略論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預算治理

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來(lái)自于資金治理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預算治理主要包括以下幾個(gè)方面：（1）資金預算的編制；（2）資金預算的執行與控制；（3）預算分析調整；（4）預算考評。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 治理 預算
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來(lái)自于資金治理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是由于資金治理出現題目，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預算治理主要包括以下幾個(gè)方面。
　　
　　一、資金預算的編制
　　
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預算治理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現金流和開(kāi)發(fā)項目數目、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準匹配和銜接。企業(yè)應通過(guò)不同的資金預算形式，將開(kāi)發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進(jìn)行統籌計劃和平衡，為公道調配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區別，具體包括：
　　1．項目拓展階段
　　在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節，項目拓展部分應組織策劃、研發(fā)、財務(wù)、工程等部分，對開(kāi)發(fā)項目的定位、投資總額、分期投進(jìn)資金的時(shí)間、投資節奏和投資金額等進(jìn)行測算，在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動(dòng)資金預算》。根據項目需要投進(jìn)的啟動(dòng)資金，以及企業(yè)自身可動(dòng)用的資金存量來(lái)決定是否投資該項目。項目所需啟動(dòng)資金金額與企業(yè)的項目開(kāi)發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下，項目的啟動(dòng)資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費和項目前期用度。
　　2．項目開(kāi)發(fā)計劃制定階段
　　企業(yè)已取得的項目在開(kāi)發(fā)計劃制定后，應立即組織對項目開(kāi)發(fā)周期內的現金流量進(jìn)行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開(kāi)發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料，同時(shí)還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開(kāi)發(fā)周期內各關(guān)鍵開(kāi)發(fā)節點(diǎn)的現金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預判現金流量能否實(shí)現平衡。同時(shí)，通過(guò)該預算的編制，能夠為企業(yè)調整項目開(kāi)發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據�！俄椖抠Y金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。假如按月反映，則對企業(yè)的基礎資料要求很細，對企業(yè)的計劃治理水平要求較高，否則會(huì )大大降低預算的正確度。
　　項目資金流量預算并非一成不變，當公司調整了項目開(kāi)發(fā)計劃，或者項目投資匡算進(jìn)行了調整，如碰到原材料價(jià)格上漲，項目重大設計方案變更等，項目的現金流量預算應進(jìn)行相應的動(dòng)態(tài)調整。此外，假如企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預算也應進(jìn)行調整。
　　3．項目開(kāi)發(fā)階段
　　對于多項目運作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項目開(kāi)發(fā)階段應按季度或月度編制具體的資金執行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開(kāi)發(fā)全周期的完整現金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來(lái)款項劃轉、公司治理用度等。
　　對同時(shí)進(jìn)行多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司短期內的資金能否在各開(kāi)發(fā)項目和公司之間進(jìn)行統籌協(xié)調，需要通過(guò)編制具體的資金執行預算來(lái)平衡。因此，編制短期公司整體的資金執行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長(cháng)期預算正確度不高的題目，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該高度重視的預算。
　　資金執行預算編制的周期可以為季、月或周。假如采用季度編制方式，最好在月度進(jìn)行調整和修訂，以進(jìn)步執行預算的正確度。按月度編制執行預算相對來(lái)說(shuō)比較科學(xué)和公道，既保證了預算相對比較正確，又避免因預算期過(guò)短導致企業(yè)各部分整天陷于預算之中，從而產(chǎn)生對預算治理的逆反心理。 　　二、資金預算的執行與控制
　　
　　資金預算特別是執行預算編制完成后，各部分在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，應以預算作為實(shí)施的依據。財務(wù)部分在審核資金支付時(shí)，除了審核憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據，設置預算審核環(huán)節，重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時(shí)安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無(wú)此預算的款項，以及實(shí)際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部分進(jìn)行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。
　　
　　三、預算分析調整
　　
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當建立資金預算執行情況的動(dòng)態(tài)反映體系。通過(guò)對預算執行情況的動(dòng)態(tài)反映，財務(wù)部分才能正確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時(shí)和正確的信息，同時(shí)為預算分析提供基礎信息。
　　由于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還受到國家宏觀(guān)調控、市場(chǎng)變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會(huì )導致原先編制的資金預算不正確。因此，在預算執行過(guò)程中，企業(yè)還應建立預算調整制度，對臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的重大事項對預算的影響進(jìn)行調整，以進(jìn)步預算的正確度。
　　
　　四、預算考評
　　
　　為了進(jìn)步資金預算的執行率，充分發(fā)揮預算的控制作用，企業(yè)應將資金預算的執行情況與績(jì)效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部分的關(guān)鍵績(jì)效考核指標（KPI）時(shí)，應將預算執行指標作為KPI之一，通�？勺鳛椴糠諯PI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執行率”等。
　　在企業(yè)預算正確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務(wù)部分應對各部分發(fā)生的預算外支出進(jìn)行統計，并計算出考核期內的“超資金預算率”，提交人力資源部分作為考核依據。對非部分自身原因的各項超預算支出，如宏觀(guān)政策變化、公司開(kāi)發(fā)計劃調整等導致的超預算支出，應進(jìn)行預算調整，不納進(jìn)部分的考核。對部分自身原因導致的超預算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不正確等發(fā)生的支出，應作為部分的超預算支出。
　　當企業(yè)涉及到多項目開(kāi)發(fā)，對資金預算執行率要求很高的時(shí)候，可將“預算執行率”作為關(guān)鍵績(jì)效考核指標，以此不斷進(jìn)步各部分對預算編制正確度的重視程度，同時(shí)進(jìn)步預算的執行率。

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