農村宅基地政策
2017年兩會(huì )過(guò)后，各地都在完善農村宅基地政策，針對不同的情況，有三種不同的方式。
三種不同的方式：
征稅：未來(lái)針對歷史原因形成的一戶(hù)多宅或宅基地閑置，可能采取的措施會(huì )很簡(jiǎn)單很暴力----征稅!超過(guò)標準、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!
停批：對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設農村公寓、農民住宅小區落實(shí)一戶(hù)一宅。
退出：對于那些在城鎮落戶(hù)的農民，他們村里的宅基地可以在自愿的前提下，有償退出，由村集體出資購買(mǎi)。
農村宅基地新政更嚴格，但竟允許“一戶(hù)多宅”確權?
近日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對于推行農村宅基地“一戶(hù)一宅”，通知中是這樣說(shuō)的：
宅基地使用權應按照“一戶(hù)一宅”要求，原則上確權登記到“戶(hù)”�？紤]到實(shí)踐中戶(hù)籍管理與宅基地管理不銜接，對于那些符合當地分戶(hù)建房條件未分戶(hù)但未經(jīng)批準另行建房分開(kāi)居住的，可以結合實(shí)際經(jīng)本農民集體同意并公告無(wú)異議，按規定補辦有關(guān)用地手續后依法予以確權登記。
對比原本的農村宅基地“一戶(hù)一宅”要求：“在農村一戶(hù)只能擁有一處宅基地，多處宅基地僅能確權一處。對于未確權宅基地，建設房屋便于違規行為。雖然不會(huì )給與拆除，但卻無(wú)法獲得相應保障，比如拆遷賠款等。”這則通知，就顯得更加“貼地氣”。
此外，很多農民朋友都發(fā)現，現在在老家蓋房越來(lái)越難，不僅不能隨意在自家承包地上蓋房，連翻建都需要經(jīng)過(guò)審批。歸納起來(lái)有這幾個(gè)原因：①?lài)覍ν恋卦絹?lái)越重視;②農村房屋建設存在著(zhù)許多問(wèn)題，安全規范等問(wèn)題尤為嚴重。
目前，國家對于農村房屋建設還沒(méi)有詳細的相關(guān)標準，但很多地方都提出立法規范農村房屋的安全問(wèn)題，填補農村房屋安全管理的空白。近日四川就出臺了相關(guān)的農村住房建設管理辦法，這幾類(lèi)房屋建設將會(huì )被禁止。
蓋房用地須嚴格按規定選址
只可在村集體內劃分宅基地建設，對于自行占用耕地、村內空地等建設房屋均屬于違規建設。對于以往違規建設房屋，輕者可等翻蓋或重建房屋時(shí)進(jìn)行收回，嚴重者將會(huì )進(jìn)行拆除清理。對于正在進(jìn)行違規建設房屋，勒令停止建設并且復原。
解讀：現在很多農民在農村建設房屋都是自己獨立選擇，甚至很多農民占用了農村的耕地、農田、公路邊以及在飲用水保護區進(jìn)行房屋建設，這些行為都將會(huì )被禁止。不過(guò)，為了種地、存糧等農事活動(dòng)，可以在不破壞耕地土壤的情況下建設相關(guān)農業(yè)用房。
蓋新房、翻建都需鄉村建設規劃許可證
不僅建設新房需要鄉村建設規劃許可證，翻蓋老房也必須取得鄉村建設規劃許可證，沒(méi)有將視為違規建設。此外還需要有房屋所有權和集體土地使用證、四鄰協(xié)議等，方可進(jìn)行建設。
解讀：雖然很多農民都是在原有的宅基地上進(jìn)行住房建設，但必須要由鄉鎮進(jìn)行規劃審查，合格之后將會(huì )頒發(fā)鄉村建設規劃許可證，如果沒(méi)有取得這一證書(shū)建房也將會(huì )被禁止。
蓋房須符合建筑設計規范、標準
縣級相關(guān)部門(mén)會(huì )制定通用的農村房屋建設方案，在建設房屋時(shí)不可超標。尤其是農村房屋建筑面積超過(guò)300平方米、房屋跨度超過(guò)6米或房屋超過(guò)3層的情況下，為了房屋安全等問(wèn)題農民不可自行施工，必須要由專(zhuān)業(yè)房屋建設施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔施工。
解讀：現在農村房屋建設很多都是農民自己設計，自己建設，而規定出臺之后，農民建設設計必須要符合建設設計的規范以及標準，如果不符合標準，也將會(huì )被禁止。
同時(shí)，縣級住建主管部門(mén)將會(huì )設計通用的農房建設方案，建筑面積不能夠超標，尤其是3層及以上、建筑面積300平方米及以上或者跨度6米及以上的農房農民不能夠自己進(jìn)行施工，必須要由施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔施工。
國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知
國土資發(fā)[2016]191號
各省、自治區、直轄市國土資源主管部門(mén),新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局：
《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業(yè)部 國家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2014〕101號)印發(fā)以來(lái)，各地采取切實(shí)措施，大力推進(jìn)農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作，取得了積極進(jìn)展。但同時(shí)也遇到了一些問(wèn)題，比如有的地方農村地籍調查工作基礎薄弱，難以有效支撐和保障農村房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記;有的地方只開(kāi)展宅基地、集體建設用地調查，沒(méi)有調查房屋及其他定著(zhù)物;個(gè)別地方不動(dòng)產(chǎn)統一登記發(fā)證后，仍然頒發(fā)老證;一些地方宅基地“一戶(hù)多宅”、超占面積等問(wèn)題比較嚴重，且時(shí)間跨度大，權源資料不全等，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體進(jìn)度。尤其是農村土地制度改革試點(diǎn)地區土地確權登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)。為進(jìn)一步加快農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作，有效支撐農村土地制度改革，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、頒發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。
目前全國所有的市、縣均已完成不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責機構整合，除西藏的部分市、縣外，都已實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動(dòng)產(chǎn)統一登記的重要內容，各地要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范(試行)》等法規政策規定，頒發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
二、因地制宜開(kāi)展房地一體的權籍調查。
各地要開(kāi)展房地一體的農村權籍調查，將農房等宅基地、集體建設用地上的定著(zhù)物納入工作范圍。對于已完成農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應進(jìn)一步核實(shí)完善地籍調查成果，補充開(kāi)展房屋調查，形成滿(mǎn)足登記要求的權籍調查成果。對于尚未開(kāi)展農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應采用總調查的模式，由縣級以上地方人民政府統一組織開(kāi)展房地一體的權籍調查。農村權籍調查不得收費，不得增加農民負擔。
