農村宅基地房屋
農村宅基地所有權屬集體所有，法律已明確，無(wú)可爭議，但其使用權能否作為公民遺產(chǎn)進(jìn)行分割?而農村的宅基地和房屋拆遷應該怎么補償？農村宅基地可以作為遺產(chǎn)繼承嗎?農村宅基地房屋到底能否買(mǎi)賣(mài)？我們一起去看看吧！
農村的宅基地和房屋拆遷應該怎么補償?
如今很多地方都在開(kāi)展新農村建設，為了新農村的形象，農村自建別墅逐漸興起，很多老房子都被拆遷重建。但是關(guān)于農村的宅基地和房屋拆遷怎么補償，很多人卻半知不解。今天就一起來(lái)看看。
1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補償。“分開(kāi)補償”，是指土地補償和地上附著(zhù)物補償的分離。農村宅基地產(chǎn)權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補償。
一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會(huì )直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關(guān)補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢(qián)直接付錢(qián)給你;置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價(jià)折換成多少平方米對你進(jìn)行安置。
還有就是房屋及地上附著(zhù)物的補償，這個(gè)補償的標的是物產(chǎn)所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關(guān)設施、樹(shù)木蔬果等等，在補償標準實(shí)施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個(gè)你可以向征地方要來(lái)看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。
3、現行的土地管理法第四十七條規定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
4、房屋拆遷補償價(jià)由宅基地區位補償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構成。計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區位補償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。
農村宅基地可以作為遺產(chǎn)繼承嗎?
依據我國土地法律的有關(guān)規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，農村宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于房屋所有人。農村村民的宅基地使用權是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進(jìn)行處置。
依據法律規定，宅基地是農民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的、可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無(wú)須交納任何土地費用即可取得，屬于福利性質(zhì)，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋則屬于公民個(gè)人財產(chǎn)，可以繼承。
實(shí)踐中，農民宅基地的繼承問(wèn)題可分為下列情形：
1.如果繼承人是本集體成員，符合宅基地申請條件的，經(jīng)批準后可取得被繼承房屋的宅基地。
2.如果不符合申請條件，則可以將房屋賣(mài)給本村其他符合申請條件的村民，如果不愿出賣(mài)，則該房屋不得翻建、改建、擴建。
由此可見(jiàn)，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。按照我國法律規定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，當然可以使用房屋所占范圍內的宅基地。但基于“宅基地不能作為遺產(chǎn)繼承”的原則，如果父母留下的舊房子一旦倒塌或子女自行拆除，子女再想翻建的話(huà)，國家法律是不允許的。
農村宅基地房屋到底能否買(mǎi)賣(mài)
近年來(lái)，隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市不斷向郊區農村擴張，大批農村土地及房屋面臨拆遷，農村宅基地房屋的可期待利益越來(lái)越大，因此農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)便成了群眾關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題�？墒堑降邹r村宅基地房屋能否買(mǎi)賣(mài)?何種形式的買(mǎi)賣(mài)才是被法律所認可的?這兩個(gè)問(wèn)題長(cháng)時(shí)間來(lái)一直困擾著(zhù)很多人。
▌先來(lái)看一個(gè)例子：
張某和陳某系崇明同村村民，兩人關(guān)系一直不錯，后來(lái)陳某因工作發(fā)展需要搬去上海市區居住，于是想將崇明的宅基地房屋賣(mài)掉，張某了解情況后，便與陳某商量購房事宜，兩人一拍即合，張某便以10萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下了陳某的宅基地，雙方還簽訂了書(shū)面協(xié)議。
時(shí)隔兩年之后，陳某感覺(jué)崇明發(fā)展趨勢變好，原來(lái)的宅基地房屋大有拆遷之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便與張某商量�？墒菑埬巢煌�，張某認為，當初宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都是自愿的，白紙黑字的簽訂了協(xié)議，而且自己早已支付了38萬(wàn)元價(jià)款，履行了協(xié)議上的各項內容，自己還花費了大量的心血和金錢(qián)在修繕改造房屋上，如今陳某突然想要回房子，實(shí)在不合情理。雙方協(xié)商不成，于是陳某便起訴到了法院。一審判決張某返還房屋，張某非常不服，于是上訴至上一級法院，二審法院判決陳某敗訴，張某與陳某之間的購房合同有效。
根據《土地管理法》的規定，農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說(shuō)農村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的'，但出賣(mài)以后不得再重新申請宅基地。
但是，根據建設部《房屋登記管理辦法》第八十七條的規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。從這個(gè)規定可以知道，同一個(gè)農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村宅基地房屋是可以轉讓的。
▌什么是同一農村集體經(jīng)濟組織呢?
是以生產(chǎn)隊為單位?還是以村為單位?亦或是以鎮為單位?這個(gè)問(wèn)題的判斷要根據集體土地的物權歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行認定。而法院在案件審理過(guò)程當中，一般根據上海市高級人民法院《關(guān)于審理農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》進(jìn)行審判。
意見(jiàn)規定：
第一， 對于發(fā)生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認定為有效。
第二， 對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可以認定合同有效。
第三， 對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理。
第四，對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
本起糾紛中，由于張某與陳某系同鎮同村村民，按照上海市高級人民法院《關(guān)于審理農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》之規定，可以認定兩人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。若兩人不屬于同一鄉鎮，而宅基地房屋拆遷，那么補償款應當在扣除購房人的房屋款后，并且充分考慮購房人重新購房的合理支出之后，一般可考慮購房人與出賣(mài)人按照約7：3的比例享受。
【農村宅基地房屋】相關(guān)文章：
宅基地房屋租賃合同范本06-30
農村宅基地買(mǎi)賣(mài)簡(jiǎn)單合同范本12-30
農村宅基地整理再思考的論文07-18
農村房屋居住現狀調研報告03-03
農村房屋抵押借款合同06-15
農村房屋改造申請書(shū)11-19
2021農村房屋租賃合同范本03-31
關(guān)于農村房屋租賃合同范本12-07
農村房屋抵押借款合同模板06-21