房產(chǎn)新政組合

　　近期，媒體報道了幾條關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的新政策，看上去似乎有矛盾的地方。比如營(yíng)改增后可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分，似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收緊購房資格的意向。我們認為，如果這些政策實(shí)施，這些看似矛盾的房地產(chǎn)政策實(shí)際上背后有清晰的政策邏輯：

　　1)穩房?jì)r(jià)、穩資產(chǎn)負債表始終是政府的最終目的;

　　2)三、四線(xiàn)城市需刺激需求化解庫存，因而政策始終偏正面;

　　3)但一線(xiàn)城市定位微妙，需在“保持一線(xiàn)房?jì)r(jià)熱度”與“防止從其他市場(chǎng)抽水太快”之間保持平衡，因而政策是有保有壓。

　　看上去矛盾的地產(chǎn)新政策組合

　　自去年房地產(chǎn)去庫存被列為供給側改革最重要的方面之一以來(lái)，針對提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策層出不窮，政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖非常明確。然而，近期我們看到政策出現一些變化，似乎出現一些自相矛盾的地方。

　　一方面，根據財新的報道，營(yíng)改增將在不久之后推廣至二手房交易，由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅稅率平行移動(dòng)至增值稅稅率。但是可能取消普通住宅與非普通住宅的區別，那么可能意味著(zhù)原來(lái)的非普通住宅也將享受普通住宅滿(mǎn)2年不繳增值稅的優(yōu)惠，這對于二手房交易無(wú)疑是利好;

　　另一方面，根據彭博以及其他媒體的報道，上�？赡軙�(huì )將二手房的首付比例提高至70%，同時(shí)延長(cháng)非滬籍人士買(mǎi)房必須滿(mǎn)足的繳納社保的時(shí)限。同時(shí)，深圳也傳言將非深圳戶(hù)口的購房條件由社保繳納時(shí)間由1年延長(cháng)至3年，并提高首套房首付比例，這對于這兩個(gè)地區的房地產(chǎn)交易又將是不利的舉措。

　　然而，我們認為實(shí)際上這些政策本質(zhì)上并不矛盾，其最終仍然符合我們對房地產(chǎn)整體政策的判斷，即穩房?jì)r(jià)、去庫存是戰略目標，而戰術(shù)上將因城施策。

　　戰略上，穩房?jì)r(jià)、穩資產(chǎn)負債表是最終目的

　　我們在此前的報告中多次指出，當前中國在轉型的過(guò)程中，第一要做的事情即穩住傳統行業(yè)，也即穩住債務(wù)、穩住資產(chǎn)負債表。因而，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，相對于量(即房地產(chǎn)投資回升對沖經(jīng)濟下滑)，政府更看重的是房?jì)r(jià)。只有整個(gè)經(jīng)濟的資產(chǎn)負債表不出現問(wèn)題，不出現資產(chǎn)價(jià)格下跌-去杠桿的負反饋，政府才可能推進(jìn)轉型以及供給側改革。而要實(shí)現這一目標，消化現在相對較高的庫存水平是一個(gè)中介目標。

　　戰術(shù)上，一線(xiàn)房?jì)r(jià)的微妙定位

　　但從戰術(shù)上來(lái)說(shuō)，由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現明顯的結構性問(wèn)題，即高庫存的問(wèn)題主要體現在三四線(xiàn)城市，因而對于三四線(xiàn)城市而言，其政策始終將呈現減少稅費、降低購買(mǎi)要求、擴大購買(mǎi)群體等方向以提振需求。

　　然而，對于一線(xiàn)城市而言，其定位則比較微妙。

　　一方面，與2015年上半年股市在激活全民創(chuàng )業(yè)熱情中所起的作用類(lèi)似，一線(xiàn)房?jì)r(jià)是三、四城市房?jì)r(jià)的領(lǐng)先指標。通常我們首先看到一線(xiàn)房?jì)r(jià)的企穩，隨后才能看到三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的逐步企穩，因而一線(xiàn)房?jì)r(jià)需要維持一定的熱度;

　　然而，另一方面中國當前是存量資金的市場(chǎng)，一線(xiàn)房?jì)r(jià)如果上漲過(guò)快，可能導致一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從其他市場(chǎng)(股、債、實(shí)體經(jīng)濟)抽走大量資金。這無(wú)論是對于實(shí)體經(jīng)濟轉型，還是對于防止系統性金融風(fēng)險而言，都是不利的。因而從政策層面來(lái)看，我們可能看到政策對于一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)整體是正面的，但更希望其是溫和上漲，而非“逼空式”的上漲。

　　從以上角度，我們不難理解為何近期房地產(chǎn)的政策出現全局性放松，但對于一線(xiàn)城市出現有保有壓的對沖型政策的組合。

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