- 相關(guān)推薦
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何積極應對宏觀(guān)調控政策
房產(chǎn)經(jīng)紀作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)，經(jīng)紀人如何應對宏觀(guān)調控，也顯得尤為重要。那么大家知道房產(chǎn)經(jīng)紀人如何積極應對宏觀(guān)調控政策呢？下面一起來(lái)看看！
我國自1998年轉變成市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內，房?jì)r(jià)一直都在爭議聲中前進(jìn)，不斷攀升的房?jì)r(jià)，更是屢受詬病。去年以來(lái)，在“新國八條”等各種調控措施，特別是限價(jià)、限購、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀(guān)調控的疊加效應慢慢顯現出來(lái)，國內各種投機、投資性的購房也逐漸得到控制。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀(guān)調控已成常態(tài)。而在可以預見(jiàn)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)將一直是人們所關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀(guān)的調控就難以被避免。那么，房地產(chǎn)的經(jīng)紀人該如何積極應對我國房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策？
一、對宏觀(guān)調控負面效應的分析
在20xx年前七個(gè)月中，全國的土地流標353宗，同比增長(cháng)了242%。受到以上因素的影響，地價(jià)的水平也出現回落，2011年前七個(gè)月中，全國平均樓價(jià)為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類(lèi)樓房則下降了10%。很明顯，因為受到調控因素的影響，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金慢慢收緊，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們對于房地產(chǎn)的市場(chǎng)預期正在逐漸轉變，落實(shí)在行動(dòng)中就表現成為愿意下降地價(jià)。也許有人會(huì )說(shuō)，對于房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控而言，要的就是這種效果，可是，隨著(zhù)土地大規模的流標，會(huì )導致在一定時(shí)間內房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量嚴重不足。到那時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì )因供給不足而失去原有的均衡。
與此同時(shí)，隨著(zhù)“三限”政策的執行越來(lái)越嚴格，人們普遍的預期在短時(shí)間內暫時(shí)無(wú)法解除，購房者普遍出現了“一步到位”的購買(mǎi)趨勢。根據最新的一項統計顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費者原先已經(jīng)逐步成型的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正由于限購政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費理念，恰恰會(huì )引導整個(gè)供給結構的整體變化，讓90平米以下戶(hù)型占項目70%的政策面臨夭折，最后使大戶(hù)型布滿(mǎn)整個(gè)市場(chǎng)。
其次，我國目前的房地產(chǎn)調控措施是通過(guò)壓制需要，從而達到遏制房?jì)r(jià)迅速上漲，回歸理性的�？墒前殡S著(zhù)“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時(shí)，也嚴重打擊了相當大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續下，可能不會(huì )出現太大的問(wèn)題，但是這種限購政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無(wú)疑會(huì )和市場(chǎng)配置資源的原則相排斥。當政策取消之后，這些被壓制的市場(chǎng)需求就會(huì )被激發(fā)。
二、房產(chǎn)經(jīng)紀人積極應對策略取向
�。ㄒ唬┟鞔_中國的持續發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)
1.政策調控不會(huì )改變房?jì)r(jià)上升曲線(xiàn)。降價(jià)取決于成本利潤率，而不是資金利潤率。房地產(chǎn)的成本利潤率低，降價(jià)空間有限。所以就宏觀(guān)調控而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現房?jì)r(jià)暴跌的現象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就會(huì )越貴。其實(shí)，真正影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是戰爭和經(jīng)濟危機，政策調控只是對價(jià)格的修正。如美國兩次房?jì)r(jià)跌入谷底時(shí)期均是國家戰爭時(shí)期，香港98年期間為亞洲經(jīng)融風(fēng)暴時(shí)期，房?jì)r(jià)暴跌。
