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房產(chǎn)中介公司 真的就那么賺錢(qián)嗎？
無(wú)論是家門(mén)口，還是隨便某個(gè)繁華街道，一眼望去，最多的居然是大大小小的房產(chǎn)中介公司。如果去一個(gè)剛開(kāi)建的樓盤(pán)周?chē)涔�，你�?huì )發(fā)現這里甚至聚集著(zhù)十幾家甚至是幾十家的房產(chǎn)中介公司，真的是“房產(chǎn)公司比米鋪還多”。如果沒(méi)有利益的驅動(dòng)，想來(lái)是不會(huì )有如此紅火的場(chǎng)景，開(kāi)房產(chǎn)中介，就真的那么賺錢(qián)嗎？要是自己開(kāi)一家房產(chǎn)中介，又應該注意點(diǎn)什么呢？個(gè)案調查兔子就吃窩邊草
老李在虹口區開(kāi)了一家小的房產(chǎn)中介店，由于自己有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)，他自己當店長(cháng)，并請了個(gè)中專(zhuān)生做內勤。老李說(shuō)他之所以選擇干房產(chǎn)中介，一是基于自己曾經(jīng)從事過(guò)一段時(shí)間的房產(chǎn)銷(xiāo)售，對房產(chǎn)中介并不陌生；二是房產(chǎn)中介前期投入不需太多；三是上海房產(chǎn)中介前景看好，特別是這個(gè)地區臨近幾所大學(xué)，會(huì )有很多即將畢業(yè)的學(xué)生來(lái)租房。用老李自己的話(huà)來(lái)說(shuō)就是“兔子吃窩邊草”———既不費力，又很安全。
這是個(gè)很小的房產(chǎn)中介公司，它比人們常見(jiàn)的那種一張桌子一部電話(huà)，一個(gè)經(jīng)理一個(gè)伙計還少了點(diǎn)，它只有半部電話(huà)，因為是和房東合用的。不過(guò)，就是這樣，老李還是撐了幾年，到底賺了多少，他不肯說(shuō)。對于外界傳的哪怕一個(gè)月成交一套房，也是有賺的說(shuō)法，他也不置可否。不過(guò)苦經(jīng)倒是嘆了一堆：雖然生意還是有點(diǎn)，但也常�？匆�(jiàn)消費者站著(zhù)站著(zhù)又去了別家。
充分利用品牌優(yōu)勢
有專(zhuān)業(yè)公司做過(guò)調查，雖然現在上海的房產(chǎn)中介公司很多，但如果把上�？偟姆慨a(chǎn)成交量平均分配到每一家公司的話(huà)，是根本不能維持那么多公司的生存的。據統計，一年下來(lái)，將近有70%的私營(yíng)房產(chǎn)中介公司倒閉。那些生存下來(lái)的獨行俠往往都是一些有經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢或特色的公司。比如，有的專(zhuān)門(mén)做某條街道的房產(chǎn)交易，有的專(zhuān)門(mén)做老洋房租賃，求的是小而精。
隨著(zhù)房產(chǎn)交易的日益規范化和制度化，開(kāi)房產(chǎn)中介加盟店似乎成了一種趨勢。它最大的好處是加盟者在經(jīng)營(yíng)中能獲得總公司不同方面的支持。比如在店鋪形象方面，總公司會(huì )提供店鋪統一的裝修標準、裝飾布局和統一的辦公用品，甚至包括名片的制作都是統一的。更重要的是，加盟店將獲得無(wú)形的品牌優(yōu)勢，因為所有的加盟店都是資源共享。一般一個(gè)好的總公司還會(huì )為加盟者定期提供培訓，保證客戶(hù)在不同的加盟店享受同樣的服務(wù)。在廣告宣傳方面，品牌商為了宣傳自己品牌形象做出的種種市場(chǎng)推廣，就等于幫加盟店做了廣告。這樣以來(lái)，同一條街上，雖然可能是后來(lái)者，但因為“臉熟”，也就自然有人捧場(chǎng)了。
一般而言，開(kāi)房產(chǎn)加盟店是一個(gè)雙贏(yíng)的局面，商標持有者會(huì )得利，而加盟店也多了一份競爭優(yōu)勢。
進(jìn)入加盟店的條件
