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基于物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)研究
【論文關(guān)鍵詞】采購 物業(yè)管理 服務(wù)價(jià)格 審價(jià)【論文摘要】物業(yè)管理服務(wù)采購是新興的一種服務(wù)采購項目，文章在闡述物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構成的基礎上，探討了審價(jià)的重點(diǎn)：一是審查其價(jià)格構成，二是審查其定價(jià)方法，同時(shí)指出了應注意的問(wèn)題。
物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過(guò)對業(yè)主的服務(wù)、對財產(chǎn)的養護、對環(huán)境的保護等實(shí)現的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無(wú)形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng )造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務(wù)，而對物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行的成本和利潤審查，并核準價(jià)格的行為。
一、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的特點(diǎn)
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格除了具備一般商品價(jià)格的特征外，還具有以下特點(diǎn)：一是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類(lèi)勞動(dòng)之后的價(jià)值的表現。二是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無(wú)形產(chǎn)品，即服務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值形成過(guò)程不同于一般商品價(jià)值形成過(guò)程。一般商品的價(jià)值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節進(jìn)行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值形成，生產(chǎn)和消費幾乎同時(shí)進(jìn)行。四是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區或服務(wù)對象上表現差別較大，因而其價(jià)格也靈活多樣。
二、物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)依據
物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，主要依據應是物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)凝結著(zhù)物業(yè)管理人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，服務(wù)的等級層次很難具體地加以定義和解釋?zhuān)虼宋飿I(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價(jià)值大小，由物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿(mǎn)足的程度來(lái)判別。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)的重點(diǎn)，一是審查其價(jià)格構成，二是審查其定價(jià)方法。
三、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構成的審查
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動(dòng)車(chē)存車(chē)費、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線(xiàn)費等項目，具體內容根據業(yè)主要求而不同。當物業(yè)的產(chǎn)權與使用權分離時(shí)，這些收費項目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權人支付；產(chǎn)權與使用權統一時(shí)，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線(xiàn)費屬于維修基金，內容較為復雜，一般應與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。
四、物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法的審查
物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法，一是采用成本導向定價(jià)，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價(jià)，即以競爭者的價(jià)格水平作為物業(yè)管理公司定價(jià)的參照或依據，適用于已實(shí)現服務(wù)標準化的行業(yè)。三是需求導向定價(jià)，即以業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的認知程度和需求強度為依據來(lái)確定價(jià)格，服務(wù)的非貨幣因素對消費者的服務(wù)價(jià)值認知有著(zhù)重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對服務(wù)價(jià)格的調整難免出現偏差，從而導致服務(wù)的價(jià)格水平相對于業(yè)主的服務(wù)價(jià)值認知程度失衡，不是過(guò)高就是偏低。對于競爭導向定價(jià)和需求導向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購價(jià)格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢(xún)價(jià)采購等方式，分別采用比價(jià)等方法進(jìn)行審價(jià)。對于成本導向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購價(jià)格的審查，則應對物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤進(jìn)行分析和計算。1、物業(yè)管理服務(wù)成本
一是材料費，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費，指提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動(dòng)報酬，包括工資、獎金 、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所使用設備的折舊和器具的攤銷(xiāo)。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業(yè)管理公司開(kāi)展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價(jià)時(shí)應注意，管理費用是物業(yè)管理公司的管理部門(mén)維持正常運轉的開(kāi)支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業(yè)務(wù)招待費、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費等，以及物業(yè)管理公司的銷(xiāo)售費用如廣告費等，均為物業(yè)管理公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的期間費用，應由物業(yè)管理公司從經(jīng)營(yíng)利潤中支付，而非經(jīng)營(yíng)成本，即這些費用不應作為物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格組成部分。
2、物業(yè)管理服務(wù)利潤
物業(yè)管理服務(wù)的利潤，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營(yíng)利潤，作為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會(huì )平均成本利潤率為標準確定。審價(jià)時(shí)應注意對超過(guò)社會(huì )平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。
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