2016年稅務(wù)師考試《財務(wù)與會(huì )計》重點(diǎn)筆記
投資性房地產(chǎn)的轉換與處置
一、轉換條件
在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：
�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產(chǎn);
�、谧杂猛恋厥褂脵嗤Ｖ棺杂�，用于賺取租金或資本增值，相應地由無(wú)形資產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn);
�、圩杂媒ㄖ锿Ｖ棺杂�，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。
�、芡顿Y性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)。比如原來(lái)出租的房地產(chǎn)現改為自用房地產(chǎn);
�、莘康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對外銷(xiāo)售，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨。
二、轉換日的確定
�、偻顿Y性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期;
�、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開(kāi)始日;
�、圩杂猛恋厥褂脵嗤Ｖ棺杂�，改為用于資本增值，轉換日為企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉換決議的日期。
�、芊康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對外銷(xiāo)售時(shí)，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨，轉換日為租賃期滿(mǎn)，企業(yè)董事會(huì )或類(lèi)似機構作出書(shū)面決議明確表示將其重新開(kāi)發(fā)用于對外銷(xiāo)售的日期。
三、轉換時(shí)入賬口徑的選擇
1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉換后的入賬價(jià)值，以其轉換前的賬面價(jià)值確定。
會(huì )計分錄為：
A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉入投資性房地產(chǎn)時(shí)：
借：投資性房地產(chǎn)(按轉換時(shí)的原賬面價(jià)值計量)
累計折舊(攤銷(xiāo))
固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)或存貨)減值準備
貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷(xiāo))
投資性房地產(chǎn)減值準備
B.由投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)：
借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(按轉換時(shí)的原賬面價(jià)值計量)
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷(xiāo))
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
累計折舊(攤銷(xiāo))
固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)或存貨)減值準備
2.以公允價(jià)值計價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應當以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉換當日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。
會(huì )計分錄為：
借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以轉換當日的公允價(jià)值計量)
公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)
貸：投資性房地產(chǎn)(按轉換當時(shí)的賬面價(jià)值結轉)
公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計收益)
3.自用房地產(chǎn)或存貨轉換為以公允價(jià)值計價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應當將差額計入當期損益;如果轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應當將其差額計入資本公積。
會(huì )計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)(以轉換當日的公允價(jià)值計量)
累計折舊(攤銷(xiāo))
公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)
資產(chǎn)減值準備(轉換當時(shí)已提減值準備)
貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(按轉換當時(shí)的賬面余額結轉)
資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)
【要點(diǎn)提示】這三組分錄中需重點(diǎn)關(guān)注后兩種情況中轉化差額的處理方式，尤其是第三個(gè)。
四、投資性房地產(chǎn)的處置
【要點(diǎn)提示】重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)處置時(shí)對損益影響額的計算，尤其是公允價(jià)值模式下"公允價(jià)值變動(dòng)損益"轉"其他業(yè)務(wù)成本"的會(huì )計處理。
(一)成本模式下
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應當將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益(將處置收入計入"其他業(yè)務(wù)收入"，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計入"其他業(yè)務(wù)成本"，營(yíng)業(yè)稅費列支于"營(yíng)業(yè)稅金及附加")。
1.收到處置收入時(shí)：
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
2.結轉投資性房地產(chǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
3.計算應交營(yíng)業(yè)稅
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費--應交營(yíng)業(yè)稅
(二)公允價(jià)值模式下一般會(huì )計處理
1.按實(shí)際收到的款項
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
2.按當時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面余額
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)――成本
――公允價(jià)值變動(dòng)(也可能在借方)
3.將累計公允價(jià)值變動(dòng)轉入其他業(yè)務(wù)成本
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸：其他業(yè)務(wù)成本
或反之。
4.將轉換時(shí)原計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務(wù)成本
借：資本公積――其他資本公積
貸：其他業(yè)務(wù)成本
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