酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理研究

摘要：隨著(zhù)國家GDP的增長(cháng)和人均消費水平的不斷增長(cháng)，旅游模式由單一的觀(guān)光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉化，旅游者更強調旅游全過(guò)程的質(zhì)量與舒適程度，旅游者在旅游、休閑度假的同時(shí)，更將作為投資者投資旅游房產(chǎn)。文章從酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理模式分析研究如何投資酒店式公寓。 　　關(guān)鍵詞：酒店式公寓；投資；經(jīng)營(yíng)管理
　　
　　“酒店式公寓”來(lái)源于歐洲的“產(chǎn)權式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時(shí)權酒店”（Time share Hotel）演變過(guò)來(lái)。酒店式公寓指由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財服務(wù)。這類(lèi)物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂(lè )等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。
　　
　　一、酒店式公寓的管理模式
　　
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理方式
　　全權管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )的委托，物業(yè)公司全權負責受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開(kāi)展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。
　　合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔任公司的總經(jīng)理和各部門(mén)主管，通過(guò)合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養一支素質(zhì)過(guò)硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿(mǎn)后使合作方能接手管理。
　　顧問(wèn)管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊伍，物業(yè)公司受聘擔任管理顧問(wèn)，提供整套的管理規章，并指導發(fā)展商運行及操作。顧問(wèn)管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長(cháng)駐項目擔任管理公司的總經(jīng)理及各部門(mén)主管，對項目進(jìn)行具體的指導和管理；二是物業(yè)公司派人員長(cháng)駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務(wù)，只是應發(fā)展商要求提供顧問(wèn)服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據發(fā)展商的要求由顧問(wèn)小組定期或不定期的到項目指導工作。
　�。ǘ�）酒店管理方式
　　顧問(wèn)管理方式。根據發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專(zhuān)業(yè)人員對酒店的功能設計布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣等提供顧問(wèn)意見(jiàn)。
　　全權委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實(shí)行全面經(jīng)營(yíng)管理。酒店的最高權力機構是董事會(huì )，酒店管理公司向董事會(huì )上報經(jīng)營(yíng)方案、營(yíng)業(yè)計劃、財務(wù)預算，在征得董事會(huì )同意后開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險，每月從營(yíng)業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
　　承包經(jīng)營(yíng)管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營(yíng)管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經(jīng)理開(kāi)展具體管理工作，并以承包指標對發(fā)展商負責。
　　
　　二、國內酒店式公寓在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
　　
　�。ㄒ唬﹪鴥任飿I(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗
　　在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素�？蛻�(hù)去留的決定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶(hù)簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏(yíng)利的基本條件。但從現在市場(chǎng)上來(lái)看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗的矛盾。如果沒(méi)有物業(yè)公司高效、系統、專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過(guò)來(lái)又影響到酒店式公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)消費支柱，投資者的積極性。
　�。ǘ�）國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
　　作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理及經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著(zhù)非常大的影響，業(yè)內人士一般認為，酒店消費價(jià)格（元/天）是房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開(kāi)發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著(zhù)名酒店管理公司的競爭中處于被動(dòng)地位；二是總想用中長(cháng)期的全權委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營(yíng)習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創(chuàng )新力不夠，無(wú)法尋找穩定的市場(chǎng)發(fā)展培育點(diǎn)。
　�。ㄈ�）業(yè)權分割導致委托者虛位問(wèn)題
　　作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來(lái)管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣(mài)給不同投資者，因此就會(huì )產(chǎn)生委托者虛位，會(huì )侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過(guò)程中過(guò)于混亂，業(yè)主權益無(wú)法得到保護，租金收入無(wú)法得到保障。
　　
　　三、如何規避風(fēng)險投資酒店式公寓
　　
　�。ㄒ唬┻x址定位與經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定升值空間
　　酒店式公寓的主要目標客戶(hù)群來(lái)自跨國公司和國內中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)機構。他們對辦公場(chǎng)所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性?xún)r(jià)比遠遠優(yōu)于酒店和普通寫(xiě)字樓，所以會(huì )成為他們的首選。從常見(jiàn)的8-10%的年回報率來(lái)看，酒店式公寓比較適合中長(cháng)線(xiàn)的投資者。對于開(kāi)發(fā)商而言，在區域的選址上，就應當從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿(mǎn)足各類(lèi)商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說(shuō)，最有利的位置位于中心城區和交通樞紐的核心位置。
　�。ǘ�）物業(yè)管理決定客戶(hù)去留
　　提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問(wèn)題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
　�。ㄈ�）物有所值，性?xún)r(jià)比高
