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房地產(chǎn)執行的若干法律問(wèn)題
一、對房地產(chǎn)投資權益的執行。
房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項目公司的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，按股份分享投資利益或房屋產(chǎn)權；二是雙方即項目所有方和投資方，采用合同的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)并按照投資比例獲取利潤和分配房產(chǎn)。下面我們分別進(jìn)行探討：（一）以項目公司的形式合作建房的執行方式。
若項目公司為被執行人，則所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執行人的財產(chǎn)予以執行；若項目公司的股東為被執行人時(shí)，一般不能直接執行項目公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，理由是：⒈股東對項目公司所享有的投資權益與項目公司所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)是兩個(gè)相獨立的財產(chǎn)集合，股東的投資權益獨立地屬于股東個(gè)人所有，項目公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的所有權利為項目公司獨立所有。
⒉股東對項目公司所享有的投資權益在一般情形下不具有有形財產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無(wú)形的權利形態(tài)出現的，這種權利具體體現在其對項目公司的收益、決策、管理、分配等具體行為上，因此，把房地產(chǎn)投資權益直接等同于具體的房地產(chǎn)實(shí)物是錯誤的。
在執行被執行人在項目公司所享有的投資權益時(shí)，首先，要對項目公司的經(jīng)營(yíng)狀況尤其是營(yíng)利狀況進(jìn)行調查和審查，確認項目公司是否贏(yíng)利以及贏(yíng)利多少；其次，要查明贏(yíng)利是否已經(jīng)支付；再次，區別以下不同的情況分別進(jìn)行處理：⑴有收益且未支付的，法院應裁定凍結其收益，并向項目公司發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，責令其不得將該收益支付給被執行人。⑵被執行人對項目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項目公司的存款或執行項目公司的房地產(chǎn)以清償被執行人的債務(wù)。⑶被執行人的投資權益具有財產(chǎn)價(jià)值且可以依法轉讓的，法院可以依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》）第五十四條的規定，通過(guò)對被執行人享有的投資權益的變價(jià)轉讓來(lái)清償其債務(wù)。執行法院裁定凍結、轉讓被執行人的投資權益時(shí)，應當同時(shí)向工商行政管理部門(mén)和項目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，明確規定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反造成投資權益流失的，依法追究其相應的賠償責任。
（二）以合作開(kāi)發(fā)項目合同的形式合作建房的。
這種情形下，若項目所有人是被執行人，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可直接作為被執行人的財產(chǎn)予以執行；但若其他投資人是被執行人時(shí)，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執行，理由是：⒈投資收益權是一種預期的收益而非確定的收益，房地產(chǎn)權益的最終實(shí)現，有賴(lài)于該項目的營(yíng)利狀況。
⒉投資權益具有不特定性，因為在合同履行期內，隨著(zhù)投資人投資的變化會(huì )導致權益分配比例的變化。由于此種形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是以項目所有人的名義報建和銷(xiāo)售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，有權要求項目所有人按照合同給付利潤或同等價(jià)值的房屋，亦即投資人對項目所有人享有債權。因此，合作合同已履行完畢的，可按照《規定》中有關(guān)執行到期債權的規定來(lái)執行；合作合同正在履行的，可按照執行未到期債權的規定來(lái)執行，即向項目所有人發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，禁止其向投資人支付投資收益，待到期后，再向項目所有人發(fā)出履行通知，要求其直接支付給人民法院或者申請執行人。
二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權的問(wèn)題。
不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權為優(yōu)先權之一，是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。在執行過(guò)程中對房地產(chǎn)進(jìn)行處置和變現時(shí)，常會(huì )遇到這類(lèi)問(wèn)題。如何妥善處理這類(lèi)問(wèn)題，切實(shí)維護當事人的合法權益，是十分重要的。
（一）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權的相關(guān)規定。
不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之；現行德國民法、瑞士民法和日本民法，也分別規定了先買(mǎi)權。我國法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權有如下規定，《中華人民共和國民法通則》第78條第三款規定：“按份共有財產(chǎn)的每個(gè)共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買(mǎi)的權利�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》（試行））第92條規定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，應當予以支持�！钡�118條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋， 應提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權；出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！薄吨腥A人民共和國合伙企業(yè)法》第22條規定：“合伙人依法轉讓其財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權利�！�
（二）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權的效力問(wèn)題。
根據最高人民法院《意見(jiàn)》第118 條的規定，出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買(mǎi)權機會(huì )的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。由此可知，承租人的先買(mǎi)權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規定，在合伙人依法轉讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他合伙人的同意，其轉讓行為無(wú)效。所以，其他合伙人的先買(mǎi)權亦具有物權的效力。但共有人的先買(mǎi)權是否具有物權的效力，依照最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第89條的規定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無(wú)償），享有先買(mǎi)權的共有人可以請求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償的，并且依法辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，享有先買(mǎi)權的共有人就不能主張該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，只能向出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買(mǎi)權人應當在一定期限內行使先買(mǎi)權，否則，先買(mǎi)權人無(wú)限拖延表示是否購買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權利就無(wú)法得到實(shí)現。所以，最高人民法院《意見(jiàn)（試行）》第118條規定，出租人出賣(mài)出租房屋， 應提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購買(mǎi)的，視為放棄。股東轉讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文規定，在解釋上應認為出賣(mài)人負有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)告知先買(mǎi)權人后，先買(mǎi)權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買(mǎi)表示的，即喪失先買(mǎi)權，出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。
（三）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權的競合問(wèn)題。
權利的競合，是“數個(gè)權利存于同一標的，依其行使，可生同一結果者�！彼痉▽�(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權亦會(huì )發(fā)生競合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開(kāi)的現實(shí)問(wèn)題。
在我國，當共有人的先買(mǎi)權與承租人的先買(mǎi)權發(fā)生競合時(shí)，實(shí)務(wù)界
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