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論業(yè)主自治的邊界
本案中，《章程》及《條約》能否對專(zhuān)有局部的自主運營(yíng)或拜托運營(yíng)事項受權業(yè)主委員會(huì )“依據多數業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)”作出決議？該《章程》及《條約》的條款效能如何？在《物權法》之下，案涉《章程》和《條約》當屬“管理規約”性質(zhì)，對其效能的判別，自不脫業(yè)主自治的范疇。一、《物權法》之下的業(yè)主自治
業(yè)主自治大抵是指業(yè)主為維護和促進(jìn)全體業(yè)主的共同利益，按照法律規則和管理規約，并經(jīng)過(guò)業(yè)主團體對共有局部和共同事務(wù)停止統一、民主管理的制度。作為私法自治的表現，業(yè)主自治構成了《物權法》上建筑物辨別一切權制度的兩大主要內容之一，貫串于《物權法》第六章“建筑物辨別一切權”，并成為《物業(yè)管理條例》制定和修正的指導性準繩，舉凡業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建與運作，管理規約的制定等等，無(wú)不表現了業(yè)主自治的肉體。
本案中，《章程》和《條約》的內容標明，這兩份文件均屬《物權法》上所稱(chēng)“管理規約”性質(zhì)。管理規約是指業(yè)主大會(huì )按照法定程序制定并經(jīng)過(guò)的對業(yè)主具有約束力的關(guān)于共有財富和共同事務(wù)的管理的詳細規則。固然就管理規約的性質(zhì)，學(xué)界素有契約說(shuō)、勞動(dòng)協(xié)約說(shuō)和自治規則說(shuō)之爭，但從其訂立目標、主要內容和效能范圍來(lái)看，管理規約好像國度的憲法、公司的章程，具有業(yè)主團體基本性自治規則的性質(zhì)，是業(yè)主自治的最高自治標準。
在業(yè)主自治觀(guān)念之下，現代各國大多普遍地供認業(yè)主的規約自治權益。業(yè)主團體享有普遍的管理共有局部的權益，經(jīng)過(guò)執行管理規約促進(jìn)和維護辨別一切建筑物的財富價(jià)值，從而提升全體業(yè)主的集體利益�？山�(jīng)過(guò)管理規約規則的事項有：業(yè)主的權益和義務(wù)、共有局部與專(zhuān)有局部的辨別、業(yè)主間管理費用的分擔準繩、辨別局部明細書(shū)等。我國《物業(yè)管理條例》第17條第1款亦規則：“管理規約應當對有關(guān)業(yè)主的運用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當實(shí)行的義務(wù)，違背管理規約應當承當的義務(wù)等事項依法作出商定�！崩碚撝�，管理規約主要包括兩個(gè)方面的內容：一是對共有局部和共同事務(wù)的管理。比方，建筑物及其隸屬設備的運用、維護與管理；二是對業(yè)主行為17的標準與管理，比方，制止業(yè)主攜帶風(fēng)險物品進(jìn)入社區等。
本案中，《章程》和《條約》能否對專(zhuān)有局部的自主運營(yíng)或拜托運營(yíng)事項受權業(yè)主委員會(huì )“依據多數業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)”作出決議？該《章程》和《條約》的條款效能如何判別？此即觸及上述條款能否屬于管理規約能夠規則的內容，或者說(shuō)上述條款能否屬于業(yè)主自治的范圍？
二、“多數人暴政”與業(yè)主自治的限制
業(yè)主自治權的行使規則是在多數決之下構建起來(lái)的，是民客觀(guān)念在業(yè)主自治中的表現，亦即業(yè)主自治是依照多數人的意志而自決。但是，人由于自身的局限，一定數量聚合的人群并不能確保意志的合法性和正義性，很可能呈現多數人應用民主決策中的少數服從多數的準繩，將多數人的意愿強加給少數人，剝奪少數人的權益和利益，此即所謂“多數人暴政”。在業(yè)主自治中亦可能呈現“多數人暴政”�；诖�，各國對業(yè)主自治大多停止了一定水平的限制，普通的規則表現于以下內容之中：維護建筑物整體與平安的需求；專(zhuān)有一切權不得單獨處分的規則；嚴重違背義務(wù)者專(zhuān)有一切權的剝奪；管理人選任職務(wù)與權限；法律的強迫性規則；不得以規約方式恣意損傷業(yè)主以外的人的權益等。
我國《物權法》對業(yè)主自治的限制大抵表現在以下幾個(gè)方面：第一，業(yè)主有權共同決議的事項范圍的限制(第76條)；第二，停業(yè)(“住宅改動(dòng)為運營(yíng)性用房”)的限制(第77條)；第三，業(yè)主對損害其合法權益的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )決議的撤銷(xiāo)權(第78條)等等。與本案有關(guān)的主要是第一項。
