不動(dòng)產(chǎn)物權登記制度
不動(dòng)產(chǎn)物權登記制度
不動(dòng)產(chǎn)物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權公示手段，不動(dòng)產(chǎn)物權登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(cháng)，應充分比較借鑒上述登記制度的長(cháng)處，結合中國的現實(shí)國情，構建有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)物權登記制度。
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權登記更正登記
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實(shí)體權利關(guān)系原始的不一致?tīng)顟B(tài)，對既存登記內容的一部進(jìn)行訂正補充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。
根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項記載錯誤。
(2)須權利人或利害關(guān)系人申請。
(3)須登記權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。
(二)不動(dòng)產(chǎn)物權登記異議登記
異議登記是指事實(shí)上的權利人或利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實(shí)上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時(shí)保全措施。
根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項被認為錯誤。
(2)登記權利人不同意更正或登記機關(guān)不予更正。
(3)須權利人或利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)申請。
異議登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風(fēng)險警示效力。
(三)不動(dòng)產(chǎn)物權登記預告登記
預告登記是指當事人所期待的`不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預告登記最早為德國中世紀民法所創(chuàng )， 《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。
因預告登記要發(fā)生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當事人所期待的物權效果。(2)須不動(dòng)產(chǎn)權利人同意或有法院的假處分命令。
預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護效力。
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