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房產(chǎn)調控首引入供需兩端發(fā)力 去庫存成2016政策基調
12月18-21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次將房地產(chǎn)問(wèn)題列為單獨任務(wù),將“化解房地產(chǎn)庫存”作為重點(diǎn)要抓好的五大任務(wù)之一。不僅顯現出當前房地產(chǎn)去庫存的艱巨性,更為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)政策走向定下基調。
中金公司分析師寧靜鞭表示,會(huì )議首次引入“從供需兩方面入手”的調控方案,在強調落實(shí)戶(hù)籍改革、加快農民工市民化、擴大有效需求基礎上,創(chuàng )新性提出建立購租并舉的住房制度,鼓勵開(kāi)發(fā)商順應市場(chǎng)規律,適當降價(jià),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)兼并重組。這意味著(zhù)供給端的地產(chǎn)調控開(kāi)始加碼,地產(chǎn)調控政策正在發(fā)生大方向級別的變化。
鼓勵農民工購房
中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出,要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案,允許農業(yè)轉移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù),使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(cháng)期租房的預期和需求。
根據統計局農民工調查報告數據,2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。社科院財經(jīng)戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2015-2016)》測算,按照未來(lái)5年1億人口城鎮化計算,如果70%的家庭人口在城鎮購房,按照人均33.3平方米測算, 每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米,未來(lái)5年將達到23億平方米。
中國指數研究院提供給中國證券報記者的一份報告指出,在當前庫存高企、有效需求相對不足的情況下,鼓勵農民工等新市民購房,有利于擴大市場(chǎng)需求面,更快促進(jìn)房地產(chǎn)庫存去化。此前已有部分城市將農民工納入政策支持群體,通過(guò)財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式,加大對農民工購房的支持力度。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示,“農民收入水平低,雖然限制了住房需求釋放,但應該定位為‘壓抑’狀態(tài)。政府通過(guò)各類(lèi)政策鼓勵農民進(jìn)城購房,在提高居住水平的同時(shí),也不會(huì )給農民帶來(lái)新的負擔。從這個(gè)角度看,鼓勵農民消費需求釋放,確實(shí)會(huì )起到積極的刺激作用。”
不過(guò),也有業(yè)內人士表露出擔憂(yōu)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,除了一線(xiàn)城市,其他大部分二線(xiàn)城市及三、四線(xiàn)城市,落戶(hù)的最大難點(diǎn)是能夠買(mǎi)得起房屋的已經(jīng)基本都落戶(hù),而現在沒(méi)有落戶(hù)的,大部分是無(wú)力買(mǎi)房的。期待沒(méi)有購買(mǎi)力的這部分人救樓市、去庫存,可能只是比較美好的想象。
據中國指數研究院分析,未來(lái)針對農民工購房的定向支持政策或將成為各級政府去庫存政策著(zhù)力點(diǎn),政府或將加大對農民中小城鎮首次購買(mǎi)住房政策的支持力度,例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼及金融支持等。
確定購租并舉為主要方向
中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出,要明確深化住房制度改革方向,以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶(hù)籍人口。
實(shí)際上,住房租賃市場(chǎng)是我國住房供應體系的重要組成部分,也是供給側改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著(zhù)力點(diǎn)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),有利于完善住房供應體系,解決不同需求居民住房問(wèn)題。租賃房源與商品房源打通,一方面可拓寬租賃住房房源渠道,另一方面可同步推進(jìn)商品房庫存與公租房及租賃市場(chǎng)有效銜接轉換,促進(jìn)庫存去化。年初住建部發(fā)文要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次提出,在強調其去庫存作用的同時(shí),更為我國長(cháng)期住房體系的建立健全確立了方向。
中國指數研究院分析認為,進(jìn)城務(wù)工人員主要通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題,但掣肘于此前保障房政策限制,無(wú)法被納入公租房保障對象范圍。此次公租房保障對象范圍擴大,將帶來(lái)大量公租房源需求,當前保障房貨幣化分配占比越來(lái)越高的背景下,各地可以通過(guò)購買(mǎi)的方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房轉為公共租賃住房,有效推動(dòng)商品房源去化。
會(huì )議還提到,要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鼓勵自然人和各類(lèi)機構投資者購買(mǎi)庫存商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者;鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。目前,我國住房租賃市場(chǎng)供求總量不平衡、供應主體較為單一,鼓勵自然人和各類(lèi)投資機構成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,一方面有利于擴大租賃供給, 拓寬供應渠道,滿(mǎn)足以新市民為代表的市場(chǎng)需求,另一方面提出將庫存商品房作為轉化源頭,有利于進(jìn)一步推動(dòng)庫存去化。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示,關(guān)于如何鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè),預計決策層隨后還將頒布相應政策,共享辦公模式、創(chuàng )客空間等有望因此迎來(lái)發(fā)展的春天。
房企兼并重組或提速
中央經(jīng)濟工作會(huì )議還提出,要鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應市場(chǎng)規律調整營(yíng)銷(xiāo)策略,適當降低商品住房?jì)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。
2015年以來(lái),中央及各級政府出臺多項政策支持地產(chǎn)行業(yè),但隨著(zhù)效用邊際遞減,政策重點(diǎn)轉向發(fā)力企業(yè)端,刺激房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)層次順理成章。從實(shí)際情況來(lái)看,依托房企主動(dòng)降價(jià)帶來(lái)的效果可能有限,但可以預期的是,如果部分三、四線(xiàn)城市房企能積極進(jìn)行價(jià)格調整,完全可以吸引部分農民工群體的購房需求,不過(guò)這仍取決于房企的預期利潤收益與現金流周轉。中國指數研究院分析認為,給予降價(jià)房企一定的稅費、信貸支持可能更易于調動(dòng)其積極性和投資信心。
“這是鼓勵企業(yè)低價(jià)跑量的做法,應該說(shuō)有積極作用。”嚴躍進(jìn)表示,“2015年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,其實(shí)引起了一定市場(chǎng)恐慌。新政引導房企降價(jià), 穩定市場(chǎng)預期,將對明年房企定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。另外,對于一些中小房企來(lái)說(shuō),去庫存被列為新政的重點(diǎn)內容,也激發(fā)了他們對明年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的憧憬。”
不過(guò)也有業(yè)內人士認為,房?jì)r(jià)下跌會(huì )導致購房人持幣觀(guān)望。當房?jì)r(jià)出現回落預期時(shí),房地產(chǎn)成交量會(huì )萎縮,不利于去庫存。另外,如果房?jì)r(jià)明顯下降,還會(huì )直接影響土地出讓、資產(chǎn)貶值,這是地方政府最不希望看到的。未來(lái),地方政府可能采購部分商品房并將其轉化為保障房,倘若房企配合政府降價(jià)刺激購房需求,那么采購價(jià)格會(huì )低于市場(chǎng)水平,從而達到降低房?jì)r(jià)目的。在庫存量偏大的三、四線(xiàn)城市,這種針對性降價(jià)操作具備可行性。
長(cháng)期看,通過(guò)兼并重組提升行業(yè)集中度,能夠以最小的成本盤(pán)活存量,更重要的是可以進(jìn)一步鼓勵企業(yè)做大做強,提升行業(yè)整體開(kāi)發(fā)運營(yíng)水平,實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的高效匹配。中國指數研究院認為,在引導房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面,政府仍有相當大的政策空間可以操作,特別是在上市房企間的資本運作上,可以考慮鼓勵其先行先試。在資本市場(chǎng)上,最近已稍顯熱鬧的房地產(chǎn)板塊,接下來(lái)可能還會(huì )持續發(fā)酵升溫。
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