農村權籍調查中的房屋調查要執行《農村地籍和房屋調查技術(shù)方案(試行)》有關(guān)要求。條件不具備的，可采用簡(jiǎn)便易行的調查方法，通過(guò)描述方式調查記錄房屋的'權利人、建筑結構、層數等內容，實(shí)地指界并丈量房屋邊長(cháng)，簡(jiǎn)易計算房屋占地面積，形成滿(mǎn)足登記要求的權籍調查成果。對于新型農村社區或多(高)層多戶(hù)的，可通過(guò)實(shí)地丈量房屋邊長(cháng)和核實(shí)已有戶(hù)型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。
三、規范編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。
宅基地、集體建設用地和房屋等定著(zhù)物應一并劃定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對于已完成宗地統一代碼編制的，應以宗地為基礎，補充房屋等定著(zhù)物信息，形成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對于未開(kāi)展宗地統一代碼編制或宗地統一代碼不完備的，可在地籍區(子區)劃分成果基礎上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數據資料，通過(guò)坐落、界址點(diǎn)坐標等信息預判宗地或房屋位置，補充開(kāi)展權籍調查等方式，編制形成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。
四、公示權屬調查結果。
縣級以上地方人民政府統一組織的宅基地、集體建設用地和房屋首次登記，權屬調查成果要在本集體經(jīng)濟組織范圍內公示。開(kāi)展農村房地一體權籍調查時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機構(國土資源主管部門(mén))應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調查結果送達農村集體經(jīng)濟組織，并要求在村民會(huì )議或村民代表會(huì )議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權屬調查結果。對于外出務(wù)工人員較多的地區，可通過(guò)電話(huà)、微信等方式將權屬調查結果告知權利人及利害關(guān)系人。
五、結合實(shí)際依法處理“一戶(hù)多宅”問(wèn)題。
宅基地使用權應按照“一戶(hù)一宅”要求，原則上確權登記到“戶(hù)”。符合當地分戶(hù)建房條件未分戶(hù)，但未經(jīng)批準另行建房分開(kāi)居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規劃，經(jīng)本農民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規定補辦有關(guān)用地手續后，依法予以確權登記;未分開(kāi)居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)后建房用地合計面積標準的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權登記。
六、分階段依法處理宅基地超面積問(wèn)題。
農民集體成員經(jīng)過(guò)批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，按以下規定處理：1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當地規定面積標準，均按實(shí)際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當地規定面積標準的，超過(guò)面積按國家和地方有關(guān)規定處理的結果予以確權登記。1987年《土地管理法》實(shí)施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規劃但超過(guò)當地面積標準的，在補辦相關(guān)用地手續后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書(shū)附記欄中注明。
歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過(guò)當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發(fā)生時(shí)對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
七、依法確定非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權。
非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷(xiāo)登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。
1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，非農業(yè)戶(hù)口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大的，可按實(shí)際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農業(yè)戶(hù)口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過(guò)批準的面積在登記簿和權屬證書(shū)附記欄中注明。
八、依法維護農村婦女和進(jìn)城落戶(hù)農民的宅基地權益。
農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權屬證書(shū)上。農村婦女因婚嫁離開(kāi)原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時(shí)注銷(xiāo)其原宅基地使用權。
農民進(jìn)城落戶(hù)后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。
九、分階段依法確定集體建設用地使用權。
1987年《土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(鎮)村公益事業(yè)和公共設施，經(jīng)所在鄉(鎮)人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經(jīng)所在農民集體同意，報鄉(鎮)人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實(shí)施后，鄉(鎮)村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉鎮企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。
十、規范沒(méi)有土地權屬來(lái)源材料的宅基地、集體建設用地確權登記程序。 對于沒(méi)有權屬來(lái)源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會(huì )對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。
對于沒(méi)有權屬來(lái)源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在農民集體同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。
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