房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

　　在社會(huì )的各個(gè)領(lǐng)域，我們最少不了的就是試題了，試題是學(xué)�；蚋髦鬓k方考核某種知識才能的標準。那么問(wèn)題來(lái)了，一份好的試題是什么樣的呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題，歡迎大家分享。

　　房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題 1

　�。ㄒ唬�2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿(mǎn)后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

　　請問(wèn)：

　　1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

　　2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

　　3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的`裝修補償？

　�。ǘ�）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問(wèn)：結合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設開(kāi)發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應注意哪些問(wèn)題？

　�。ㄈ�）某工廠(chǎng)坐落于城市中心區域，有廠(chǎng)房數幢，土地使用權性質(zhì)為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業(yè)用地，政府現對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

　　請問(wèn)：

　　1．評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

　　2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費用？

　　3．評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

　　房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題 2

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的.重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　　1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　�、趹�根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　2)還應將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載著(zhù)該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據現場(chǎng)勘察的結果，發(fā)現該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問(wèn)題1) 估價(jià)人員應根據( )用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘查結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　(問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�用途，應通過(guò)下列( )途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　答案：1、 B 2、B

　　該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應為( )

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　(問(wèn)題4) 該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　答案：3、 D 4、D

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