想擁有一家自己的房產(chǎn)中介連鎖加盟店并不復雜，以美聯(lián)物業(yè)為例，首先加盟者自己要注冊一家房產(chǎn)經(jīng)濟公司，這需要擁有五張房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)，或者注冊一家房產(chǎn)經(jīng)濟事務(wù)所（需一張相關(guān)的資質(zhì)證書(shū)即可）。如果你沒(méi)有相關(guān)證書(shū)也不要緊，可以聘請擁有證書(shū)的人來(lái)做你的店長(cháng)或店員，你只要安心當老板就可以了。在資金方面，必須有50萬(wàn)的注冊資金，這50萬(wàn)是流動(dòng)資金，可以自由支配，其次加盟者要交付總公司三年的加盟費5萬(wàn)元和6萬(wàn)元保證金（保證金三年后退還），每月還要支付總公司商標持續使用費5000元和咨詢(xún)管理費600元，如果每月?tīng)I業(yè)額超過(guò)10萬(wàn)元，還要另外上交營(yíng)業(yè)額的8%。第三是要有50平方米以上的營(yíng)業(yè)面積。
應該說(shuō)以這樣的條件開(kāi)一家房產(chǎn)中介的連鎖店成本并不高，以美聯(lián)物業(yè)在虹口區的一家加盟店為例，這家店的店主自己擁有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)，店面的營(yíng)業(yè)面積是60平方米，每月支出一定的房租、電話(huà)費、上網(wǎng)費、人員工資和應該交付的商標管理使用費，這家店不到半年就收回了成本。
客源比房源更重要
在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者得到的最重要的一條“生意經(jīng)”就是“客源比房源重要”。因為“房源是貼在櫥窗上的”，是死的。比如一個(gè)客戶(hù)向你表示要買(mǎi)某種條件的房子，而你手頭恰恰沒(méi)有，你可以從別的加盟者處或者別的房產(chǎn)中介公司獲得相同條件的房源，但如果沒(méi)有客戶(hù)向你要房子，那麻煩就大了。因此，作為房產(chǎn)中介商，手中握有一定數量的客源是很重要的。有的老客戶(hù)也不是做完生意就可以丟在一邊的，因為如果贏(yíng)得了別人的信任，甚至有做成第二、第三筆生意的可能，而且通過(guò)老客戶(hù)向別人的介紹，中介商可以在一定的人群中獲得比較好的口碑，無(wú)形中對拓展業(yè)務(wù)有很大的幫助�？梢哉f(shuō)現在是“買(mǎi)房的人朝南坐”了。這也許是值得房產(chǎn)中介商和想做房產(chǎn)中介生意的讀者注意的一點(diǎn)。
兩頭房源最緊俏
從租賃市場(chǎng)來(lái)看，可以說(shuō)是“兩頭大”，是指低價(jià)位的房源和高端的房源比較好租。低價(jià)位的房子好租是因為大批的外地來(lái)滬的打工者和一些在上海工作的外省市的白領(lǐng)有租房的需求，這些房屋的租賃價(jià)格一般在3000元/月以下。而一些花園洋房和地段品質(zhì)很好的酒店式公寓也有很大的市場(chǎng)，特別是在花園洋房限制出售的政策出臺以后，這些房源的價(jià)格都在9000元/月以上。最不被看好的是5000元~9000元/月的房子，雖然現在租金降的厲害，但仍舊不好租，許多投資者已經(jīng)準備將原本用來(lái)出租的這類(lèi)價(jià)位的房子出售出去。
上海每年有10萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)，如此多的人無(wú)疑是一個(gè)很大的市常而剛畢業(yè)的大學(xué)生心目中理想的房源一般可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是本地大學(xué)生，特別是以女生為主，喜歡地段比較好的，小一點(diǎn)無(wú)所謂，但一定要是黃金地段，上班、出行、購物都很方便；另一類(lèi)是外地學(xué)生，他們對地段沒(méi)有太高的要求，但是對房型有比較高的要求，可能是考慮到在外地的家人，他們一般都要帶有兩個(gè)臥室，最好有兩個(gè)衛生間的房子。
特別提醒：
從現在的政策來(lái)看，政府是不支持出現太多的房產(chǎn)中介公司的，尤其是不夠正規的。比如相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書(shū)就已經(jīng)兩年沒(méi)有開(kāi)考。所以如果本身就是個(gè)門(mén)外漢，也就不要急于進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，可以先練練基本功。
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