汕頭經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例
物業(yè)管理條例對于一個(gè)城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)是十分重要的，下面YJBYS小編為大家搜集的一篇“汕頭經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例”，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友!
第一章 總 則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規的基本原則，結合汕頭經(jīng)濟特區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區)實(shí)際，制定本條例。
第二條 特區范圍內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)適用本條例。
第三條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。
第四條 市、區(縣)人民政府及有關(guān)部門(mén)應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，組織實(shí)施本條例。
區(縣)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。區(縣)人民政府未設立房產(chǎn)行政主管部門(mén)的，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)統一實(shí)施對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
住房和城鄉建設、民政、城鄉規劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛生、價(jià)格、環(huán)境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門(mén)，依法按照各自職責負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第六條 街道辦事處、鎮人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理和社區建設的關(guān)系，組織、指導業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì )議制度。聯(lián)席會(huì )議由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處、鎮人民政府負責召集，房產(chǎn)行政主管部門(mén)、社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)行政管理部門(mén)等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列重大問(wèn)題：
(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的;
(二)業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現問(wèn)題的;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現重大問(wèn)題的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現問(wèn)題的;
(五)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案和物業(yè)服務(wù)項目招標評標專(zhuān)家庫，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)實(shí)行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，調解行業(yè)內部爭議，維護會(huì )員合法權益，培訓從業(yè)人員，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區域及配套設施設備
第九條 劃分物業(yè)管理區域時(shí)，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一)物業(yè)管理區域按照建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定，已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區域且無(wú)爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域;
(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區域，規模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(四)舊城區、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鎮人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區域。
對物業(yè)管理區域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府，相關(guān)業(yè)主、社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的意見(jiàn)后確定。
物業(yè)管理區域的劃定，應當按照省、市有關(guān)規定向房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十條 物業(yè)管理區域劃定后，需要分立或者合并物業(yè)管理區域的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主應當向街道辦事處、鎮人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會(huì )同房產(chǎn)行政主管部門(mén)審查，確認并公告。
制定物業(yè)管理區域的分立或者合并方案，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域的業(yè)主大會(huì )同意;尚未成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同決定。
第十一條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在物業(yè)管理區域內按照不少于物業(yè)管理區域總建筑面積千分之二的比例，配置物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過(guò)三百平方米;其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十平方米，業(yè)主委員會(huì )辦公用房不得少于二十平方米。
分期開(kāi)發(fā)建設的住宅物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設施。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。
第十四條 建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時(shí)，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房的位置和面積;城鄉規劃行政管理部門(mén)應當在核發(fā)的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。
房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在辦理物業(yè)管理區域備案、核發(fā)商品房預售許可證、房屋所有權初始登記時(shí)，查驗與物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房相關(guān)的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業(yè)管理區域的備案回執、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。
建設單位應當在商品房銷(xiāo)售時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷(xiāo)售方案中載明公示，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作出約定。
第十五條 建設單位應當按照城鄉規劃行政管理部門(mén)確定的標準，建設物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫。物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫應當經(jīng)權屬登記后方能出售。
物業(yè)的地下人防區域經(jīng)人民防空、城鄉規劃行政管理部門(mén)批準，可以用作物業(yè)的配套車(chē)位出租。
第十六條 新建住宅物業(yè)內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實(shí)行專(zhuān)有部分一戶(hù)一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標準和規范。
配套設施不齊全的老舊住宅區，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的.分戶(hù)計量、分戶(hù)控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為改造工作提供便利。
第十七條 建設單位在竣工驗收后，應當將住宅物業(yè)管理區域內供水、供電等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔管理、維修、養護和更新的責任。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第十八條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務(wù)。
因買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋，但尚未辦理所有權登記的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。
第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第二十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規定和要求;
(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第二十一條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。
第二十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑總面積百分之五十的，建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告，公告期為十五日。公告期滿(mǎn)，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
同一物業(yè)管理區域內已交付專(zhuān)有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
第二十三條 街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書(shū)面要求之日起三十日內會(huì )同物業(yè)管理區域所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鎮人民政府代表及社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代表七至十五人組成，業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總人數的三分之二，籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鎮人民政府選派代表?yè)巍?/p>
業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。
第二十四條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式;
(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;
(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案，提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起六個(gè)月內完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )籌備組自業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起自動(dòng)解散。
第二十六條 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)(包括物業(yè)管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地等)的基本資料、已籌集的住宅專(zhuān)項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區域提供相應的人力、場(chǎng)地支持。
第二十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì )。
第二十八條 業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內未成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。
業(yè)主大會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議和業(yè)主委員會(huì )行使職權。
第二十九條 業(yè)主大會(huì )討論決定下列事項：
(一)制定或者修改業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則和管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)提出分立或者合并物業(yè)管理區域的方案;
(六)籌集和使用住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)事項;
(七)改建或者重建建筑物及其附屬設施;
(八)物業(yè)管理區域內的其他重大物業(yè)管理事項。
第三十條 業(yè)主大會(huì )決定本條例第二十九條第六項、第七項規定的事項，應當經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。建筑物總面積、專(zhuān)有部分面積以及業(yè)主人數按照下列方法確定：
(一)建筑物總面積為專(zhuān)有部分面積之和;專(zhuān)有部分面積按照房地產(chǎn)權證書(shū)記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算。尚未實(shí)測的，暫按商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;
(二)業(yè)主人數為專(zhuān)有部分的業(yè)主人數之和，已出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，以及同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，按一人計算。
車(chē)位、車(chē)庫面積不計入前款規定的專(zhuān)有部分面積，不計投票權。
第三十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達每一位業(yè)主，無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。書(shū)面征求意見(jiàn)結果應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示，業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。
第三十二條 業(yè)主可以以書(shū)面委托的形式，約定由授權委托人在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第三十三條 一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數為一人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決。
未參與表決的業(yè)主的投票權數，按照業(yè)主大會(huì )議事規則執行。
