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《房地產(chǎn)估價(jià)》學(xué)習心得體會(huì )
當我們經(jīng)過(guò)反思，對生活有了新的看法時(shí)，應該馬上記錄下來(lái)，寫(xiě)一篇心得體會(huì )，這樣就可以總結出具體的經(jīng)驗和想法。那么心得體會(huì )怎么寫(xiě)才能感染讀者呢？下面是小編整理的《房地產(chǎn)估價(jià)》學(xué)習心得體會(huì )，希望能夠幫助到大家。
在大三下學(xué)期，我們工程管理專(zhuān)業(yè)學(xué)習了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門(mén)專(zhuān)業(yè)課�？偟膩�(lái)說(shuō)，通過(guò)對這門(mén)課程的學(xué)習，讓我對當代中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認識，對各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學(xué)的知識做出如下總結。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義
房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規律，將房地產(chǎn)客觀(guān)合理的價(jià)格測算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產(chǎn)區位、實(shí)物、權益的界定。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)
1、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。
3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢(xún)性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。
4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價(jià)師應當對其估價(jià)結果的有限性有清楚的認識，采用多個(gè)假設來(lái)處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價(jià)結果的影響明確地告知委托人，所以對估價(jià)師評價(jià)其結果準確與否不是看其估價(jià)結果，而是評價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規范的要求。
5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗。
三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對稱(chēng)，不會(huì )自動(dòng)地形成常人容易識別的適當價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導向正�；�，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數量相對較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。
四、幾種常用估價(jià)方法的介紹
1、市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過(guò)的、具備正常報價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數量化，通過(guò)準確的指數對比調整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強的實(shí)際意義和準確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結果較為準確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現的土地開(kāi)發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場(chǎng)標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開(kāi)發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據實(shí)際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
3、收益法
不同的地區、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
4、假設開(kāi)發(fā)法
對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
5、基準地價(jià)法
針對到某一地塊的土地使用權價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區域因素、個(gè)別因素的調整，最后得出估價(jià)對象土地使用權價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線(xiàn)價(jià)法
土地使用權的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區，土地的價(jià)值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線(xiàn)價(jià)法。
五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運用中應注意的問(wèn)題
�。ㄒ唬┰u估方法的選擇
在選擇評估方法時(shí)，主要依據如下兩方面情況:
1、各種估價(jià)方法的適用范圍。
2、估價(jià)對象的特征及其評估目的和評估前提等。
�。ǘ┻\用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項
依據某種方法直接計算出來(lái)的估價(jià)結果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結果。這種價(jià)格，稱(chēng)為試算價(jià)格。
�。ㄈ┱{整試算價(jià)格的注意事項
運用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運用同一估價(jià)方法，因所依據的資料不同，也會(huì )得出不同的計算結果。因此，必須對試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價(jià)方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價(jià)格主要應考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價(jià)結果能得到社會(huì )承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價(jià)格時(shí)，首先應當對估算過(guò)程所依據的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運動(dòng)的各項法則對該估價(jià)活動(dòng)的應用是否恰當，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當等。
2、估價(jià)對象的種類(lèi)。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類(lèi)及委托估價(jià)的目的相符合。對此，一般將估價(jià)對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類(lèi)來(lái)予以分析。
�。ㄋ模└鞣N方法常見(jiàn)的改錯項目
市場(chǎng)比較法：1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數，環(huán)比價(jià)格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正3、區域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。
收益法：1、租約期內與租約期外年客觀(guān)收益的計算問(wèn)題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問(wèn)題。3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。
成本法：1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。2、耐用年限確定錯誤的問(wèn)題。3、計息期確定錯誤的問(wèn)題。4、沒(méi)有將各成本項目統一到相同的年限內的問(wèn)題。5、對有償出讓土地的評估，當估價(jià)對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對結果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。6、利息的計費基礎多少項目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費不能計算利息。7、銷(xiāo)售稅費的計算基礎錯誤的問(wèn)題�；鶞实貎r(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。
假設開(kāi)發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。（2）沒(méi)有計算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時(shí)，還計算了利息。（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結合長(cháng)期趨勢法。（7）遺漏了買(mǎi)方購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問(wèn)題。（9）管理費、銷(xiāo)售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問(wèn)題。
六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報告的介紹
估計對象：估價(jià)對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權；估價(jià)目的：運用自己所學(xué)的知識，并檢驗自己對所學(xué)知識的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為20xx年6月3日；價(jià)值類(lèi)型為估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：xxxxxx元。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價(jià)對象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數修正，得出估價(jià)對象的比準價(jià)格。
選用收益法其為計算公式：V=AX[1-1/(1+Y)^n]/Y，資本化率依據安全利率加風(fēng)險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3%,風(fēng)險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）
選用成本法本例是僅對建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報告中的估價(jià)對象是框架結構，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對象的重置造價(jià)為800X123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價(jià)格94267.2元。
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