業(yè)主自治決議了對共有局部和共同事務(wù)的管理可由業(yè)主自在商定，但為防止“多數人暴政”問(wèn)題，應對業(yè)主有權共同決議的事項(多數決決策事項)的范圍作出限制。我國《物權法》第76條第1款規則：“下列事項由業(yè)主共同決議：(1)制定和修正業(yè)主大會(huì )議事規則；(2)制定和修正建筑物及其隸屬設備的管理規約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì )或者改換業(yè)主委員會(huì )成員；(4)選聘和解職物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和運用建筑物及其隸屬設備的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其隸屬設備；(7)有關(guān)共有和共同管理權益的其他嚴重事項�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物辨別一切權糾葛案件詳細應用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條規則：“改動(dòng)共有局部的用處、應用共有局部從事運營(yíng)性活動(dòng)、處分共有局部，以及業(yè)主大會(huì )依法決議或者管理規約依法肯定應由業(yè)主共同決議的事項，應當認定為物權法第76條第1款第(7)項規則的有關(guān)共有和共同管理權益的‘其他嚴重事項’�！边@些規則一是肯定了業(yè)主共同決議事項的判別規范，在制度上掃除共有和共同管理權因恣意行為而遭到損害；二是經(jīng)過(guò)肯定業(yè)主共同決議事項的判別規范，合理劃定了業(yè)主共同決議事項的范圍，防止因其界線(xiàn)泛化而假借共同決議之名損傷業(yè)主個(gè)體的合法權益。無(wú)論是管理規約的制定，還是業(yè)主團體所作出的決議，均不應超越此范疇，不得變卦或掃除建筑物辨別一切權的實(shí)質(zhì)，不得損害業(yè)主的根本自在。
應當留意的是，《物權法》第76條第1款第(2)項表述是“建筑物及其隸屬設備的管理規約”，在解釋上能否構成對管理規約內容的限制？管理規約是不是只能規則“建筑物及其隸屬設備”的管理？同時(shí)，《物業(yè)管理條例》第17條第1款規則：“管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的運用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當實(shí)行的義務(wù)，違背管理規約應當承當的義務(wù)等事項依法作出商定”能否構成對《物權法》上述規則的違背？筆者以為，管理規約作為業(yè)主自治的規則，自應只受制止性標準的約束，亦即只要業(yè)主自治事項的制止情形管理規約不能規則，在該底限之上，一切交由業(yè)主決議。
三、《章程》和《條約》的效能問(wèn)題：基于《物權法》第70條和第76條的解釋
本案中，《章程》和《條約》規則，“由業(yè)主委員會(huì )依據業(yè)主代表大會(huì )的受權，征求本樓宇內一切房產(chǎn)權和經(jīng)濟利益相同的業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)，表決經(jīng)過(guò)后以合同方式分樓宇一切權分別拜托一個(gè)運營(yíng)管理公司施行統一的專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理效勞。業(yè)主委員會(huì )能夠經(jīng)過(guò)招標或其他方式選聘運營(yíng)管理公司，并與業(yè)主代表大會(huì )選定的運營(yíng)管理公司訂立、變卦或解除拜托運營(yíng)管理合同�！焙苊黠@將業(yè)主的專(zhuān)有局部的運營(yíng)方式受權業(yè)主委員會(huì )“依據多數業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)”作出決議，這一規則能否有效？
《物權法》第70條規則：“業(yè)主對建筑物內的住宅、運營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有一切權，對專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權益�！蓖ㄕf(shuō)以為，這一規則標明建筑物辨別一切權是由專(zhuān)有權、共有權和共同管理權所組成的復合性權益。其中，共同管理權作為業(yè)主關(guān)于共有局部和共同事務(wù)從事管理的權益，構成了業(yè)主自治的根底。亦即，就第70條的意義，共同管理僅及于“專(zhuān)有局部以外的共有局部”，但《章程》和《條約》的規則曾經(jīng)超越了“專(zhuān)有局部以外的共有局部”，直接影響到了各業(yè)主的專(zhuān)有局部。
《物權法》第76條第1款、最高人民法院前引司法解釋條文標明，業(yè)主共同決議的事項僅及于共有局部和共同事務(wù)的管理，不觸及專(zhuān)有局部的正常運用�！墩鲁獭泛汀稐l約》規則，專(zhuān)有局部的自主運營(yíng)或拜托運營(yíng)事項受權業(yè)主委員會(huì )“依據多數業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)”作出決議。這里，專(zhuān)有局部的運營(yíng)方式(自主運營(yíng)抑或拜托運營(yíng))本屬業(yè)主專(zhuān)有權的范疇，非為業(yè)主共同決議事項，除非全體業(yè)主同意，不能依多數決來(lái)?yè)p害少數業(yè)主的專(zhuān)有權。所謂“鑒于某商廈商鋪的整體關(guān)聯(lián)性，從大多數人的利益動(dòng)身，要對少數人權益作出必要限制”，當屬“多數人暴政”，不值贊同。
綜上，筆者以為，《章程》及《條約》對專(zhuān)有局部的自主運營(yíng)或拜托運營(yíng)事項受權業(yè)主委員會(huì )“依據多數業(yè)主見(jiàn)見(jiàn)”作出決議的商定，因違背了《物權法》的規則，應認定為局部無(wú)效。
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