農村宅基地的買(mǎi)賣(mài)
隨著(zhù)土地資源的升值，農村債基的買(mǎi)賣(mài)情況也逐漸被人們關(guān)注，不少人都想要去農村購買(mǎi)宅基地，在宅基地上面建住宅。需要注意的是農村宅基地買(mǎi)賣(mài)需要滿(mǎn)足四個(gè)條件，另外，農村宅基地買(mǎi)賣(mài)很容易出現反悔現象，買(mǎi)賣(mài)交易的隱患不小
農村宅基地買(mǎi)賣(mài)有條件 三大問(wèn)題必須注意
一、農村宅基地是什么?
農村宅基地是只限本集體經(jīng)濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定享受使用，并且可以用來(lái)建造居住房屋的農村土地。
二、農村宅基地的使用權可以進(jìn)行轉讓?zhuān)铦M(mǎn)足以下四點(diǎn)：
1、需經(jīng)本村村民委員會(huì )同意和鄉級政府的批準;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權不能單獨轉讓?zhuān)毰c住房一并轉讓。另外，轉讓人戶(hù)口應該已遷出本村或屬于“一戶(hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。 符合以上條件，房屋買(mǎi)賣(mài)才能萬(wàn)無(wú)一失。
農村宅基地買(mǎi)賣(mài)有條件 三大問(wèn)題必須注意
三、農村宅基地轉讓易出現的問(wèn)題
1、買(mǎi)賣(mài)合同不規范因糾紛。農村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)多為口頭協(xié)議，未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(或者買(mǎi)賣(mài)合同不規范)，而農村房屋、宅基地的買(mǎi)賣(mài)在法律上也需要買(mǎi)賣(mài)合同。如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;
2、房屋升值，賣(mài)方毀約�，F在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣(mài)人看上了房屋的經(jīng)濟利益，一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地的城鎮居民開(kāi)始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛;
3、城鎮居民禁買(mǎi)農村房屋/宅基地，宅基地出賣(mài)人更受法律保護。農村宅基地管理中有嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這些禁止購買(mǎi)的政策為出賣(mài)人要求確認合同無(wú)效、返還房屋、贏(yíng)得訴訟提供了法律支撐，從而使購買(mǎi)宅基地的人出于劣勢，也助長(cháng)了出賣(mài)人反悔的氣焰。
如果你想買(mǎi)賣(mài)農村房屋，必須要滿(mǎn)足以上四個(gè)條件。另外，購房者在交易過(guò)程中，要保障合同的規范性，對賣(mài)方毀約情況進(jìn)行規定，盡可能的避免各種宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛事件的發(fā)生。
拓展閱讀：宅基地處理的相關(guān)原則
原則1
依法保護國家、集體的宅基地所有權。我國土地分別屬于國家和集體所有。根據《土地管理法》的規定，土地改革前的舊契約不能作為土地權屬的依據。處理宅基地(土地)糾紛，應切實(shí)保護國家和集體的土地所有權。屬于國家或集體所有的宅基地，集體組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓。
原則2
依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權。根據《土地管理法》的規定，使用國有土地的單位或者個(gè)人，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認使用權。土地使用權受法律保護，任何單位或者個(gè)人不得侵犯。農村居民建住房，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，由鄉級人民政府審核后，報縣級人民政府批準。未經(jīng)批準的，不予保護。法人、公民合法繼承的宅基地使用權除經(jīng)統一規劃或個(gè)別調整外，長(cháng)期不變。另外，宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個(gè)方面。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無(wú)效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過(guò)程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風(fēng)、采光等相鄰權的，應依法承擔民事責任。
原則3
宅基地使用權隨房屋轉移的原則。農村房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。1984年較高人民法院《關(guān)于貫徹執行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規定：“公民在城鎮依法買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”關(guān)于辦理農村房屋宅基地使用權轉移手續問(wèn)題，實(shí)踐中應注意掌握一個(gè)時(shí)間界限，即在1982年《村鎮建房用地管理條例》發(fā)布之前，農村房屋買(mǎi)賣(mài)中宅基地使用權均隨房轉移，無(wú)須辦理批準手續;但自該《條例》之后，宅基地使用權須經(jīng)過(guò)申請批準后方可隨房轉移。未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買(mǎi)方，房屋買(mǎi)賣(mài)亦無(wú)效，但買(mǎi)主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統一安排。但在農村合法繼承的房屋，其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉移。
原則4
尊重歷史、面對現實(shí)，有利于生產(chǎn)、生活的原則。我國對土地、山林大體上進(jìn)行了四次確權，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《憲法》頒布前后土地權屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時(shí)，一般應以“四固定”確定的權屬為準，任何以其他理由而否認“四固定”時(shí)的確權均不予以支持;如果 “四固定”時(shí)未確權的，發(fā)生糾紛應參照合作化或者是土改時(shí)確定的產(chǎn)權處理。在解放后，已通過(guò)雙方協(xié)商并達成合法協(xié)議或經(jīng)上級處理決定或經(jīng)人民法院裁決了宅基地的權屬，具有法律效力。經(jīng)過(guò)統一規定的宅基地，如果對宅基地的`使用權發(fā)生糾紛，一般應以規劃確定的使用權為準。未經(jīng)規劃的宅基地，對地界有爭議的，可以參照土改時(shí)的確權情況處理。土改確權是對房屋宅基地的確權，但自1962年《農村人民公社工作條例修正草案》公布后，土改時(shí)確認的農村個(gè)人宅基地所有權即喪失法律效力，但宅基地的使用權仍歸原所有人。依照較高人民法院解釋的規定，如果原來(lái)四至明確的，應以四至為準;四至不明確的，應參照長(cháng)期以來(lái)的實(shí)際使用情況，本著(zhù)有利于生產(chǎn)、方便生活的原則合理地解決。
原則5
促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，維護社會(huì )穩定的原則。土地的使用和經(jīng)營(yíng)管理情況直接影響到生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展。及時(shí)、正確地處理好宅基地糾紛，能夠促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展。發(fā)生宅基地糾紛時(shí)，首先應做好思想工作，并采取及時(shí)、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解決，維護社會(huì )的安定團結。
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