2.市場(chǎng)剛性需求仍巨大。我國每年有龐大的結婚人群。根據國家計劃生育指標，人口總量預計還要增長(cháng)30年。另一方面，目前中國城鄉戶(hù)均僅有0.94套住房，明顯落后于美國、日本等發(fā)達國家，這就意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然較大。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，作為GDP的一大比重，地方財政仍對房地產(chǎn)有一定依賴(lài)。所以，綜合來(lái)看，未來(lái)中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。調控只是階段性的，房地產(chǎn)行業(yè)穩步發(fā)展仍將持續20-30年。
�。ǘ┙�(jīng)紀人營(yíng)銷(xiāo)策略取向
主動(dòng)出擊、定向營(yíng)銷(xiāo)，建立客戶(hù)主觀(guān)心理偏好。
不僅賣(mài)實(shí)惠，賣(mài)概念先進(jìn)。消費者肯定不愿意看到買(mǎi)了房之后房?jì)r(jià)下跌，對此經(jīng)紀人應弱化客戶(hù)的購買(mǎi)心理危機，深入了解地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展趨勢并通過(guò)合理的方式向客戶(hù)展現，給客戶(hù)遞交一份放心購買(mǎi)的方案。
不僅賣(mài)房子，賣(mài)資源稀缺。多數消費者對于調控只是觀(guān)望，并沒(méi)有深入了解，認為調控了房?jì)r(jià)就一定會(huì )跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就越貴，地價(jià)也就越貴，在調控下，房?jì)r(jià)是不會(huì )降的，只是歸于合理，經(jīng)紀人應將這樣一種概念貫穿營(yíng)銷(xiāo)整個(gè)過(guò)程，當消費者知道自己買(mǎi)的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時(shí)，購買(mǎi)的欲望的動(dòng)機就多元化了。
不僅賣(mài)戶(hù)型，賣(mài)幸福體驗。經(jīng)紀人營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，應重視向客戶(hù)推薦幸福體驗而不是簡(jiǎn)單的在戶(hù)型上做文章。針對所在社區的特點(diǎn)，提出情感社區的方案，讓客戶(hù)從買(mǎi)房到入住一直都有被服務(wù)的幸福感覺(jué)。此舉可極大程度提高產(chǎn)品口碑，對營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)有重要作用。
此外，從事二手中介的經(jīng)紀人在觀(guān)望的同時(shí)，可以從事一手代理；而從事一手中介的經(jīng)紀人，可找二手經(jīng)紀人代理并給其一定比例中介費用，即“一二手聯(lián)動(dòng)”策略。
�。ㄈ┙�(jīng)紀人增強自身素質(zhì)
在房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)培訓員工的過(guò)程中，培訓范圍以經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程為主要內容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀(guān)層面的市場(chǎng)認知和政策分析能力相對欠缺。市場(chǎng)分認知和政策分析能力能提高經(jīng)紀人對于市場(chǎng)發(fā)展趨勢的判斷力，也能使經(jīng)紀人在銷(xiāo)售時(shí)保持思想的先進(jìn)性和概念的創(chuàng )新性，從而有利于營(yíng)銷(xiāo)手段的使用。此外，還應重視團隊的作用。面對當前樓市經(jīng)紀公司應積極采取措施應對而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產(chǎn)經(jīng)紀公司內部的文化氛圍的塑造。
樓市調控沒(méi)打算讓所有開(kāi)發(fā)商都生存下去，更沒(méi)打算讓所以經(jīng)紀人都生存下去。國內房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀人魚(yú)龍混雜，此輪調控必將優(yōu)勝劣汰，將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進(jìn)行一次大的洗牌。這就要求經(jīng)紀人保持冷靜頭腦，認清調控只是暫時(shí)的，長(cháng)保持樂(lè )觀(guān)積極心態(tài)，逆勢思變，在團隊中發(fā)揮自身價(jià)值，與團隊一起努力進(jìn)取，終將取得突破。
【房產(chǎn)經(jīng)紀人如何積極應對宏觀(guān)調控政策】相關(guān)文章：
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何應對客戶(hù)07-22
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何跑盤(pán)09-25
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何尋找客戶(hù)09-15
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何找客戶(hù)08-18
房產(chǎn)經(jīng)紀人如何開(kāi)發(fā)客戶(hù)10-22