　　找一個(gè)“性?xún)r(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢(qián)。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商往往把包租的錢(qián)已經(jīng)折合在房?jì)r(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買(mǎi)前賺錢(qián)”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買(mǎi)前的比較。 　　四、案例研究——奧林國際酒店式公寓市場(chǎng)策略研究（海寧國際輪滑中心）
　　
　　奧林國際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶(hù)，主力戶(hù)型建筑面積為30-50平方米，套內實(shí)際可利用面積為22.41-60平方米；戶(hù)型包括一室戶(hù)、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶(hù)型為主。
　�。ㄒ唬┑乩砦恢脙�(yōu)越
　　公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區交界處，是海寧市政府重點(diǎn)扶持工程——海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區的便捷，又與海寧城市發(fā)展規劃接軌。城南新區占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動(dòng)。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設局等政府職能部門(mén)，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側占地約7公頃的客運中心已動(dòng)工建設。位于東南組團的教育園區初步建成。
　�。ǘ�）奧林國際酒店式公寓客源市場(chǎng)細分
　　短期旅游觀(guān)光、購物客源主要包括鹽官古鎮、錢(qián)江觀(guān)潮等著(zhù)名景區旅游觀(guān)光，以及皮革城、輕紡城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)旅游購物。該兩類(lèi)客源市場(chǎng)一般以短程旅游觀(guān)光為主，主要來(lái)自于上海、杭州等周邊城市，一般來(lái)說(shuō)，選擇在海寧住宿過(guò)夜的可能性較小。
　　政府接待主要包括各級政府來(lái)海寧視察、觀(guān)摩等，政府組織的招商引資、貿易洽談接待等，根據接待的檔次不同，一般是選擇相應的星級酒店。
　　公司商務(wù)主要包括來(lái)自海內外的采購商和批發(fā)商，以及周邊來(lái)海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類(lèi)公司商務(wù)客人。
　　輪滑運動(dòng)中心比賽及訓練市場(chǎng)主要包括參加比賽和訓練的運動(dòng)員和教練員，以及來(lái)自外省市的觀(guān)眾。
　　企業(yè)外來(lái)員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區內各大中型企業(yè)和科研機構的外來(lái)高級管理和高級技術(shù)人員在海寧的中長(cháng)期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級采購人員。
　�。ㄈ�）奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議
　　管理模式主要是以?shī)W林國際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據，在充分考慮自住購買(mǎi)者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過(guò)最佳的經(jīng)營(yíng)管理模式設計，為廣大投資客戶(hù)獲得最大的物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報和物業(yè)保值增值。
　　穩定的經(jīng)營(yíng)收益＋物業(yè)增值，同時(shí)將獲得一定時(shí)段的免費入住權益（每年15-30天左右），極其適合穩健型私人投資者，其經(jīng)營(yíng)回報往往數倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益；酒店在專(zhuān)業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過(guò)其他類(lèi)的房地產(chǎn)項目，是海內外養老基金、社�；�金、私人資本在獲取穩定的現金收益的同時(shí)，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。
　　租賃＋委托經(jīng)營(yíng)：酒店管理公司和所有產(chǎn)權酒店業(yè)主簽訂為期10年的統一經(jīng)營(yíng)管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營(yíng)，租金回報相當于業(yè)主所購產(chǎn)權酒店總價(jià)的6-8%左右，后7年按照酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤分紅。
　�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)財務(wù)預算
　　公寓房套內可實(shí)際利用面積22.41-26.18平方米戶(hù)型，根據市場(chǎng)調研數據顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營(yíng)成本在45%左右。以經(jīng)濟型商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)數據來(lái)計算該項目最小一室戶(hù)的經(jīng)營(yíng)利潤如下：
　　第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營(yíng)指標：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營(yíng)業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營(yíng)成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營(yíng)利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來(lái)計算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
　　第二，較大面積一室戶(hù)和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營(yíng)指標：該類(lèi)客房面積已基本達到四星級左右的客房標準，以海寧目前三星級以上酒店平均房?jì)r(jià)200元為標準，平均出租率70%左右來(lái)計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營(yíng)業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營(yíng)成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營(yíng)利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來(lái)計算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
　　第三，較大戶(hù)型的一室一廳和二室一廳（實(shí)際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營(yíng)指標：該戶(hù)型主要以自住和中長(cháng)期租賃經(jīng)營(yíng)為主，租賃經(jīng)營(yíng)的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來(lái)高級員工的中長(cháng)期住宿（一個(gè)月以上）。海寧市場(chǎng)上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長(cháng)包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費和水電煤等日常費用由租戶(hù)自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來(lái)計算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
　　現在奧林國際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計劃運營(yíng)，房間全部售出。
　　
　　五、總結
　　
　　面對來(lái)勢洶涌的酒店式公寓開(kāi)發(fā)潮，開(kāi)發(fā)商們無(wú)不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著(zhù)很大的風(fēng)險，因此在投資的同時(shí)，同樣也需要注意到經(jīng)營(yíng)管理中存在的不足，規避風(fēng)險，找準自身的市場(chǎng)定位，獲得預期的收益。
　　
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