房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問(wèn)題及其應對措施成本管理論文

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構成分析

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其成本大致包含了固定成本和變動(dòng)成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過(guò)預算管理進(jìn)行核算，具有相對固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣(mài)過(guò)程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣(mài)成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場(chǎng)穩定的情況下，建筑成本要素也相對穩定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時(shí)其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類(lèi)建筑成本也可以算入固定成本。而變動(dòng)成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行借貸的利息等。在市場(chǎng)經(jīng)濟繁榮的情況下，銀行借貸往往在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行借貸，一般來(lái)講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過(guò)在工程設計過(guò)程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監測進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

　　二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問(wèn)題

　　一是目標成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財務(wù)成本制定的目標應當實(shí)現全員參與管理，并將可行性目標在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標的制定上沒(méi)有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標可行性不夠。同時(shí)，對于財務(wù)成本管理的目標也沒(méi)有進(jìn)行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標預算計劃跟行動(dòng)之間銜接不到位，很難通過(guò)監測和目標管理實(shí)現成本管理目標跟現實(shí)管理之間的有效協(xié)調，這不利于成本目標管理內容的完善，也對工程建設任務(wù)造成一定的負面影響。

　　二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，應當進(jìn)一步細化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目開(kāi)發(fā)中，規范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒(méi)有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時(shí)也難以為成本管理起到基礎性推動(dòng)作用。在成本控制上沒(méi)有實(shí)現財務(wù)部門(mén)管理部門(mén)和工程部門(mén)之間的相互監督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒(méi)有形成有效的合力，部門(mén)之間銜接性有待強化。

　　三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)雙重控制協(xié)調性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強化成本管理，應當實(shí)現各管理環(huán)節和流程之間的銜接，推動(dòng)整體的協(xié)調性。通過(guò)把握生產(chǎn)質(zhì)量，強化各環(huán)節的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現管理目標的有效實(shí)現。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒(méi)有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進(jìn)行控制，總預算成本計算不科學(xué)、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內。由于缺乏動(dòng)態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來(lái)發(fā)展指導性意義不大。

　　三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施

　　第一，進(jìn)一步強化財務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設項目管理過(guò)程中，應當圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個(gè)方面強化財務(wù)成本管理。財務(wù)管理人員應當結合現金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細進(jìn)行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀(guān)管理和有效控制，實(shí)現對建筑工程整體規劃的合理把控。在此基礎上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過(guò)了解和研究稅務(wù)法規，強化跟稅務(wù)部門(mén)之間的溝通協(xié)調。根據項目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規避稅務(wù)風(fēng)險的基礎上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現節稅的目的。

　　第二，強化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內容，圍繞建設成本和配套成本兩個(gè)方面對工程成本進(jìn)行有效管控。通過(guò)測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟，實(shí)現成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標，并確�？刂浦笜说目茖W(xué)性和可行性。通過(guò)對控制指標的細化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現對工程進(jìn)度的科學(xué)指導。要結合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過(guò)程中，要不斷設計和完善相關(guān)流程，通過(guò)制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊伍層級權力，通過(guò)不相容職務(wù)相分離等實(shí)現成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費用的支出。

　　第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應當進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過(guò)強化施工建設項目過(guò)程管理和流程管理，加大對設計費用和開(kāi)發(fā)費用的監控，在提高效率的同時(shí)降低成本。要通過(guò)成本核算和開(kāi)發(fā)實(shí)現制度約束，在管理過(guò)程中不斷創(chuàng )新，加大管理和控制，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

　　參考文獻：

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