則屬于繼受取得，就沒(méi)有適用善意取得必要。無(wú)權處分包括沒(méi)有所有權或所有權受到限制兩種情形。所謂“無(wú)權處分”是指讓與人沒(méi)有法律規定或合同約定，以自己的名義，就標的物從事了法律上的處分行為。就成立不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，無(wú)權處分須滿(mǎn)足兩個(gè)條件:一是須為依據法律規定或合同約定可顯示讓與人沒(méi)有處分不動(dòng)產(chǎn)的權利; 二是以自己的名義處分。在這種情況下，第三人才能因善意信賴(lài)登記簿之記載而取得相應物權。
�。ㄈ┦茏屓耸茏屧摬粍�(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的受讓人
民法上的善意是指受讓人與無(wú)權處分人進(jìn)行民事行為時(shí)，受讓人不知道或是應當不知道對方是無(wú)處分權人。確定受讓人是否是否善意，一般應當考慮當事人從事交易時(shí)的客觀(guān)情況，筆者認為，根據不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力，即為受讓人只須到登記機關(guān)查閱登記薄了解該不動(dòng)產(chǎn)的物權信息，即有理由相信讓與人是具有處分權的人，即受讓人是善意的。
�。ㄋ模┦茏屓艘院侠淼膬r(jià)格有償受讓不動(dòng)產(chǎn)
善意取得必須是基于有償的法律行為，可以是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互易、債務(wù)清償、出資等，取得財產(chǎn)的受讓人應支付一定的代價(jià)。如通過(guò)繼承、贈與、遺贈等無(wú)償行為取得不動(dòng)產(chǎn)的，不適用善意取得。
�。ㄎ澹┺D讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應當登記的已登記
不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度基于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之上，“已經(jīng)登記”依《物權法》第十四條規定可解釋為不動(dòng)產(chǎn)完成了過(guò)戶(hù)登記。由于《物權法》第十九條允許利害關(guān)系人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正記載的事項錯誤時(shí)，可以申請異議登記，所以已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)還應當是無(wú)異議登記的存在。
四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效力
本文從原權利人、無(wú)權處分人和善意第三人三方面來(lái)討論：
原權利人喪失不動(dòng)產(chǎn)的所有權、獲得賠償請求權。如是共同所有人不僅喪失共同所有權還喪失優(yōu)先購買(mǎi)權�！段餀喾ā�106條，受讓人依前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權，原權利人有權向無(wú)權處分人請求賠償損失。最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第八十九條規定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”由于善意第三人屬于依法取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權，因此，雖然原權利人的所有權受到了侵害，善意第三人的受讓行為不構成侵權行為，不得要求善意第三人返還不動(dòng)產(chǎn)或者要求侵權賠償。原權利人應當要求無(wú)權處分人賠償損失。無(wú)權處分人的將標的不動(dòng)產(chǎn)擅自轉讓的行為侵犯了原權利人的對該不動(dòng)產(chǎn)的所有權，因此，原權利人可以要求無(wú)權處分人承擔侵權責任。當無(wú)權處分人與原權利人之間就該不動(dòng)產(chǎn)存在債權關(guān)系時(shí)，原權利人可以根據債權關(guān)系，要求無(wú)權處分人承擔違約責任。這時(shí)侵權責任和違約責任競合，原權利人可以選擇有利于自己的請求權。
無(wú)權處分人對原權利人應當承擔賠償責任，無(wú)權處分人因該轉讓行為獲得利益無(wú)法律上的原因，屬于不當得利，應當返還給原權利人。對受讓人在支付價(jià)款完成登記手續兩者之間的債權債務(wù)已經(jīng)履行后，兩者之間的債權債務(wù)關(guān)系消滅，事后無(wú)權處分人不得以自己是無(wú)權處分為由向受讓人要求返還該不動(dòng)產(chǎn)。因為善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權后，該不動(dòng)產(chǎn)上原有的負擔權利都消滅，原在該不動(dòng)產(chǎn)上享有權利的人例如擔保物權人、承租人等人就會(huì )受到損失，他們的損失應當由無(wú)權處分人來(lái)承擔。
五、對于善意取得制度適用中的問(wèn)題
由于我國《物權法》對善意取得的適用情形的規定屬于概括性的，而尤其就“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”這一點(diǎn)存在諸多爭議，因此，筆者就這點(diǎn)在此討論在實(shí)踐中斷善意第三人應當注意到問(wèn)題。首先應當確定判斷的對象，本人采取學(xué)者謝育敏和彭信戈意見(jiàn)“若以本人為受讓人者，應以本人為善意判斷標準;若以法定代理人代為受讓者，則應以法定代理人為判斷標準;若以代理人為交易者，是否為善意以代理人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示之意思而為時(shí)，是否為善意，應以本人為判斷標準。”
該如何界定“善意”，我國《物權法》沒(méi)有就“善意”進(jìn)行界定。理論界有“積極觀(guān)念說(shuō)”和“消極觀(guān)念說(shuō)”，“積極觀(guān)念說(shuō)”主張受讓人必須證明其具有將讓與人視為有權處分人的認識時(shí),才能確定其具有善意。“消極觀(guān)念說(shuō)”則認為不知或不應知他人為無(wú)權處分人,只要不知,即為善意。在司法實(shí)踐中，對受讓人是否善意的認定，首先根據不動(dòng)產(chǎn)登記的推定效力，應當推定第三人是善意第三人。然后從一下方面綜合考察受讓人是否善意：（1）交易的價(jià)格是否合理；（2）交易時(shí)間；(3)交易的場(chǎng)所和環(huán)境；(4)讓與人在交易時(shí)表現是否正常；（5）讓與人的推銷(xiāo)方式；（6）受讓人的經(jīng)驗；(7)受讓人與讓與人是否有利害關(guān)系等。
善意的時(shí)間點(diǎn)判斷。善意取得為即時(shí)取得，其時(shí)間點(diǎn)應當是受讓財產(chǎn)時(shí)，但《物權法》只提到“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，因此善意取得的善意時(shí)間是受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對于受讓人在受讓了不動(dòng)產(chǎn)以后是否善意，不予追究。不動(dòng)產(chǎn)的設立、變更、轉讓、消滅經(jīng)依法登記才生效，因此，真正受讓時(shí)應該是登記時(shí)。
善意的舉證責任，依照不動(dòng)產(chǎn)登記的推定效力，受讓人對自己是否是善意不負舉證責任，應當由主張其非善意的人承擔，是我民事訴訟法中“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”在善意取得制度中的體現，而且由于“善意”是一種心理狀態(tài)的特殊性，由原權利人證明其為惡意比讓受讓人證明自己是“善意”要容易很多，這樣才符合與善意取得制度的初衷。
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