第三十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存住宅專(zhuān)項維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第三十五條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項。物業(yè)管理事項范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定或者物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共同決定。
第三十六條 未成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮人民政府指導協(xié)助。
第三十七條 業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置內及時(shí)公告。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選出業(yè)主委員會(huì )主任一名，副主任一至三名，推選情況應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告，公告期為七日。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì )應當自產(chǎn)生之日起三十日內持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起五日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案回執，業(yè)主委員會(huì )憑備案回執辦理刻制業(yè)主委員會(huì )公章等手續。
備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。
第四十條 業(yè)主委員會(huì )未能產(chǎn)生的，街道辦事處、鎮人民政府和社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當給予指導和協(xié)助，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )的成立。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：
(一)執行業(yè)主大會(huì )決議，維護業(yè)主共同利益;
(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監督住宅專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規規定以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，向業(yè)主公布下列事項：
(一)業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則和管理規約;
(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決議;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用方案及情況;
(五)物業(yè)共用部位的使用與收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機動(dòng)車(chē)輛的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)，應當在其任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì )重新提出人選名單。
換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會(huì )候選人名單，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，進(jìn)行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府報告會(huì )議情況和選舉結果。
業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將保管的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì )未能按照本條例第四十三條規定組織換屆選舉的，由社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第四十五條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會(huì )在議事規則中具體約定。
業(yè)主委員會(huì )應當每年至少一次在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告工作經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主監督。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì )委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：
(一)任職期限屆滿(mǎn)的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)喪失履行委員職責能力的;
(四)任職期間被依法追究刑事責任的;
(五)向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職并經(jīng)同意的;
(六)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。資格終止的業(yè)主委員會(huì )委員應當自公告終止之日起三日內，將屬于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設施設備等移交給業(yè)主委員會(huì )。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員未按本條例規定移交所保管的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設施設備及其他屬于業(yè)主所有的財物的，由街道辦事處、鎮人民政府督促移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )或者其他業(yè)主委員會(huì )委員可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。
第四十八條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內分期建設的項目，先期建設的區域已成立業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的，后期建設的區域，業(yè)主委員會(huì )委員采取補選的形式產(chǎn)生。補選時(shí)，在后期建設區域召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，按照后期建設區域占物業(yè)管理區域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數。
先期建設的區域業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當將下列事項書(shū)面告知建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)管理規約;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)業(yè)主委員會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的其他決定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。
建設單位在銷(xiāo)售后期建設的物業(yè)時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人明示本條第二款所列事項。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：
(一)在本物業(yè)管理區域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(二)在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(三)擅自以業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的名義開(kāi)展活動(dòng);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費;
(五)作出違反法律、法規的決定。
第五十條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第四章 前期物業(yè)管理
第五十一條 建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以通過(guò)協(xié)議方式選聘：
(一)投標人少于三個(gè);
(二)住宅物業(yè)的總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米。
第五十二條 建設單位采用公開(kāi)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實(shí)際要求不符的資格要求，對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設定同一評標標準。
第五十三條 分期開(kāi)發(fā)的建設項目劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的，其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標應當以物業(yè)管理區域為范圍。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的，應當由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
第五十四條 建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂合同之日起十五日內將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)承接查驗事項，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行。沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照符合合同目的的特定標準履行。
第五十五條 建設單位應當在出售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規約，對下列事項作出約定：
(一)全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(二)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(三)住宅專(zhuān)項維修資金的繳存、使用;
(四)物業(yè)共有部分的使用與收益分配;
(五)業(yè)主的權利與義務(wù);
(六)違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任。
臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
臨時(shí)管理規約的效力至業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的管理規約生效時(shí)終止。
第五十六條 建設單位應當在商品房銷(xiāo)售方案中明示臨時(shí)管理規約的內容。物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。
第五十七條 建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費。本條例施行前建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)行政管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門(mén)督促落實(shí);
(二)就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;
(五)配合房產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮人民政府做好業(yè)主大會(huì )的成立工作。
第五十九條 建設單位應當在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第六十條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區域備案資料;
(二)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)管理區域內建筑物、場(chǎng)地、設施設備的產(chǎn)權清單;
(六)承接查驗所必需的其他資料。
第六十一條 分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)建設的進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體交接手續。
第六十二條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
物業(yè)買(mǎi)受人應當在建設單位交付物業(yè)后，按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間、標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費。已竣工但尚未交付買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額承擔。
物業(yè)通過(guò)竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相關(guān)手續的，即為交付。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內無(wú)正當理由不辦理相關(guān)手續的，視為交付。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六十三條 特區外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)特區從事物業(yè)管理服務(wù)的，應當向市、區(縣)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。
第六十四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書(shū)的初審和三級資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照房產(chǎn)行政主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級，在資質(zhì)證書(shū)的有效期內從事相應的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目，從業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定，取得相應的職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)證書(shū)的有效期為三年，需要延續有效期的，應當在有效期屆滿(mǎn)三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請;逾期未申請延續或者申請未獲批準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新申請取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定并設定一年的暫定期。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)被依法吊銷(xiāo)的，自吊銷(xiāo)之日起三年內，其法定代表人以及負有主要責任的經(jīng)理、項目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第六十六條 物業(yè)管理應當實(shí)行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施管理和考核。
房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案管理制度，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報送房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應當將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會(huì )。
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